<<中古住宅を購入するときの流れと注意点>>池田市・川西市の賃貸・売買｜不動産の事なら株式会社マイホーム

資金計画のポイント

諸費用も資金計画に組み込んでおく
中古住宅を購入する際には、物件の購入代金以外に、印紙税・仲介手数料・住宅ローン事務手数料・登録免許税・司法書士への報酬など、さまざまな諸費用がかかります。
諸費用は、物件価格の7％から10％が一般的だといわれていますから、仮に2,000万円の中古住宅を購入する場合、購入代金とは別に140万円から200万円の諸費用がかかるのです。
気に入った中古住宅が見つかって、いざ契約しようと思った際に慌てることのないよう、諸費用も組み込んで資金計画を立てるようにしてください。

住宅ローンの年数に注意する
住宅ローンは、新築・中古に関係なく利用できますが、中古住宅の場合は借入期間に制限を設けている場合があります。
築年数が古い物件は、借入期間が通常よりも短く設定される可能性があります。
たとえば、通常は最長35年の契約のところ、住宅の耐久性を考慮して、25年の契約に制限されるケースもあるのです。
借入期間が短いということは、短い期間で返済しなければなりませんから、毎月の返済金額が大きくなってしまいます。
無理のない資金計画を立てるために、住宅ローンの年数に注意しながら、購入できる物件の上限価格をある程度決めておきましょう。
大まかな資金計画を立てたら、次は物件探しです。

物件探しのポイント

新耐震基準を満たす物件を探す
1981年6月より前に建てられた中古住宅の場合、旧耐震基準が適用されている物件も存在します
耐震性に問題があれば、リフォーム費用もかかります。
中古住宅を購入する際は、新耐震基準を満たす物件が安心です。

不動産会社に相談する
不動産情報誌や折り込みチラシなどで情報収集することも大切ですが、より希望に近い物件を探すためには、不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産会社の担当者に、希望する条件や家族構成、資金計画などを詳しく伝えることで、情報誌やチラシには載っていない物件を提案してくれる場合もあります。
弊社では、家づくりのアドバイスや住宅ローンのご相談など、経験豊富なスタッフが対応いたします。
たくさんの物件を取り扱っておりますので、一緒に物件探しを始めましょう。
ここまで、資金計画から物件探しまでの流れをお伝えしましたが、期間としては1週間から2週間ほどかかるのが一般的です。

見学する際のポイント

周辺環境も大事
見学する際は、外観や内装・設備の状態など、破損している部分がないか確認してください。
さらに、駅からの距離や買い物施設が近くにあるかなど、周辺環境も大事なチェックポイントです。

リフォームの履歴を確認する
中古住宅の場合、リフォームをしているケースもあります。
工事の履歴がわかる書類などがあれば、確認しましょう。

マンションであれば建物の外観や共用部分もチェックする
マンションの場合は、住戸だけでなく、エントランスやエレベーター、ゴミ置き場など、共用部分も見学の際にチェックしてください。

売主に直接値段交渉はしない
中古住宅の場合、売主が居住中の場合もあります。
見学の際に気になることを質問するのは良いですが、見学の際に値段交渉するのは控えましょう。
実際に見学して気に入ったら、契約前の流れとして、購入の申し込みをします。

申し込みをする際のポイント

希望条件や値段交渉は購入申込書で！
購入申込書とは、「この条件で購入したい」という意思を書面で売主に伝えるものです。
具体的な条件や、値段交渉などを記入して提出することで、売主との交渉が始まります。

交渉権は先着順
基本的に、交渉権は先着順なので、早めに購入申込書を提出して交渉を始めたほうが良いでしょう。
ここまで、見学から申し込みまでの流れをお伝えしましたが、期間としては1か月ほどかかるのが一般的です。

契約の際のポイント

重要事項説明はしっかり聞く
契約の前の流れとして知っておくべき大切なポイントは、「重要事項説明」です。
宅地建物取引業法では、必ず契約の前に重要事項説明をおこなうことが義務付けられており、説明を受けたあと、買主は重要事項説明書に押印しなければなりません。
重要事項説明書には、次のような内容が記載されています。

●物件に関すること…登記簿の内容・法令上の制限・敷地の形状・建物の仕様など
●契約に関すること…手付金・契約違反・ローン特約による契約解除などについて

専門用語が多く、一度で理解することは難しいかもしれません。
事前に重要事項説明書を読み、疑問点やわからないことは、重要事項説明を受ける際に質問して、納得したうえで契約へと進みましょう。

手付金を準備する
契約を結ぶ際には、物件の購入価格の一部を手付金として支払います。
売買契約締結後に、買主の都合で契約を解除する場合は、返金されません。

ローン特約を付けることができる
無事に売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を受けますが、融資の承認が下りなかった場合は、契約を解除しなければなりません。
先述のとおり、買主側の都合で契約を解除する場合、契約時に支払った手付金は原則戻らず、時期によっては違約金を支払うことになる場合もあります。
このようなリスクを避けるために、「ローン特約」を付けることができます。
売買契約時にローン特約を付けておけば、白紙解除できることを知っておきましょう。
購入の申し込みから契約までにかかる期間は、１週間から2週間が目安です。
無事、売買契約と住宅ローン契約が完了したら、残金を決済して引き渡しという流れになります。

引き渡しに関するポイント

物件の最終チェックをする
物件の状態や敷地の境界など、契約と相違ないか最終チェックをしてください。
売買契約締結から引き渡しまでは時間があるので、疑問点や改善してほしいことなどがあれば伝え、納得したうえで引き渡しの日を迎えましょう。

リフォームは引き渡し後におこなう
中古住宅の場合、購入後にリフォームをおこなう予定の方もいらっしゃるでしょう。
リフォーム工事がおこなえるのは、引き渡しが完了したあとにあるので、工事のスケジュールを決める際には、注意してください。
ここまで、契約から引き渡しまでの流れをお伝えしてきましたが、かかる期間は、ローンの審査状況や売主の引き渡し条件によります。
1か月から2か月ほどを想定しておきましょう。