不動産用語集

用語の頭文字

あ行

IRR

不動産経営などの投資事業においてその収益性を評価する指標の一つで、事業から得られるキャッシュフローの現在額と投資額が等しくなる割引率をいう。Internal Rate of Returnの略語。

 事業から将来得られるであろう各期間のキャッシュフローを現在価値に換算するには一定の割引率によって減価しなければならないが(第n期の収益を(1+割引率)のn乗で除する)、そのようにして算出したキャッシュフローの合計額と投資額とが等しくなるような割引率である。IRRは収益性が高いほど大きな数値となる。事業評価や投資判断などに当たって利用されている。

 不動産投資においては、DCF法が収益をベースに資産価格を算出して事業を評価するのに対して、IRRは投資額の回収性に着目して評価することになる。

  IRRを利用する場合には、事業規模に左右されない指標であること、事業期間を適切に設定する必要があることなどに注意しなければならない。

IHクッキングヒーター

IHとは、Induction Heaterの頭文字を取ったもので、「電磁誘導加熱器」という意味である。

IHクッキングヒーターは、トッププレート(結晶化ガラスなどの板)の下に、磁力発生用コイルを敷いたものである。
トッププレート上に鉄製の鍋を置いた状態でコイルに電流を流すと、電磁誘導により鍋底に電気抵抗が生じ、電気抵抗により鍋底が加熱される。

このような原理により鍋底全体を直接加熱するので、周囲の空気へ熱が逃げにくく、熱効率が80%以上と高いという特長がある。 2キロワットのタイプのIHクッキングヒーターは、4,000キロカロリーのハイカロリーバーナーに近い火力を持つとされている。

ただし電磁誘導により加熱を行なうため、磁力の影響を受けやすい調理器具(鉄製のフライパン、鉄鍋、18-0のステンレス鍋、鉄ホーロー鍋など)を使用する必要がある。アルミ鍋、銅鍋、土鍋、耐熱ガラス鍋などは使用することができない。また、鍋底が平らでない鍋(中華鍋など)も使用できない。

このため、アルミ鍋・銅鍋・超耐熱ガラス鍋などが使用できるクイックラジエントヒーターとIHクッキングヒーターを組み合わせたタイプの調理用ヒーターが開発され、普及しつつある(詳しくはラジエントヒーターへ)。

またIHクッキングヒーターを使用するには、家庭内の分電盤において、IHクッキングヒーターだけに使用する200Vの専用回路を設置する必要がある(ただし予備の回路がある場合、その回路を利用できる)。

ISDN

公衆電話網を用いて電話とデータ通信等を統合して運用するサービス。英語のIntegrated Services Digital Network(統合デジタル通信網)の略語。NTTが提供している。

特徴は、相手と直接に通信回線をつないで情報を送ることである(「コネクション型通信」という)。そのために回線の交換機を必要とするが、通信の安定性が高いとされる一方、コストが嵩むほか、ISDNの規格は国際性に欠ける。

なお、インターネットなどはISDNと違って情報にアドレスを付加して送る仕組みで、相手と直接に通信回線をつなぐことなく情報を伝達することができ、ISDNに比べて国際性を備え低コストであるが、通信の安定性に劣るとされる。

IoT(インターネット・オブ・シングス)

Internet of Things。モノが人を介することなく相互に情報をやりとりする概念をいう。これによって、広範な分野で、自動的な認識、判断、制御等やそれらの統合・連携が可能になるとの期待がある。 

例えば、住空間の状態や設備を自動的に制御し、住生活ニーズに幅広く応えることを目指した取り組み(スマートハウス、インテリジェントハウス、ユビキタス住宅など)も、この概念の具体化である。そのほか、エネルギー管理の最適化、ウエアラブルデバイスによる生活ニーズの充足、自動車の自動運転等々、多様な展開が考えられている。

なお、IoTを具体的に展開するためには、モノに認知・通信・制御機能を埋め込むこと、大量の情報をネットワーク化し分散したままで処理すること、データの収集・蓄積・分析を自律的に行なうことなどの技術開発が必要である。

IoTマンション

IoT技術を活用して住宅設備を制御することのできるマンション。インターネットを介して各種の設備を遠隔で操作できる。

インターネットによって操作できる設備には、例えば、鍵(スマートロック)、ドアや窓の開閉センサー、防犯カメラ(ネットワークカメラ)、室温コントロール装置などがある。

ICT

情報技術と通信技術が複合化・一体化した技術概念。英語のInformation and Communication Technologyの略語で、情報通信技術ともいう。

ICTは、ものごとのデータ化、データの分析・総合化、情報の交流ネットワーク化などの技術が組合わさった幅広い技術をさす概念である。たとえば、スマートハウス、交通系ICカード、POSシステム(販売時点情報管理)、ソーシャルメディアはいずれもICTに支えられているなど、その応用範囲は広く、コンピュータ技術に重点を置いたIT(Information Technology)を包含すると考えてよい。

一方、AI(人工知能 Artificial Intelligence)やロボット技術は、ICTと連携することはあってもそれには含めず、別の技術と考えられている。

IT重説

不動産取引における重要事項説明を、インターネット等を利用して対面以外の方法で行なうこと。宅地建物取引業法が定めている重要事項説明における対面原則の例外である。

IT重説の導入に当たっては、関係書類を十分に確認できること、双方向で確実にやりとりができること、宅地建物取引士が実際に説明することなどの要件を満たすとともに、消費者が不利益を被らないよう措置する必要がある。そのための条件等について検討・検証が進められ、不動産の売買・賃貸に当たっての重要事項説明について、一定の条件を満たす場合に、IT重説を対面による説明と同様なものとして認める運用がなされている。

IP電話

インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。

IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバーADSLCATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になる。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになる。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要である。

現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多い。

IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付される(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できる)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能である。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多い。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となる。

IPフォン

IP電話ともいう。

インターネットをベースとした格安の音声電話サービスのこと。
IPフォンに加入するためには、利用者が光ファイバーADSLCATVという高速の情報通信サービスに加入していることが必要になる。その上で、利用者が加入している通信事業者(プロバイダなど)がIPフォンサービスを提供している場合には、利用者が申し込むことにより、IPフォンが使用できるようになる。ただし初期費用、月額(定額)使用料が必要である。

現在提供されているIPフォンのサービスでは、既存のアナログ電話機を、IPフォンに対応した特別の機器(IPフォン対応モデムなど)につなぐことにより、IPフォン通話が使用可能になるものが多い。

IPフォンに加入した場合、IPフォン専用の電話番号が交付される(既存の電話番号は一般電話回線として引き続き使用できる)。IPフォンへの一般電話・携帯電話からの着信も可能である。
IPフォンの加入者同士の通話は無料となることが多い。また、一般電話との国内通話・国際通話は格安となる。

IVS(国際評価基準)

不動産を含む資産の評価についての国際的な基準をいい、IVSはInternational Valuation Standardsの略語である。国際財務報告基準(IFRS)の採択など企業会計の国際的統一化の動きを背景に、財務諸表における資産評価の国際的基準として、国際評価基準審議会(International Valuation Standards Council)によって策定・提案されている。

IVSは、不動産だけでなくすべての資産や負債を評価の対象とし、市場価格(Market Value)を原価方式(Cost Approach)、比較方式(Market Approach)、収益方式(Income Approach)を基本として、市場参加者の視点から評価する方法を採用している。従って、日本の不動産鑑定評価基準と比較すれば、評価対象は幅広いが、その基本概念において同一で、手法についても整合的であると考えられている。

相見積もり

商品やサービスを注文するときに、複数の者に価格等の見積もりを求め、比較評価して注文先を決定すること。「見積もり合わせ」とも言う。

相見積もりは、住宅工事の発注、建物管理の委任、引越しの依頼などにおいて、幅広く活用されている。

相見積もりに当たっては、予算、依頼内容、納期などを明確にし、それを相手に伝えること、提出された見積書を同じ基準で比較評価すること、原則として3つ以上の相手に見積もりを依頼することが重要である。

アイランドキッチン

壁に接することなく独立して設置された調理台の形式。部屋の中で島(英語でアイランドIsland)のようなかたちとなることから名づけられた。

アイランドキッチンは、対面型のキッチンであるとともに、オープンキッチン(ダイニングルームや居間とつながった形式)でもある。開放感やコミュニケーション性に優れている一方、設置のために部屋の広さや強力な換気装置が必要とされる。

なお、アイランドキッチンに類似した調理台の形式として、一端のみ壁に接するかたちのもの(ペニンシュラキッチン)がある。

アウトドアリビング

居室のように利用する屋外の空間。和製英語である。

アウトドアリビングに利用するのは、中庭バルコニー、屋上などで、これらに手を加えて室内のように使用する。雨風への対応やプライバシーの確保が必要だが、開放感のある居住スペースになるとされる。

アウトフレーム工法

マンションの住戸を構造的に支える構法に、「ラーメン構造」と「壁構造」がある。

ラーメン構造は、柱とを剛接合するもの。壁構造は壁で荷重を持たせるものでそれぞれ一長一短があるが、ラーメン構法の場合は、柱や梁が室内側に出っ張り(出隅・入隅)、デッドスペースを生み出してしまう。この短所を解消するのがアウトフレーム工法。

柱や梁を住戸の外側に出してしまえば、住戸の室内には柱や梁の出っ張りはなくなるため、部屋を有効に使える。柱はバルコニー側と開放廊下側にあるが、バルコニー側に出すケースが一般的。

アウトレットモール

ブランド品などを安価に販売する店舗が多数集まった街区状の小売流通施設。英語のoutlet mallで、アメリカ合衆国で誕生した小売流通形態である。

大部分が市街地から離れた場所に立地する。買物の利便だけでなく、飲食や娯楽サービスを提供することによって、滞在型のショッピングセンターとして営まれることも多い。

アウトレット(電線類の〜)

電流や通信波を室内に引き出すための接続口。電線、電話線、TVケーブルなどを接続する。英語のoutlet。「コンセント」とも言うがこれは和製英語である。また、アウトレットに接続するための端子がプラグ(plug)である。

アウトレットの形状は、国や装置によって異なることがあるので、それに合わせてプラグを選択しなければならない。たとえば電源プラグのかたちは、日本やアメリカではAタイプ(縦に平行する2枚の板)が、ヨーロッパの多くの国ではCタイプ(平行する2本の棒)が、イギリスではBFタイプ(横に平行する2枚の板と垂直な1枚の板(アース)との組合せ)が使われている。

青色申告

個人が、不動産の貸付け業などの事業を営んでいる場合には「確定申告」を行なう必要があるが、毎日の取引を正確に記録して、所得や税金の計算を正確に行なっている個人については、国が所得税法上のさまざまなメリットを与えるという制度が設けられている。
この制度のことを「青色申告」という。

青色申告を行なう個人には、次のような所得税法上のメリットがある。

1.一定要件を満たす「家族従業員」に支払った適正な給料・賞与(これを青色事業専従者給与という)は、必要経費となる。
2.複式簿記に従って青色申告決算書を完成させることにより、所得から55万円の特別控除を受けることができる。
3.複式簿記によらないで青色申告決算書を完成させた場合には、上記2.に代わって、所得から45万円の特別控除を受けることができる。

なお、青色申告を行なうためには、青色申告を行なおうとする年の3月15日までに、税務署に「承認申請書」を提出することが必要である(ただしその年の1月16日以後に業を開始した場合には、開始した日から2ヵ月以内に「承認申請書」を提出すればよい)。

また、不動産の貸付けから生じる所得(不動産所得)のある個人が、上記1.から3.のメリットを享受するには、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要である。

青色事業専従者給与

不動産所得がある個人が青色申告を行なっているとき、一定の条件を満たす家族従業員について「青色事業専従者給与の届出」をあらかじめ税務署に提出した場合には、家族従業員に対して支払った給与を必要経費とすることができる。
このような給与を「青色事業専従者給与」と呼んでいる。

ただしこの場合には、不動産の貸付けが「事業的規模」に達していることが必要となる。

青田売り

完成する前に宅地や建物を売却すること。新築マンションや戸建分譲住宅の販売手法として広く使われている。

売主は事業リスクを回避し、早期に資金を回収できるなどの利点があるが、買主には、確実に建物が完成するかどうか、完成物での仕様や品質が予定どおりであるかなど、引渡しまでのあいだ不安が残りやすい。そこで、宅地建物取引業法では、宅建業者に対して建築確認前の広告や契約の禁止、手付金等の保全義務などを課している。

青地

登記所に備え付けられている公図において青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示す。「青道」ともいう。

青地は本来は国有地であるから一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに水路が事実上廃止されてしまって、青地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。

このような青地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、青地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全である。

青道

青地」と同じ。それを参照。

なお、青地はもともと水路や河川敷であるが、その機能を失いあたかも道のようなかたちになっていることも少なくない。「青道」という名称は、このような土地の形状を反映したものと考えられる。

赤地

登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた部分のこと。
国有地である道路を示すものである。

従って、本来赤地は国有地であるから、一般の宅地にはならないはずだが、長い年月のうちに道路であることが忘れられてしまい、赤地を含む敷地に普通の住宅が建っていることも少なくない。

このような赤地を含む敷地を持つ中古住宅を購入する場合には、赤地(国有地)を国から払い下げてもらう手続きを踏むのが安全である。

赤道

公図上で地番が記載されていない土地(無籍地)の一つで、道路であった土地をいう。

古くから道路として利用された土地のうち、道路法の道路の敷地とされずにそのまま残った土地がこれに該当し、国有地である。公図に赤色で着色されていることから「あかみち」と呼ばれている。

現に、道路でなくその予定もない赤道の払い下げを受けるには、用途廃止等の所定の手続きが必要である。

上がり框

玄関に段差が設けられて、腰を下ろせるようになっているとき、その腰を下ろす部分にあたる水平材のこと。
高価な材が用いられることが多い。

空地条例

空き地等の管理や利活用の促進のために制定される条例。多くの地方公共団体において、空き地の適正な管理などを確保することによって、環境保全、防災、防犯などの必要に応えることを目的に制定されている。

空地条例の内容はさまざまであるが、雑草の除去を義務付けることや、騒音・振動・悪臭、害虫、砂ぼこり、ごみ等の投棄などを防止することによって生活環境の保全を図るものが多い。そのほか、防災、防犯、景観保全、自然環境保全、農地保全、危険防止、利活用の促進などを内容とするものがある。

空地条例による義務付けや措置の要請については、一般に、強制力を持たせることは困難で、法律による授権が必要であると考えられている。

空家対策特別措置法

適切に管理されていない空家等について、その状態を是正するための措置を定めた法律。正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2014(平成26)年に制定された。

同法は、市町村による空家等対策計画の策定、空家等の所在や所有者の調査、データベースの整備等を規定している。

さらに、ア)倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態、イ)著しく衛生上有害となる恐れのある状態、ウ)適切な管理が行なわれないことにより著しく景観を損なっている状態 、エ)その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空家等を「特定空家等」として指定して、是正のための立入調査や、措置の指導、勧告、命令、代執行を行なうことができるとする規定を定めている。

また、措置の勧告を受けた特定空家等に係る土地については、固定資産税等の住宅用地特例から除外することとされている。

空家に係る譲渡所得の特別控除

相続した空家の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置。

課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円(譲渡利益が3,000万円未満のときはその額)を控除する方法で行なう。

特別控除が適用されるのは、相続開始の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地を譲渡する場合であって、相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡するなど一定の条件を満たす場合に限られる。

なお、この措置については、適用期限が定められているので注意が必要である。

空き家・空き地バンク・空き家バンク

空き家・空き地の物件情報が登録され、検索できる情報システム。地方自治体が運営していることが多い。

空き家・空き地バンクは、不動産需給のミスマッチの解消、不動産の有効活用の促進などに資すると考えられている。しかしながら、バンクごとに掲載項目が異なること、検索や比較がしづらいなどの課題があるため、それらを統合した全国版空き家・空き地バンクが構築されている。

アクアリウム

水生動物を飼育する水槽。英語のaquarium。一般に、水温の維持、汚染物の処理、酸素供給などのための装置を備えている。また、水草を植えるなど、水槽の環境を整えたものもある。

なお、アクアリウムは、飼育のためだけでなく、インテリアとして利用される場合もある。

悪意

私法上の概念で、契約などの法律的な行為の際に一定の事実を知っていることをいう。

逆に知らないことを「善意」という。民法などの規定において、事実を知っているかどうかによって行為の効果に違いが生じることがあり、一般に悪意の場合には不利になる。

例えば、AがBに不動産を虚偽で売却したうえで登記をしたときにはAB間の取引は無効であるが、その登記済みの不動産をCが買収した場合に、CがそのAB間の取引が虚偽であることを知っていた(悪意である)ときには、ABはCに対して当該不動産の所有権移転が無効であると主張できる。しかし、Cが知らなかった(善意である)ときには、その主張はできない。悪意の場合には、善意の場合に比べて法的に保護を受ける効果が劣るのである。

アクリル板

アクリル樹脂を板状に加工した素材。合成樹脂の一種で、化学的には、メタクリル酸エステルの重合体(ポリマー)である。

透明度が高く、衝撃に耐え、可塑性があって着色もできることから、ガラスの代用品として、建築材料、各種のカバー、製品の素材などさまざまな用途に使われている。

種類は、「押し出し材」と「キャスト材」に大別される。押し出し材は、アクリル樹脂をローラーで押し出して作られ、加工が容易で安価であるが、耐久性に欠けるとされる。キャスト材は、アクリル樹脂をガラスで挟み高度に重合させたもので、硬く耐久性があり、大きな板とすることもできるが、高価である。

上げ下げ窓

2枚の窓ガラスを上下に動かして開閉する。一般に、縦長の窓になる。


上げ下げ窓の形式には、両方の窓ガラスをそれぞれ独立に動かすもの(ダブルハング・タイプ)のほか、上の窓ガラスを固定(はめ殺し)して下だけを動かすもの(シングルハング・タイプ)、両方が連動するもの(バランス・タイプ)がある。

アコーディオンカーテン

仕切り壁が折りたたむように伸縮することによって開閉する可動間仕切り。英語のaccordion curtain。その仕切り壁は、一般に天井に設置したレールに吊され、アコーディオンの蛇腹のように動く。

本来、カーテンのような幕ではなく、可動する薄い壁であるが、最近は部屋を仕切るカーテンのように使われる場合もある。

アスファルトシングル葺き

アスファルトシングルとは、基材(無機系材料)にアスファルトを塗覆した柔軟性のある板状の材料である。
軽量かつ安価で、複雑な屋根でも加工しやすく、防水性、耐震性にも優れている。
このアスファルトシングルで屋根を覆うことを「アスファルトシングル葺き」という。

具体的な工法としては、アスファルトシングルを接着剤で下地に張る方法や、釘打ちによる方法がある。

アスベスト

石綿(せきめん・いしわた)のこと。

繊維質であるため紡績することができる。また、耐久力があり、溶融点が1,300度程度と高く、熱絶縁性が大きく、耐薬品性も大きいなど、安価で優れた性質を持つため、さまざまな用途に使用されてきた。建築素材としても、断熱材、保温材、耐火材として大量に利用された。

しかし、石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり、1975年には吹き付け使用が禁止され、以後、段階的に使用の規制が強化 されて2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止された(代替品が確立していない特定の部材については例外的に確立までの間は禁止が猶予されてい る)。

建物の解体などの際には、使用されていた石綿が飛散するなどの恐れがあり、それに伴う健康被害を予防するため、作業方法などについて一定の基準が定められている。

預かり金

他者から預かっている金銭。例えば、賃貸住宅を貸したときに受領する敷金、支払い給与から源泉徴収した税金、取引に当たって受け取った保証金などは、いずれも預かり金である。

預かり金は、いずれは返還しなければならないから、貸借対照表では負債として処理される(1年以内に返還するものは流動負債、1年を超えて預かるものは固定負債)。

なお、返還する必要がなくなった預かり金は、金銭の支払いを受けたことになるので、収入として計上する。また、「預かり金」の逆は「預け金」である。

アセットマネジメント(Asset Management)

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいう。

その際に重要なのは、投資目的に沿ってリスクとリターンをコントロールすることであり、資産価値を評価するほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求される。
また、その業務は多岐にわたり、例えば不動産を組み込んだアセットマネジメントにおいては、投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与する。

受託の方法として、大きく信託による方法と受委託の契約による方法とがあるが、その業務は、前者は主として信託業法によって、後者は主として金融商品取引法宅地建物取引業法などによって規制されている。

頭金

購入代金を分割して支払うときに最初に支払う代金。通常、商品引き渡しの際に支払われる。頭金は、以後支払う分割代金よりも多額であることが多い。

たとえば住宅ローンを利用する場合には、購入代金を金融機関から借り入れて販売者に一括して支払ったうえで、借入金を金融機関に分割返済することとなる。この場合に、通常、購入金額のすべてを住宅ローンの対象とすることはできず、代金の一部は自己資金で支払わなければならない。この住宅購入時に住宅ローンを充てることなく自己資金で支払う代金が「頭金」である。

UPREIT

土地を現物出資して不動産投資信託REIT)として運用することとし、その後に出資分をREITの投資口(株式と同義)に転換する手法をいう。

「Umbrella Partnership REIT」の略語であり、土地出資者とREITとがパートナーシップを形成することから名付けられた。アメリカで幅広く活用されている手法である。

UPREITにおいては、出資した土地の簿価が時価よりも低い場合でも、土地所有者に対する時価との差額益(譲渡益)課税は、REITの投資口に転換した時点で行なわれる。つまり、UPREITを活用することによって、土地の含み益を顕在化することなく課税を繰り延べることができるのである。

アティック

屋根裏部屋のこと。アティック(attic、アテカともいう)とは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋であったが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれている。

アテネ憲章

近代都市のあるべき姿を示した理念。1933年にCIAM(近代建築国際会議)がアテネで開催した会議の成果として提案された。

スプロールやスラムに現れている混沌を解決するべく、都市を機能的な構造に構築・再編する必要があるとし、そのための考え方を95条の項目にまとめたものである。その考え方を主導したのは、ル・コルビュジエだったとされている。

アテネ憲章で示された主な理念は、都市装置を人間を標準として構築すること、都市が必ず備えるべき機能は「住む」「働く」「楽しむ(余暇に)」「往来する」であること、都市計画においては機能の配置、効率性の規律、居住を最優先すること、都市の再編に当たっては立体化、計画による調和確保、科学技術の活用を重視することなどである。

都市計画による都市の構築・再編のための理念として広く受け入れられ、都市計画を主導する考え方となった。一方で、都市機能の分離、計画主導・プロセス軽視の手法、技術的な改造の偏重などに対する強い批判がある。

アトリウム

もともとはローマ時代の中庭や中庭付きの大広間のことだが、現代ではグリーンや池などを設け、人工的な自然環境をつくり出す、建物に囲まれた中庭、吹抜けなどの内部空間を指す。

アパート

英語の「アパートメント(apartment)」を略した言葉。
わが国では1階建てもしくは2階建ての共同住宅で、建築構造木造または軽量鉄骨構造のものを一般的に指している。

しかし最近では2階建ての共同住宅であっても、重量鉄骨構造のものがあり、また外壁・内壁も軽量気泡コンクリートパネル等としているものもある。

このため、マンションとアパートの外観上・構造上の区別がつきにくくなってきている。

アパート経営

居住用建物の全部を所有し賃貸する事業をいう。不動産投資として実施されることがある。

アパート経営は不動産賃貸業であるから、事業を行なうことについては宅地建物取引業法の適用はない。ただし、アパート経営の仲介、アパート経営者の委任を受けて行なう賃借人の募集などの業務については、同法の適用がある。

なお、建物の全部ではなく、マンションの一室などを所有して賃貸する事業は「マンション経営」という。

アプローチ

敷地の入り口や門から建物までの小道(取付き道路)のこと。前面道路から建物までの距離をできるだけ取り、カーポートや前庭を配置することにより、まち並みや景観に配慮するケースが近年増えてきている。

雨戸

家の外回りに設置される窓のない戸。風雨の吹込み防止や防犯のために用いられる。

雨どい

屋根面を流れる雨水を地上や下水に導くための溝形や管状の部材のこと。

いわば雨の道で、横方向に流す軒樋(のきどい)、谷樋(たにどい)、縦方向に導くための竪樋(たてどい)、横樋(よこどい)と竪樋をつなぐ呼樋(よびどい)(形状が似ているので鮟鱇=あんこう、ともいう)などがある。

ちなみに、ボーリング競技でいう「ガータ」は、英語で雨どいのこと。

雨漏り

雨水が建物内に漏れること。屋根や外壁から雨水が 浸入し、天井や壁から室内に水が漏れる現象である。

雨漏りの原因は、部材の劣化、破損、ズレなどさまざまであるから、その修理に当たっては、原因に応じて修理方法を適切に選択しなければならない。

なお、水が室内に漏れる現象として、「雨漏り」のほか「漏水」があるが、漏水は水道管から水が漏れることである。

網戸

細い金網などを張った建具。通気を保ちつつ虫類が侵入するのを防ぐために用いられる。

網戸は、に設置されるほか、引き戸などとしても用いられている。

アメニティ

居心地や住み心地が快適な環境。英語のamenity。都市環境や居住環境の状態を示す言葉として使われる用語である。

良好なアメニティを確保・実現することは、都市計画(特にイギリスのそれ)や住宅政策の重要な目標のひとつとされている。ただし、便利さを高めるだけではアメニティの向上にはならず、安らぐことのできる景観、慣れ親しむことのできる空間性などを備えている必要がある。

また、アメニティは宿泊施設等で提供する個人用の備品を指す言葉としても使われている。

アラベスク模様

アラビア風の装飾様式。英語のarabesque。

アラベスク模様はイスラム美術で発達した装飾様式で、植物をテーマに線が細かく絡み合った左右均整の模様(唐草模様)や、幾何学的なかたちを反復して造形した文様に特徴がある。

アラベスク模様は、イスラム美術だけでなく、室内装飾など各種の用途におけるデザインの様式として広く用いられている。

アルコーブ

マンションにおいて、共用廊下から数m離れた位置に玄関扉を置いた造りのこと。

アルベルゴ・ディフーゾ

まちのなかの複数の空き家を宿泊施設として利用し、まちの活性化を図る取り組み。イタリアで始まった取り組みで、アルベルゴ・ディフーゾalbergo diffusoは、イタリア語で「分散した宿」という意味である。イタリアだけでなく、日本を含め世界各地で取り組まれている。

もともとそこにあったものを再利用するという原則の下、街の複数の空き家や空き店舗をリノベーションし、レセプション、客室、食堂などの機能をそれぞれの家屋に分散させる。それによって、まち全体がホテルの機能を担うことになり、回遊性や触れ合いが生まれ、まちが活性化するとされている。

アルマイト

アルミニウムの表面に陽極酸化皮膜を作る処理方法。英語では、alumite、 anodize(アノダイズ)またはanodic oxidation(アノディック オキシディション)と表記される。

陽極酸化皮膜は、電解液にアルミニウム製品を浸し、これを陽極として弱い電流を流すことによって形成する。これによって、アルミニウムの耐食性、耐摩耗性が向上するほか、装飾性を加えることもできる。

アルマイトは、アルミニウム製建材、自動車部品、光学部品、半導体部品、化粧板などに幅広く用いられている。また、やかん、鍋などの家庭用製品にも利用されている。

なお、アルマイトはアルミニウム自体を酸化して皮膜にするもので、表面に他の金属を付加するメッキとは処理の方法が異なる。

アレルゲン

アレルギー疾患を引き起こす原因物質。アレルギー疾患は、抗体(免疫性を与える物質)が特定の抗原(抗体を作らせる物質)に過敏に反応することによって生じる。通常は無害な物質に対するこの特異な免疫反応がアレルギー(allergy)反応で、それを引き起こす抗原がアレルゲン(allergen)である。アレルゲンのほとんどはタンパク質で、空気中の粒子に付着していることが多い。

主なアレルゲンは、塵、ダニ、動物のフケ、花粉、カビ類である。また、食品アレルギーでは、鶏卵・牛乳・小麦などもアレルゲンになる。

なお、アレルギー疾患の発症には、遺伝因子、環境因子、部位特異的な因子が複雑に関与しているとされ、予防法が十分に確立しているとは言い難い。また、アレルギー疾患、シックハウス症候群化学物質過敏症は、それぞれ異なる概念である。

アレンジャー(Arranger)

不動産の証券化を実現するために各段階の実務を行なう参加者(不動産を所有するオリジネーター、証券を発行・販売する者、投資家など)の間に立ち、調整を行なう者。

その業務に当たっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPCの設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求される。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要する。

ただし、業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社などがこれに当たっている。

アンカーボルト

布基礎にあらかじめ埋め込んでおく棒状の金物のこと。
布基礎と土台を緊結するための重要な金物である。

あんこう

軒どい(軒下に水平に設置する樋)と竪どい(軒下から地面まで垂直に設置する樋)とを繋ぐ部分をいう。「呼びどい」も同じ意味である。

その形が魚のアンコウ(鮟鱇)に似ているところから名付けられた。

暗号化

当事者以外には内容が理解できないように文字等の記号を変換することをいう。

インターネットを通じた情報交換においてはその通信は常に傍受可能であるため、秘密保持を要する記号(例えばクレジットカードの番号、重要な個人情報、企業秘密など)の通信に当たっては、暗号化が必須である。

暗号化は、記号を一定の方法で変換し(その際に使う鍵が暗号化鍵)、変換した記号を伝達し、受け取った記号をもとの記号に復元する(その際に使う鍵が複号化鍵)というプロセスを基本とする。従って、暗号の安全性は、復号化鍵を当事者のみが知っていることによって保たれる。暗号化の最重要課題が第三者による復号化鍵の解読を困難にすることにあるのはそのためである。

古来、さまざまな暗号化の技術が工夫されているが、インターネットによる取引の安全を確保するためによく使われる暗号化の方法として、「公開鍵暗号」がある。

これは、通常は同一である暗号化鍵と復号化鍵を異なるように設定し、暗号化鍵をあらかじめ公開したうえでその暗号化鍵を用いた暗号を受信する方法である。受け取った暗号は、受信者しか知らない復号化鍵がなければ解読できない。理論上は暗号化鍵から復号鍵を推定できるはずだが、その計算には膨大な時間を要して事実上不可能であるとされる。

また、公開鍵暗号を用いた通信に当たっては送信者を安全確実に特定することが必要だが、そのための方法として工夫されたのが「電子署名」である。

安心R住宅

安心に関する一定の要件を満たす旨の標章(マーク)を使用することのできる住宅。標章の付与は、国土交通省の告示(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)に基づいて登録された事業者団体が行なう。

安心R住宅の標章を使用するために必要な要件は、1)新耐震基準(1981年6月1日以降の耐震基準)等に適合すること、2)インスペクション(建物状況調査等)を実施し、構造上の不具合および雨漏りが認められず、住宅購入者の求めに応じて既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意がなされていることである。そして事業者は、当該住宅の広告などに際して、安心R住宅の標章を表示できる。

安心R住宅の標章の付与に当たる事業者団体は、国土交通大臣の審査・登録を受け、リフォームの基準及び標章の使用について事業者が守るべきルールを設定し、団体の構成員である事業者を指導・監督することとなる。

なお、「安心R住宅」の「R」は、Reuse(リユース)・Reform(リフォーム)・Renovation(リノベーション)の意味である。

アンティーク

骨董品。古い時代のスタイルを帯びていることや、希少性があることによって珍重される家具、道具、美術工芸品などをいう。英語のantique。

主なアンティークとして、年代物の家具類、古い陶磁器類、精巧な金属器類、デザイン豊かなガラス製品、珍しい文房具類や置物などがある。

実用に供されるだけでなく、部屋に置くことによって落ち着いた雰囲気を生み出すなど、インテリアとしても利用されている。

アーガイル

格子模様の一種で、連続する菱形で構成され、細い線が菱形の中心で交差するように辺に並行して描かれた模様である。英語のArgyle。

セーター、靴下などの衣料品の柄として使われるほか、デザインのための模様としても用いられている。

アーガイルという名前は、スコットランドのアーガイル(Argyll)地方に由来するという説が有力である。

アース

電位を大地と同じにすること。英語のearthで、「接地」ともいう。

電気回路の一部または電気機器等の金属部分を、導線によって、地中に埋設した接地用の電極とつなぐ方法で行なわれる。そのための導線を「アース線」または「接地線」という。 

落雷などによる過電流や電荷ノイズの流入を防ぎ、感電事故や電気機器の誤動作を防ぐことができる。また、アースを電気回路の一部として利用し回路を簡易化することもできる。

家電製品を設置する場合には、原則として、電源を接続するときに同時に、製品のアース線をコンセントのアース端末に接続する必要がある。

アーバニズム

都市社会に特有の生活様式。英語のurbanism。アメリカの社会学者ルイス・ワース(Louis Wirth)が1938年に提示した概念である。

ワースは、都市においては、「特徴的な生活様式を構成する諸特性の複合体」が発達しているとしている。そしてその生活様式は、大規模で高密度で高い異質性を備えた都市社会の特性から生まれるとし、その基本的な特徴として、i)社会組織の機能ごとの分節化と分業、ii)人々の相互作用における第二次的接触(間接的・合理的な関係)の優位、iii)個人の自由と疎外の並存をあげている。

アーバニズムの概念は、都市社会学を中心に広く受け入れられ、都市社会を理解するための基本的な枠組みとなっている。また、まちづくりなどに当たっても重視すべき視点であるとされる。

アール

アールを付けるなどと使う。円の半径を表す記号「r」に由来して、曲面や曲線を付けることをいう。

RE100

事業活動のために消費するエネルギーの全てを再生可能エネルギーとする国際的な取り組み(イニシアティブ)。RE100は「Renewable Energy 100%」の略である。2014年に、国際環境NGOであるThe Climate Groupが提唱・開始した取り組みで、事業運営を100%再生可能エネルギーで行なうことを宣言する企業が加盟している。

RE100に加盟する企業は、再生可能エネルギー100%の達成に向けた戦略とタイムテーブルを作成し、進捗状況を毎年報告しなければならない。達成の方法には、

(1)自ら太陽光・風力などによって再生可能エネルギーを生産し、事業に用いる方法
(2)再生可能エネルギーをエネルギー事業者から購入する方法
(3)環境価値証書(グリーン電力証書、非化石証書、J-クレジットなど)を購入する方法がある。

なお、RE100に参加できるのは、認知度・信頼度が優れ、電力消費量が大きい、国際的・地域的な影響力のある企業とされている。

RMBS

Residential Mortgage Backed Securitiesの略。住宅ローンを担保として発行される証券のことで、住宅金融公庫(現在は「住宅金融支援機構」)が発行する貸付債権担保住宅金融公庫債券(現在は「貸付債権担保住宅金融支援機構債券」)や金融機関が発行する住宅ローン債権担保証券がこれにあたる。

証券を買った投資家は、住宅ローンの償還金や利子を受け取る。その特徴は、多数の住宅ローン債権をまとめてパッケージとして金融商品化することであり、アメリカで発達・拡大した商品である。住宅ローンは超長期固定金利という特性があるが、債務不履行、繰上げ償還などのリスクがあり、それらのリスクを投資家に分散する手法として、日本でも発行が拡大してきている。

ROE

財務指標の一つで、当期純利益を自己資本で除した数値。英語のReturn On Equityの略称で、和訳は「自己資本利益率」という。

自己資本は株主が投下した資本であるから、ROEは投資の収益性を示すとされている。

ROA

財務指標の一つで、利益を総資産(総資本)で除した数値。英語のReturn On Assetsの略称で、和訳は「総資産利益率」という。資産利用の効率性を表すとされている。

RC

「Reinforced Concrete」の頭文字を取ったもの。
鉄筋コンクリート構造」という意味である。

鉄筋とコンクリートによって、柱・小梁・大梁・スラブ・壁を造り、すべての部分を一体化した構造のこと。
鉄筋コンクリートの部材は、引っ張る力にも、圧縮する力にも強いので、地震に対する安全性が高い構造となる。
また、すべての部材がコンクリートで一体化され、部材同士の接合部は剛であるので、建築学上の「ラーメン構造」となっている。

この鉄筋コンクリート構造のデメリットは、自重が大きいため、原則的には大空間建築や高層建築に向かないということである。

RPA

事務作業を自動的に実施する手法またはその手法を導入する取り組み。英語のRobotic Process Automation(ロボティック プロセス オートメーション)の略語。

基本的な仕組みは、主として定型的な事務作業のプロセスを情報化して、情報制御の下で機械システム(ロボット)が自動的に実施することである。いわば、産業ロボットの事務作業版として活用されている。

アール・デコ

1920~30年代にかけてヨーロッパやアメリカを中心に流行したデザイン・装飾様式。英語のArt Deco。フランス語のart décoratifの短縮語。

直線や立体を用いた静的な幾何学図形をモチーフにし、明るい色を使うことが特徴で、工業製品や近代的都市生活が一般化した時代を背景に、そこに表れた機能的・実用的な美意識を反映した様式であるとされている。

アール・デコを取り入れた分野は、工芸だけでなく、絵画、建築、家具、室内装飾など幅広い。

生け垣

樹木を密に植え並べてつくる垣根。用いる樹種によって高さが定まり、受ける感覚も違うものとなるが、植物の特性を生かすことができる。一方で刈り込みなどの手入れが必要である。

都市緑化や景観保全の手法として用いられることもある。たとえば、緑地協定で垣根を生け垣とする旨を定めるなどである。

遺言

死後の法律関係を定めるための最終意思の表示をいい、日常用語として、「ゆいごん」と読むことが多い。

その最大の役割は、遺産の処分について被相続人の意思を反映させることで、遺言がない場合は民法の規定に従って相続が行なわれる(法定相続)が、遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて自らの意思を反映させることができる。
また、遺贈の方法により、相続人以外の者に遺産を与えることも可能である。ただし、それが有効であるためには、民法に定められた方法で行なわなければならない。一般的には、遺言書の全文(日付と氏名を含む)を遺言者が自筆で記述して押印する自筆証書遺言、遺言内容を公証人に確認してもらってから公正証書にする公正証書遺言、遺言内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法による。

また、手続きを円滑に進めるため遺言執行者を指定することができ、遺言執行者は相続人の代理人とみなされる。遺言の執行は、弁護士、司法書士、行政書士、信託会社などが手がけている。

遺産分割

相続財産を相続人が分けることをいう。

遺言により各相続人の取得する財産が具体的に記されている場合を除いて、相続人全員で協議して、誰が、どの財産を、どの方法で、どれだけ取得するかを決めなければならないのである。

遺産分割の協議は、民法で「遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする」とされている。遺産分割協議に相続人全員が参加していなかった場合は、その遺産分割協議は無効となる。

また、協議は相続人間での任意の話し合いであり、相続人全員で協議し、全員が賛成すれば、遺言や法定相続分に関係なく財産をどのように分けることも自由である。なお、協議ができないときや不調のときには、家庭裁判所で決めてもらうこととなる。

具体的な分割の方法としては、遺産そのものを現物で分ける現物分割、相続分以上の財産を取得するときにその代償として他の相続人に金銭を支払う代償分割、遺産を売却して金銭に変換したうえでその金額を分ける換価分割がある。

なお、遺産共有状態にある共有物に共有に関する規定を適用するときは、法定相続分(相続分の指定があるケースは、指定相続分)により算定した持分を基準とする。また、共有者は、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者(氏名等不特定を含む)の不動産の持分を取得することができるが(2023年4月1日以降)、相続開始から10年を経過していなければならない。

遺産分割協議書

遺産分割について協議・合意した内容を記載した書類。

相続に当たっては、相続人が複数のときには、被相続人の遺産を分割しなければならない。この場合、遺言書の内容どおりに分割するときや、民法に規定する相続分(法定相続分)どおり分割するときには、遺産分割について協議する必要はなく、遺産分割協議書を作成する必要もない。一方、これ以外の場合には、相続人が、相続割合や分割の方法を協議して合意する必要がある。遺産分割協議書はその合意内容を記載した書類である。

遺産分割協議書には、相続発生の事実、相続人の全員が合意したこと(相続人全員の署名及び実印の押印)、相続する遺産の内容(財産目録)、遺産分割の割合及びその方法を記載しなければならない。

相続は遺産分割協議書がなくても有効に成立するが、相続した遺産について、預金の名義変更・払い戻し、不動産の名義変更、相続税の申告などを行なう ときには、遺産分割協議書の提示を求められることがある。

なお、相続税の申告・納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内 である。期限までに遺産分割の協議が成立していないときは、各相続人が、民法に規定する相続分または包括遺贈の割合に従って財産を取得したものとして、期限までに申告・納税しなければならないとされている。

意思能力

法律行為を行なったときに、自己の権利や義務がどのように変動するかを理解するだけの精神能力のこと。民法上明文の規定はないが、このような意思能力を持たない者(=意思無能力者)の行なった法律行為は無効とされている(判例)。
意思無能力者とは、具体的には小学校低学年以下に相当する精神能力しか持たない者と考えられる。
通常、法律行為が無効であれば、その無効は契約等の当事者の誰からでも主張することが可能とされており、意思無能力者の行なった法律行為も同様である。

ただし、意思無能力者の法律行為が無効とされるのは、意思無能力者を保護する趣旨であるので、意思無能力者が無効を主張しない場合(契約等の効力の存続を希望する場合)には、契約等の相手方から無効を主張することは許されない、とする有力な学説がある。

意思表示

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示することである。
意思表示は次の3つの部分から構成されている。

1.内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思である。

2.表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思である。
(なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もある)

3.表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げることである。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれる。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」である。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされている。

意思無能力者

意思能力を持たない人のこと。

意匠

美術品、工芸品、工業製品、建築物などの 形、模様、色やその構成を考案すること、または、考案された表現を指す。デザイン(英語のdesign)も同じ意味である。その内容や方法に決まりはないが、考案に当たっては創造力が必要とされる。

なお、一定の意匠については、出願によって登録し、その意匠に係る物品等の製造、使用などを排他的に実施する権利(意匠権)を得ることができる(「意匠制度」を参照)。

意匠制度

特定の意匠を登録し、それを排他的に実施する権利(意匠権)を与える制度。「意匠法」に基づく仕組みである。

登録できる意匠は、物品の形状・模様・色彩やこれらの結合、建築物の形状等、画像のどれかであって、視覚を通じて美感を起こさせるものである。

登録は、特許庁に出願し、審査によって必要な要件を満たす場合に認められる。必要な要件は、利用可能性、新規性、創作が容易でないこと、先に出願された意匠と類似しないことなどとされている。

登録された意匠については、出願者は、その意匠に係る、物品の製造、使用、譲渡等、建築物の建築、使用、譲渡等、画像の作成、使用等を、排他的に実施する権利(意匠権)を有することになる。また、意匠権は、登録された意匠と同一のものだけでなく、それに類似する意匠についても効力が及ぶ。

なお、意匠権の存続期間は意匠登録出願の日から最長25年で、権利存続のためには、毎年、登録料を納入しなければならない。

囲障の設置

所有者を異にする2棟の間に空地があるときには、境界に囲障(塀、柵のような通行を妨げる構築物)を設置できるとするルール。民法の相隣関係の一つとして認められている権利で、「囲障設置権」という。

この場合の費用は、原則として相隣者が等しい割合で負担する。

移住

住む場所を移すこと。生活の本拠地を移転する場合を言う。明確な定義はないが、「地方移住」「海外移住」のように使われる。

なお、一時的に他の場所に居住することは移住ではない。また、一般的に、近所に転居する場合も移住とは言わない。

イ準耐

準耐火建築物の一つで、「建築基準法第2条9号の3イ」に規定されている建築物のこと。

主要構造部のすべてを準耐火構造にすると同時に、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物である。

遺跡台帳

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡について、その時代・種類・所在地・面積・主な出土品などを記載した台帳のこと。

文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する台帳であり、一般の閲覧が可能とされている。なお、遺跡の区域を明示した地図は遺跡地図と呼ばれている。

遺跡地図

貝塚・古墳・住居跡などの遺跡の区域を示す地図のこと。文化財保護法第95条の規定にもとづき、原則として市町村教育委員会が作成する地図であり、一般の閲覧が可能とされている。

この遺跡地図に登載された遺跡の区域は「周知の埋蔵文化財包蔵地」となるので、土木工事等の目的で発掘しようとする者は、事前に文化庁長官に届出をする義務が生じる(同法第93条)。

遺贈

民法に定める方式の遺言により、特定の者に財産を贈与すること。

民法では、民法に定める方式による遺言のみを認めており、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言、特別方式による遺言が定められている(民法第967条、第976条から979条)。
これらの遺言において、遺言をする者が、特定の者に対して財産を贈与する意思表示をすることを「遺贈」という。

位置指定道路

特定行政庁から道路位置指定を受けた私道を、一般に「位置指定道路」と呼んでいる(建築基準法第42条第1項第5号)。

位置指定道路は「建築基準法上の道路」であるので、位置指定道路に面する土地では、建築物建築することができる。

一次エネルギー消費量

建築物のエネルギー消費性能を評価するときの評価指標のひとつで、建物の利用に伴う直接的なエネルギー消費量(エネルギー利用の効率化設備によるエネルギー消費削減量を含む)をいう。この数値が小さいほど省エネの程度は大きい。

非住宅建築物については、空気調和設備、空調設備以外の機械換気設備、照明設備、給湯設備、エレベーター、その他の一次エネルギー消費量を合計し、エネルギー利用の効率化設備によるエネルギー消費削減量を減じた消費量を算定する。

住宅については、暖房設備、冷房設備、機械換気設備、照明設備、給湯設備、その他の一次エネルギー消費量を合計し、エネルギー利用の効率化設備によるエネルギー消費削減量を減じた消費量を算定する。

その具体的な算定方法は、国土交通大臣が定めることとされているが、いずれも、一年当たりのエネルギー量(メガジュール/年)で表される。

省エネの程度を評価する場合の一次エネルギー消費量は、省エネ基準を1とすれば、誘導基準は、非住宅建築物については0.8倍、住宅については0.9倍、住宅トップランナー基準は0.9倍の水準に設定されている。

一時金

毎月支給される給与以外の、一時的に支払われる給与をいう。賞与、ボーナス、期末手当等がこれに該当し、通常、年2回支給される。

一時金の性格については、経営上の業績等に応じて支給される特別の手当て、または、毎月の給与を補填するべく支給される生活給とする2つの考え方がある。しかし、いずれにしても給与であることに変わりはない。

一時滞在施設(帰宅困難者の~)

地震が発生したときの帰宅困難者を一時的に受け入れ、滞在できるようにする施設をいう。

大都市が大地震で被災したときには、屋外で被災して待機する場所がなく、帰宅が難しい被災者(帰宅困難者)が多数発生する。そこで、震災対策の一つとして、帰宅困難者等を一時的に受け入れ、帰宅可能となるまでの間(おおむね3日間)安全に滞在できる施設を確保する必要がある。そのような施設が「一時滞在施設」である。

一時滞在施設は、耐震性があること、一定の広さがあること、滞在者を支援できることなどの条件を満たしていなければならない。そのため、あらかじめ自治体の指定を受けるか、協定を締結するのが望ましいとされている。

一時滞在施設として想定されているのは、集会場、庁舎やオフィスビルのエントランスホール、ホテルの宴会場、学校等である。

一団地認定

一団地の土地を一つの敷地とみなして建築規制を緩和適用するための、特定行政庁の認定をいう。建築基準法に基づく制度である。

建築確認に当たっては、一つの建物(用途上不可分の関係にある複数の建物は一つの建物とみなす)ごとに独立した敷地を確定し、基準の適合性が判断される。しかし、一団地認定を得れば、その土地に複数の建物を建築する場合でも(ただし、建物は総合的に設計されていなければならない)、一つの敷地に建築するとみなして建築規制が適用される。緩和適用される規制は、接道義務容積率制限、建ぺい率制限、日影規制等である。

例えば、ある土地を敷地とした建物が規制を満たさない場合に、隣地を敷地とする建物と総合的に設計した上で、両方の土地を一体として一団地認定を得ることができれば、前者の建築が可能となることがある。

一団地認定は、建築物の位置および構造が、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められる場合に得ることができ、具体的な認定の基準は特定行政庁が公表している。

一団地の総合的設計

2以上の敷地等で形成されている一団の土地の区域に1または2以上の建築物を総合的な設計によって建築する場合に、その一団の土地の区域を建築物の一つの敷地とみなして建築規制(接道義務容積率制限、斜線制限日影規制等の規制)を適用する制度をいう。

この制度の適用を受けるには、特定行政庁によって、建築物の位置および構造の設計について、安全上、防火上および衛生上支障がないと認定されなければならない。

この制度を活用することによって、隣接する敷地等の間で容積率を移転することができる。

一括競売

土地の競売に当たって、土地に対する抵当権の設定後にその土地に建物が築造された場合に、土地とともにその建物をあわせて競売することをいう。民法によって認められている。

なお、建物に対して抵当権が設定されていない場合や建物所有者が債務者と異なる場合にも当該建物を競売できるが、優先弁済の対象となるのは土地の対価についてのみであるほか、建物所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有している場合は建物の競売はできない。

一級建築士

建築物の設計や工事管理を行なうことのできる資格のひとつ。建築士法に基づき、国土交通大臣の行なう一級建築士試験に合格し、大臣から免許を受けることによって得ることのできる資格である。

建築物の設計・工事管理は、用途、構造、規模に応じて定められた一定の建築物について、一級建築士、二級建築士または木造建築士が行なわなければならないとされている(建築基準法)。この場合、二級建築士および木造建築士については設計・工事管理を行なうことができる建築物に制限があるが、一級建築士は、すべての建築物について設計・工事管理を行なうことができる。

ただし、一定規模以上の建築物の構造設計または設備設計に関しては、構造設計一級建築士または設備設計一級建築士による構造関係規定または設備関係規定への適合性の確認を受けるか、それらの者が自ら構造設計または設備設計を行なう必要がある。

一戸建て

独立した一軒の家屋がひとつの住戸となっている住宅。「戸建て」も同じ意味である。これに対して、複数の住戸で構成される建物を「集合住宅」「共同住宅」という。

逸失利益

損害賠償において請求することのできる損失の一つで、本来得られるべきであるにもかかわらず得られなかった利益をいう。

「得べかりし利益」とか「消極的利益」ともいわれる。

例えば、事故による入院中に得ることのできなかった収入や、後遺障害によって生じる減収はこれに当たる。現実に生じた損失(「消極的利益」に対して「積極的利益」といわれる)に比べて、額の算定に当たって幅が生じやすい。

なお、慰謝料とは異なることに注意。

一般建築物

建築基準法において、特殊建築物と、大規模建築物とのどちらにも該当しない建築物のこと。

一般財団法人

法律(一般社団法人及び一般財団法人に関する法律)に基づく準則に従って設立された財団法人をいう。
従うべき主な準則は、

1)目的、設立者が拠出する財産及びその価額、評議員の選任・解任の方法などを定めた定款を作成すること
2)定款中に、理事又は理事会が評議員を選任・解任する旨、及び設立者に剰余金又は残余財産の分配を受ける権利を与える旨の定めが無いこと
3)評議員、評議員会、理事、理事会、監事を一定の手続きによって設置・運営すること(大規模一般財団法人については会計監査人が必置)
4)一定の方法によって会計を処理すること
である。

一般財団法人は、主たる事務所の所在地において、準則に適合するかどうかのみの審査を経て設立の登記をすることによって成立し、名称中に「一般財団法人」という文字を独占的に使用する。

一般社団法人

法律(一般社団法人及び一般財団法人に関する法律)に基づく準則に従って設立された社団法人をいう。
従うべき主な準則は、


1)目的、社員資格の得喪に関する規定などを定めた定款を作成すること
2)定款中に、社員に剰余金又は残余財産の分配を受ける権利を与える旨の定めが無いこと
3)社員総会その他の機関を一定の手続きによって設置・運営すること(社員総会及び理事は必置であり、理事会、監事、会計監査人は定款により設置を選択できる)
4)一定の方法によって会計を処理すること
である。

一般社団法人は、主たる事務所の所在地において、準則に適合するかどうかのみの審査を経て設立の登記をすることによって成立し、名称中に「一般社団法人」という文字を独占的に使用する。

一般承継人

他人の権利義務を一括して承継する人のことで、包括承継人ともいわれる。たとえば被相続人の財産等を包括的に承継する場合の相続人がこれに当たる。承継するのは一身専属権(譲渡が禁止されている債権など)を除くすべての権利義務である。

なお、個別の権利を承継する人を特定承継人といい、たとえば売買によって所有権を取得する者がこれに該当する。

一般定期借地権

借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)により創設された3種類の定期借地権のうちの一つ。

「一般定期借地権」とは次の3つの契約内容を含む定期借地権のことである。

1.更新による期間の延長がない。
2.存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。
3.期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない。

なお、「一般定期借地権」の存続期間は少なくとも50年以上としなければならない。

一般媒介契約

媒介契約の一つの類型。
一般媒介契約とは、次の1.および2.の特徴を持つ媒介契約のことである。

1.依頼者(すなわち売主等のこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
2.依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。

なお、依頼者が、「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて依頼する場合において、その「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に通知するかどうかにより、一般媒介契約はさらに次の2つの類型に分かれる。

1)明示型の一般媒介契約
明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知する義務があるとする媒介契約である。
2)非明示型の一般媒介契約
非明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知しなくてよいとする媒介契約である。

一筆の土地

土地登記簿において、一個の土地を指す単位を「筆」という。

従って、「一筆の土地」とは「土地登記簿上の一個 の土地」という意味である。

移転登記

所有権移転登記を参照。

移動等円滑化経路協定

バリアフリー化するための経路の整備、管理に関する協定をいう。「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」に基づき、土地所有者等の全員の合意によって締結され、市町村長の認可を得て公告される。

移動等円滑化経路協定は、高齢者、障害者等が生活上利用する旅客施設、官公庁施設、福祉施設などが所在し、バリアフリー化のための整備を進めるべく指定される一定の地区(重点整備地区)内の一団の土地について締結され、経路案内設備、エレベーター、エスカレーター等の整備、管理などに関して定められる。

この協定の効力は、新たに該当土地の所有者等となった者に承継される。また、この制限は、宅地建物取引における重要事項説明の対象とされている。

田舎間(江戸間)

建築の基準尺で、主に関東地方を中心に使われ、全国に広まっている単位。「江戸間」「関東間」も同じ意味である。

田舎間の尺度は、柱の心々間の長さ(=1間)を6尺(約1.82m)とする。田舎間で用いられるの大きさは柱の太さによって異なるが、おおむね5尺8寸×2尺9寸(約1.76m×約0.88m)とされている。

田舎間で用いられる畳の大きさは、本間(京間)や中京間よりも狭い規格である。

なお、住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル(各室の壁心面積を畳数で除した数値)以上の広さがあるという意味で用いることとされている(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則)。

イニシャルコスト

収益を得る前にその準備のために必要な費用。英語のinitial costで、「初期費用」ともいう。これに対して、準備が整ったあとの運営に要する費用を「ランニングコスト」という。

建物の建築、事業の開始、機械設備の導入などに当たって発生する。その主な費用は、技術開発費、調査費、設計費、工事費、用地買収費などであるが、これらは、損益分析において固定費とするのが原則である。

囲繞地

公道に通じていない土地を囲んでいる周囲の土地をいう。

民法は、他の土地に囲まれ公道に接していない土地の所有者は、公道に至るために囲繞地を通行することができる(囲繞地通行権)としているが、これは、囲繞地に対して、囲繞する土地を受益地とする法定地役権が設定されていると考えることができる。

囲繞地通行権

他の土地に囲まれて公道に通じない土地(袋地)の所有者が、その土地を囲んでいる他の土地(囲繞地)を通行できるとする権利。民法で定められている権利である。「公道に至るための他の土地の通行権」ともいわれる。

この場合、袋地の所有者は、囲繞地を通行するために与える損害に対して相応の金銭を支払うことが必要とされている。ただし、土地を分割した結果として袋地が発生した場合には、当該袋地の所有者は、公道に至るために、分割された他の土地を無償で通行することができる。

委任契約

民法上の典型契約の一つで、法律行為の実施を委託する契約をいう。労務供給契約であるが、雇用契約と違い受任者の裁量で実施すること、請負契約と異なり結果の完成が必須ではないことに特徴がある。

宅地建物取引業における媒介契約は法律行為の実施を委任するものではないから民法上の委任契約ではないが、準委任契約として委任契約の規定(民法643~655条)が適用されることとなる。ただしその適用においては、特別法である宅地建物取引業法の規定が優先する。

委任状

一定の事項を特定の者に委任する旨を記載した書面。委任する事項(委任事項)、委任する相手(受任者名)などを記載する。

委任状がなくても委任契約は有効だが、受任者が委任事項(例えば各種の申請手続)を実施する場合に委任状の提示を求められることがある。この場合には、委任状の発行が直近(通例は3ヵ月以内)でなければならないとされることが多い。

委任状には、委任の意思を表示するべく委任者が自署しなければならない。また、委任は多くの場合に代理権の授与を伴うが、このときには、委任状はその証拠となる。

なお、委任事項、受任者名などを記載せず、その白地部分の補充を他者に任せた委任状(これを「白紙委任状」という)を発行することがある。この場合には、白地が補充されたときに委任状の効力が発生する。ただし、補充権のない者が補充する、補充者が権限を濫用するなどの恐れがあり、白紙委任状の発行については、その是非を含めて十分な注意が必要である。

居抜き

店舗や工場などを、その内部の商品、設備、什器備品などを設置したままの状態で売買・賃貸すること。

従って、居抜きで購入もしくは借りた場合は、以前のままの内装や設計設備等が付帯するので、比較的早期で営業にこぎつけることができる。

犬走り

築地塀の外壁と溝との間にある細長く平らな通路状の部分。

土手、石垣などに設けられた同様の狭い帯状部分をさす場合もある。

違反建築物

建築基準法都市計画法などに違反している建築物。建築後に増改築や用途変更を行なった結果、違法となる場合もある。
なお、法令の改正や都市計画の変更によって違法となった建築物は、「既存不適格建築物」であって違反建築物とはいわない。

特定行政庁は、違反建築物を発見した場合には、建物の取り壊し、改築、修繕、使用禁止などの是正命令を出し、違反事実を公示できる。また緊急の場合は、特定行政庁が任命した建築監視員が工事施工の停止を求めることができる。

違法貸ルーム

居住以外の用途に供していると称しながら多人数の居住実態がある建築物、マンションの一住戸や戸建て住宅を改修して多人数の居住の用に供している建築物等であって、居住用施設としての防火関係規定等を満たしていないものをいう。安価なシェアハウスなどに多いとされる。

おもな違法事項として、非常用照明装置関係、窓先空地関係、防火上主要な間仕切壁関係、居室面積関係、採光関係がある。

違約金

不動産売買契約では、当事者の一方が債務を履行しない場合には、債務の履行を確保するために、その債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払わなければならないと定めることがある。
このような金銭を「違約金」と呼んでいる。

「違約金」と「損害賠償額の予定」とは、債務を履行しない当事者が支払う金銭という意味ではよく似た概念である。
しかし「違約金」は、実際に損害が発生しない場合でも支払いの義務が生じるという点で、「損害賠償額の予定」とは大きく異なっている。

ただし実際の売買契約においては、「違約金」という言葉を「損害賠償額の予定」と同じ意味で使用していることも多い。
さらに民法(第420条)では、違約金という言葉の意味について、売買契約書でその意味を明示していない場合には、違約金は「損害賠償額の予定」の意味であるものと一応推定されると定めている。

このように「違約金」は、「損害賠償額の予定」と同じ意味であると解釈されるケースも実際には多いのである。
そのため売買契約書において本来の意味での「違約金」を定める場合には、その意味を明記しておくことが望ましいといえる。

なお、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者売主となる宅地建物の売買契約においては、「損害賠償額の予定」と「違約金」との合計額は売買代金の2割を超えてはならないと定めている(宅地建物取引業法第38条)。

これは売買取引に精通していない一般の買主が不利にならないように特に保護している強行規定である。
宅地建物取引業者同士の売買取引については、この宅地建物取引業法第38条は適用されない。

違約手付

手付の一種で、債務不履行が発生した場合には、手付が没収される(または手付の倍額を償還する)という手付のこと。

例えば、売買契約において買主が違約手付1万円を交付したとき、買主に債務不履行(代金支払義務の不履行)が発生すれば、その1万円は没収される。反対に、売主に債務不履行(引渡し義務の不履行)が発生すれば、売主は買主に2万円を償還しなければならない。
このような違約手付は、損害賠償額の予定と解される。

わが国では、手付とは原則として解約手付とされているが、解約手付であると同時に違約手付であってもよいとされている。

入会権

一定の地域の住民が特定の森林、原野、漁場等を共同で利用する権利。民法で物権として認められている権利である。入会権の対象となっている土地を「入会地」という。

民法は、入会権を、利用する土地等を共有する性質がある場合と特定の目的に従って利用するだけの性質の場合に分類し、前者は所有権の共有の規定を、後者は地役権に規定をそれぞれ準用するとしたうえで、地域の慣習に従うとしている。もっとも、民法は入会権の内容についてなんら規定しておらず、その内容、効力等は地域の慣習によって定まることとなる。

入会権を有する人々の集団が「入会団体」で、その大部分は「代表者が定められていない権利能力なき社団」であると考えられている。そして、入会権による使用収益や入会地管理の形態は、慣習に応じて区々であって、明確でない場合もある。

なお、入会地の農林業上の利用を増進するため、「入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律」に基づき、入会権利者の合意によって入会権を消滅させ権利関係を明確にするしくみが定められている。

入母屋屋根

屋根形式の一つで、上部が切妻屋根(両側に勾配のある屋根)、下部が寄棟屋根(四方に勾配のある屋根)のかたちのもの。

遺留分

被相続人の兄弟姉妹以外の相続人に対して留保されなければならない相続財産の割合をいう。

原則として相続財産は被相続人が自由に処分でき、推定相続人の相続への期待は権利として保障されないが、相続が相続人の生活保障の意義を有すること、被相続人名義の財産には相続人の潜在的持分が含まれていることが多く、これを顕在化させる必要があることなどから、相続財産の一定割合について相続人に権利を認めている。遺留分は、相続開始1年前に贈与された遺産などを合算して、直系尊属のみが相続人の場合は遺産の3分の1、それ以外の場合は全体で遺産の2分の1とされている。

囲炉裏

部屋の床を切り込んで灰を敷き、炊事や暖房に使う炉。一般に、板敷の部屋に設けられる。燃料は、薪や炭である。

囲炉裏には、通常、自在鉤(天井から吊るす先端が鉤状の道具)や五徳(金属製の台)が設置され、調理に利用される。

なお、囲炉裏は設置場所が固定されているが、同様の炉をポータブルにしたのが「火鉢」である。

陰圧室

気圧が周囲より低い部屋。室内の浮遊物等を外に流出させない空間である。病原微生物、改変遺伝子など、拡散を防止しなければならない物質を取り扱う空間として利用される。気圧の状態は、建築物の空間が備える機能のひとつで、陰圧室はその機能に対するニーズに応える設備である。

COVID-19等の病室も、原則として陰圧室である。CDC(米国疾病予防管理センター)のガイドラインでは、病室内空気圧の圧差は2.5Pa以上に維持することが推奨されている。

陰圧室は、独立の空調設備によって換気、温度、湿度等を管理する必要がある。特に、吸排気ダクトにフィルターや逆流防止装置を設置すること、一定頻度で換気することなどが重要である。また、確実に隔離するためには、出入り口に前室を設けなければならない。

なお、陰圧室に対して、気圧が周囲より高い部屋を「陽圧室」という。

インカムゲイン

資産の保有によって得る利益。英語のincome gain。不動産賃料、株式の配当、預金の利子などがこれに該当する。

不動産のインカムゲインは、賃料収入から保有・管理費用を減じた価額である。

インカムゲインに対して、資産価額の変動によって得る利益を「キャピタルゲイン」と言い、例えば、不動産の売却益がこれに該当する。

印鑑証明書

捺印された印影(印を紙などに押した跡のかたち)が、あらかじめ届けられた印影(印鑑)と同一であることを証明する官公署の書面。届出できる印鑑は一つに限られている。

公正証書の作成、不動産登記、重要な契約などの際に、文書作成者が本人であることを証明するため必要とされる場合が多い。

印鑑証明書の交付は、個人の印鑑については、通常、市区町村長が条例等に従って行なうが、商業登記に当たって提出した印鑑については登記所が担当する。 

印鑑届けをした印影を生む印が「実印」である。

印鑑証明(会社の~)

株式会社・有限会社等の法人が、売買等の契約を行なう場合には、契約書に代表者印を押印するのが通例である。

このような代表者印について、その代表者印が、登記所に対して印鑑届けを行なった正式なものであるということを、登記所が公的に証明した書面のことを「印鑑証明」と呼んでいる。

印鑑証明(個人の~)

個人があらかじめ市区町村役所において印鑑登録を行なった実印について、その実印が印鑑登録された正式なものであるということを、市区町村長が公的に証明した書面のことを「印鑑証明」と呼んでいる。

印紙税

契約書、受取書、証書、通帳などを作成する際に課税される税金。国税である。

印紙税は、印紙税法に定められている20種類の文書(課税文書)に対して課税される。例えば、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書などは課税文書であるが、建物賃貸借契約書や不動産媒介契約書は課税文書ではない。

納付方法は、課税対象となる文書に収入印紙を貼り、その収入印紙に消印を押すことによって納税が完了する。この場合に、契約等において両当事者が文書を2通作成するときにはその2通についてそれぞれ印紙税を納付しなければならない。

印紙税を納めなかった場合には、印紙そのものを貼付しないときは納付すべき金額の3倍(自ら申告したときは1.1倍)、消印をしないときは消印をしない印紙と同額の「過怠税」が課税される。

印紙税額は、文書の種類および文書に記載された契約金額等に応じて定められている。


なお、不動産の譲渡に関する契約書および建設工事の請負に関する契約書については、税率の引き下げが措置されている。ただし、この特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。

インスペクション

住宅インスペクション」を参照。

インスペクター

建物の状況を検査・調査すること(建物の住宅インスペクション)に関する専門的な知識・技能を有すると認められた者。英語のInspectorであるが、英語では建物の検査・調査を行なう者に限定せず広く“検査官”を意味している。

(日本における)インスペクターは通称であって公的な資格ではないが、一般に、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に基づく一定の講習等を履修して住宅インスペクションを実施できる者を指している。そのための講習等は、各種の団体が実施している。

また、2017年2月に「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」が制定され、国土交通大臣が登録した機関によって「既存住宅状況調査技術者講習」を実施する仕組みが制度化された。この講習は住宅のインスペクションに関するものであり、これを修了した「既存住宅状況調査技術者」もインスペクターである。

なお、宅地建物取引業法に基づき、宅建業者は、
1)既存住宅の媒介契約に当たって交付する書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならず、
2)重要事項説明に当たって、建物状況調査に実施の有無及びその結果の概要を説明しなければならない
とされているが(2018年4月1日から適用)、この場合の建物状況調査に当たるインスペクターは、建築士または国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。

インターホン

交換機なしで相互に通話できる電話装置。英語でInterphone。

マンションにおいて共用玄関と各戸のあいだで通話するなど、建物の内外で通話するときに用いられることが多い。広義には、船舶、工場、事務所などで用いられる構内専用回線による通話設備もインターホンである。通話と同時に通話者の映像を送信することができる装置もある。

インターホンによる通話・映像伝達は電気通信事業に該当せず、インターホンは自由に設置・運用してかまわない。

インテリア

本来は、建物の内部空間の全体を指す言葉である。

住宅の場合でいえば、室内の天井・壁・床の内装材と、家具・調度品のすべてが「インテリア」である。
また一般的には、家具と調度品のみを「インテリア」と呼ぶことも多い。

インテリアコーディネーター

家具や住宅設備などのインテリアを選択し、住む人にとって快適な住空間を作るために適切な提案を行なう専門家。インテリア商品の知識を提供するだけでなく、顧客と相談しながら、空間のデザイン、性能、快適性などを考え、費用を考慮して住空間を具体化することが求められる。

その知識、技能を認定する試験として(公社)インテリア産業協会が実施するインテリアコーディネーター資格試験がある。

インテリアデザイナー

建物室内の様相を設計する技能者。その業務範囲は、壁の装飾、家具・照明器具・カーテン類の選定・配置、雰囲気の演出など幅広い。

インテリアデザイナーは、設計を依頼する顧客の要請に応えなければならず、建築空間や内装品についての知識や感性のほか、コミュニケーション能力も必要とされている。

インテリアデザイナーとして仕事するための資格は定められていないが、民間組織による能力の認定が実施されている。

インテリジェントビル

高付加価値のオフィスビルのことで、高度情報化建築物といわれることもある。

はっきりした定義があるわけではないが、空調、電気、セキュリティなどの設備を自動的に制御し、建物内に情報通信ネットワークを構築して、オフィスオートメーションやテレコミュニケーションに対応できることなどが特徴である。省エネ、省コストに資するともいわれる。

英語ではスマートビルと称することが多い(英語で、インテリジェントIntelligentは「賢い」、スマートSmartは「気の利いた」という意味である)。

インナーバルコニー

屋外に開かれた部屋状の空間。屋外とのあいだに壁がない一方、バルコニーと違って屋根を備えている。形状はベランダと似ているが、部屋として利用でき、原則としてその床面積容積率に算入される。

インパクトドライバー

回転力に打撃力を加えた電動ドライバー。英語のimpact driver。強い力で締め付けることができるが、使う際に技術を要する。

内装作業や建築現場でよく使われている。

インフラ長寿命化

インフラストラクチャー(社会資本)の維持管理や更新を戦略的に推進し、その機能を確保する政策が進められている。「インフラストラクチャー」の略語が「インフラ」である。

インフラは、治山治水等の国土保全基盤、道路・鉄道・港湾・空港等の社会経済活動基盤、上下水道・公園・学校等の生活基盤などで構成されているが、過去から蓄積されてきたそれらについて、その機能の劣化を防止し、社会経済状況の変化を含めた中長期的なニーズに応えることが求められている。そこで、政府が主導して、インフラの寿命を長期化するための施策が展開されている。
主な施策は次の通りである。

1)インフラを安全・強靱に維持・確保するために、センサー、ロボット、非破壊検査技術等による点検・補修の高度化、新材料の実用化などを推進する。
2)インフラを総合的・一体的に管理するために、メンテナンスサイクルの構築、予防保全型維持管理の導入、維持管理の容易な構造の選択などを推進する。
3)メンテナンス産業を育成するべく、新技術の開発・導入、市場の創出・拡大などを推進する。

インフラファンド

金融商品の一つで、インフラストラクチャー(社会基盤)を投資対象とする投資法人または投資信託をいう。2015年に取引所に上場することが認められた。英語でInfrastructure fund。

インフラファンドは、インフラストラクチャーを保有・運用して得た収益を投資家に配分するしくみであって、その基本的な構造はREITと同じである。違いは、REITは不動産を投資対象とするのに対して、インフラファンドはインフラストラクチャーを対象とすることである。

投資対象とされるインフラストラクチャーは限定されていないが、大規模太陽光発電施設(メガソーラー)に対する投資が目立っている。

インフラ(インフラストラクチャー)

生活や産業活動の基盤となっている施設。「インフラ」は「インフラストラクチャー」を略した言葉で、英語のinfrastructureである。直訳すると「下部構造」であるが、「社会的基盤施設」または「社会資本」と訳されることが多い。

インフラとされている施設は、公共的な機能を担う施設で、道路、治水施設、港湾、鉄道、公園、上下水道、通信施設、エネルギー供給施設などが含まれる。また、広義には、これら公共施設のほか、教育、医療、社会福祉などの社会サービスを提供するための施設を加えている場合もある。

その多くが公共財の性質を帯びていること、社会の統合や安定の維持に不可欠であること、長期的な視点で計画的に整備・管理する必要があることなどから、その整備・管理は、政府が直接に担い、あるいは政府による強い監督のもとで実施されている。また、それら施設が満たすべき機能や構造については、法律に基づいて基準が定められている。

インボイス方式

定められた形式の書類に基づいて消費税額を算定する制度。「適格請求書等保存方式」ともいう。

インボイス方式は、仕入れ税額控除に当たって、定められた形式の書類(インボイス)に記載された税額のみを認めることとなるため、消費税を適切に課税することができるとされている。

インボイス方式を実施するには、インボイスの発行事業者を登録するなどのしくみを整備する必要がある等のため、その適用は、2023年10月1日からの予定である。

ESG投資原則

投資に当たって、環境(environment)、社会(social)、企業統治(governance)に配慮している企業を重視・選別する原則。

投資先の評価において、財務指標のみでなく、環境、社会、企業統治を評価することが、結局は企業の持続的成長や中長期的収益につながり、財務指標には現れにくいリスクを排除できるという考え方に基づいた行動原則である。

ESG投資原則による投資においては、たとえば、地球温暖化対策や生物多様性の保護活動(環境面)、人権への対応や地域貢献活動(社会面)、法令遵守、社外取締役の独立性、情報開示(企業統治面)などの実績や計画が重視される。

ESG投資の手法には、議決権行使等によって投資先企業にESGへの配慮を促す方法、ESGへの配慮に消極的な企業には投資しない方法、ESGに配慮した事業に対して優先的に投資する方法などがある。この場合の投資先には、都市開発や不動産開発が含まれる。また、投資だけでなく融資についても同様である。

なお、国連は、2006年に公表した「責任投資原則(PRI)」において、ESGへの配慮を反映した投資行動を促している。

ETF

株価指数等の特定の指標と連動して運用される投資信託などの金融商品。Exchange Traded Fundsの略。上場されている。

指標と連動する方法は二つある。

ア)現物拠出型
指標算定の対象とされている現物の集合(たとえば
TOPIX連動であれば、東証第1部に上場されている全銘柄の株式、これを株式バスケットという)を組成し、その持分を受益権のかたちで証券化する方法。これによって、当該証券は指標と同様の値動きをすることになる。
イ)リンク債型
指標と価格が連動する債券(リンク債)に対して投資し、その受益権を金融商品化する方法。この場合、リンク債の発行者は、償還価格が指標の動きに連動することを保証している。

e内容証明(電子内容証明)

インターネットを通じて差し出す文書について、その内容を証明し配達するサービス。日本郵政が提供している。

e内容証明を受ける文書は、インターネットを利用していつでも差し出すことができ、自動的に内容証明文書が作成・照合され、封入封緘されて内容証明郵便として発送される。

EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortizationの略。利益指標の一つで、税引前の利益に支払利息と減価償却費を加算して算出する。

利益の水準は、一般的に、利息負担、税制、会計基準などに左右されるため、その国際的な比較に当たっては注意が必要だが、EBITDAはその違いを最小限に抑えて利益を把握できる指標とされている。

国際的な企業で子会社を管理するための指標として活用されている他、株価の評価に当たってEBITDAに対する企業価値(EV、負債プラス株式時価総額)の比率(EV/EBITDA)を比較したり、有利子負債の返済能力を見るための利益水準としてEBITDAを評価するなどの活用例がある。

イールドギャップ

投資の実質利回りと金利との差をいう。英語ではYield gap。投資判断の目安として使われる。例えば、イールドギャップが大きければ当該投資は割安であると考えられている。

イールドギャップを算出する場合の金利は、長期国債の金利や銀行からの借入金利が用いられる。

イールドスプレッド

金融商品間の利回りの差をいう。英語ではYield spread。金融商品の利回りを比較することは、市場を分析して、投資を適切に判断するための方法となり得る。

一般に、イールドスプレッドが大きい場合は利回りが小さいほうの商品が割高、小さい場合は割安であると考えられている。

ウィークリーマンション

短期間の居住のために賃貸されるマンションをいう。「短期賃貸マンション」ともいわれる。

家具、家電製品、食器・調理器などが備わっていて、一時的な滞在の便を満たすことができる。また、賃貸住宅に比べて賃貸借の手続きが簡単である。

ウィークリーマンションの営業は、旅館業法による宿泊営業または不動産賃貸営業(貸室業)のいずれかにあたるが、その基準は明確ではない。一応の目安として、賃貸期間が1ヵ月を超えていれば貸室業であるとされている。

ウィークリーマンションを宿泊営業に充てる場合には、旅館業法による許可が必要で、一定の設備の設置等が求められる。

Web内覧会

インターネットを使って自宅の室内の様子などを公開すること。Web内覧会専用のホームページもある。公開されるのは、間取り図、内装、設備、部屋の雰囲気などで、通常、居住者のコメントが付されている。

ウォークインクロゼット

ウォークインクローゼット

ウォークイン、つまり歩いて入れるクローゼット、衣類の押入のこと。衣装ダンス、衣裳戸棚を指すワードローブは家具のニュアンスが強いのに対して、ウォークインクローゼットは造り付け家具、ないし部屋の意味に使われることが多い。

WIC

ウォークスルークローゼット

通り抜けできるクローゼット(衣服の収納空間)。英語のwalk through closet。

部屋間の通路の壁面を利用して設置されることが多く、ウォークインクローゼットと違って扉がない場合が多い。

WTC

ウォーターハンマー

水管内の圧力が瞬間的に上昇または下降する現象。その際に、管に衝撃や振動が加わる。英語のwater hammer。

水流が急に停止することによって起き、強いウォーターハンマーによって管路や設備が破損する恐れもある。その防止には、サージタンクの設置、空気弁の設置、管口径の拡大などが有効である。

浮床工法

歩行音やピアノ等の演奏に伴う音の振動が、床を伝わって伝搬しないようにするための工法。主構造体に防振材を据え付け、音を遮断・絶縁する。

請負契約

当事者の一方がある仕事を完成することを、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことをそれぞれ約束する契約。例えば、住宅の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などの契約がこれに該当する。

請負契約の目的は、仕事の完成であって労務の供給ではないから、仕事の目的物が定まっていて、通常は、目的物を引き渡すことで仕事が完成する。

請負契約については民法に一般的な規定がある。また、たとえば建設工事の契約に関しては建設業法、運送契約については商法等のような特別法の適用がある。

民法は、
1)請負契約による報酬は目的物の引渡しと同時に支払わなければならないこと
2)引き渡した目的物が契約不適合の場合には、注文者は、補修等の追完請求報酬減額請求損害賠償請求、契約解除をすることができること(ただし、与えた指図等によって生じた不適合を理由にすることはできない)
3)契約不適合による請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内にその事実を通知しなければならないこと
4)請負人が仕事を完成しない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約を解除できること
などを定めている。

なお、民法には、請負人の担保責任の存続期間について特別の定めがあったが、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって削除された。ただし、住宅の新築工事の請負に関しては、特定の部位についての契約不適合責任の存続期間は10年とされている(住宅の品質確保の促進等に関する法律)。

請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)

請負契約によって引き渡した目的物(例えば、建設工事請負によって完成した建物)が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、請負人が負うこととなる責任。民法の規定による契約不適合責任のひとつで、これを「瑕疵担保責任」という。

請負人に契約不適合責任を負わせるためには、注文者は、追完請求(補修等の実施を求める請求)、報酬減額請求損害賠償請求または契約解除権の行使をしなければならない。

民法は、契約不適合責任を負わせるためには、注文者は、原則として契約不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならないとしている。ただし、請負人が不適合を知っていたときまたは重大な過失によって知らなかったときはその限りではないとされている。

また、請負人は、知りながら告げなかった事実等についての契約不適合責任については免れることができないが、それ以外の事由による契約不適合については責任を負わない旨の特約をすることが認められている。

しかしながら、住宅の品質を確保するため、新築住宅の工事請負契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、契約不適合責任(瑕疵担保責任)について次のような特例が定められている。

(1)新築住宅の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合(瑕疵)について、請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負う。
(2)契約によって、(1)の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。

この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

なお、民法には、請負人の瑕疵担保責任の存続期間等について特別の規定があったが、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって削除され、契約不適合責任に統合・整理された。

受付番号(不動産登記における~)

それぞれの登記所で登記申請を受け付けた順序に従って、その登記に付けていく番号のこと。

登記記録では、甲区乙区のそれぞれで、登記の時間的順序に従って、順位番号が付けられる。この順位番号では、区を越えた登記の前後が分からない。
そこで、区を越えて登記の先後を知るためには、通し番号である「受付番号」で判断することになる。

雨水浸透阻害行為

雨水の浸透を妨げる恐れがあるとして、その実施に当たって都道府県知事等の許可を必要とする行為をいう。「特定都市河川浸水被害対策法」に基づき制限される行為である。

許可を要するのは、次のすべてに該当する場合である。

(1)市街化の進展によって河道等の整備による浸水被害の防止が困難であるとして指定された都市河川(特定都市河川)の流域内における行為
(2)宅地等にするための土地の区画形質の変更、土地の舗装、排水施設を伴うゴルフ場等の設置、ローラー等による土地の締め固めなど一定の行為
(3)行為に係る面積が原則として1,000平方メートル以上
雨水浸透阻害行為について許可が必要であることは、宅地建物取引における重要事項説明の対象とされている。

なお、特定都市河川流域においては、雨水浸透阻害行為に伴って設置した雨水貯留浸透施設の機能を阻害する恐れのある行為について許可を要するほか、保全調節池の埋立て、敷地での建築物の新改築などについて届出が必要である。これらの制限についても、宅地建物取引の営業における重要事項説明の対象とされている。

雨水貯留浸透施設

雨水を一時的に貯留し、又は地下に浸透させる機能を有する施設。

雨水貯留浸透施設は、民間事業者等が自主的に設置して浸水被害を防止できる。そこで、一定のものについては、認定を受けて、設置に対する助言や支援を得ることができる。

また、施設設置後の管理を容易にするべく、地方公共団体または公共下水道管理者が、雨水貯留浸透施設の所有者等と管理の方法、有効期間等を定めた管理協定を締結し、管理する仕組みが定められている(特定都市河川浸水被害対策法・下水道法)。この協定によって、地方公共団体等は施設を管理する排他的な権利を取得する。

 雨水貯留浸透施設の管理協定は、土地所有者等が変わる場合でも引き続き効力を有するため、宅地建物取引業者は、取引や取引の代理・媒介に当たって、管理協定について重要事項として説明しなければならない。

雨水の浸入を防止する部分(品確法における~)

住宅の品質確保の促進等に関する法律品確法)で定められた雨水の侵入を防止するための住宅の部分のこと(品確法第87・88条、同法施行令第6条第2項)。

具体的には次の部分が「雨水の浸入を防止する部分」に該当する。

1.住宅の屋根と外壁 (具体的には屋根・外壁の仕上げ・下地などを指す)
2.住宅の屋根・外壁の開口部に設ける戸・枠その他の建具 (具体的にはサッシなどを指す)
3.雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

このような「雨水の侵入を防止する部分」については、住宅品質確保法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。
(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)

内金

内金とは、売買契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のこと。

手付が売買契約が成立する際に交付されるのに対して、内金は契約成立後に交付されるという違いがある。

また、手付は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、内金は交付される時点ですでに代金の一部である。

内法

建物床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを「床面積」とする考え方のことである。

不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算することとされている(不動産登記法施行令第8条)。

この反対に、建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のことを「壁心(へきしん・かべしん)」という。

ちなみに建築基準法では、建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心の考え方で測定することとしている(建築基準法施行令2条1項3号)。

従って、分譲マンションなどの区分所有建物については、建築確認を申請する際には床面積を「壁心」で求めるが、その後に登記をする際には床面積を「内法」で求めているのである。

内窓

現存する窓の内側に新たに設置する二重窓の内側の窓も同義。

内窓の設置は、断熱性の向上、結露の防止、防音性の向上などの効果があるとされる。ただし、内窓は、上げ下げ窓、内倒し窓などには設置できない。

ウッドデッキ

庭の一部に設けられた木製の床で、居間等と連続した造りになっているものを「ウッドデッキ(木の甲板)」という。

埋立地

水面を土砂等で埋め立てて造成された陸地。

埋立地は、港湾、空港、工場用地、住宅用地、商業用地などに利用されている。また、公共の水面を埋め立てるためには、公有水面埋立法に基づき都道府県知事の免許が必要で、国土利用上適正かつ合理的であることなど一定の要件を満たさなければならない。

埋立地の造成に当たっては、通常、土砂の流失、地盤沈下地盤の液状化などを防止するため、地盤改良、護岸の構築、埋立材の選別などの対策が講じられる。また、埋立に伴う環境への影響調査が必要な場合も多い。

なお、干拓地は、水面を区切って排水すること(干拓)によって生まれる土地であって、埋立地ではない。ただし、干拓についても公有水面埋立法が適用される。

埋戻し

埋設物の設置工事において、掘削した土砂等をもとに戻すことをいう。

地震時に、埋め戻した土砂等が液状化して、埋設物に被害が生じることがあるため、埋戻し土を適切に選択すること、埋戻し部を締め固めまたは固化することなどが必要とされる。

下水道などの官路については、特に適切な施工が求められる。

売建住宅

開発した宅地を分譲する際に、同時に宅地の購入者がその宅地に建設する住宅を分譲事業者に発注する方法で建てられた住宅をいう。

建売住宅」の建築主は不動産会社であるのに対して、「売建住宅」の建築主は宅地の購入者である。建売住宅に比べて設計などの自由度は高いが、建築を請け負う業者はあらかじめ決められている他、用意された建物の設計モデルから選択して発注することが多い。

なお、宅地分譲の方法は、大きく、宅地のみの分譲(更地分譲)と住宅付の分譲(建売分譲)に分かれるが、売建住宅はその実態を照らせば後者の類型に近いと考えてよい。また、宅地分譲の際に一定期間内に住宅を建設することを条件とする方法(建築条件付宅地分譲)があるが、売建住宅はこの方法の一つでもある。

売主

不動産売買契約において、不動産を売る人(または法人)を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。

売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)

売買契約によって引き渡した目的物(たとえば、販売した住宅)が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が負うこととなる責任。民法の規定による契約不適合責任のひとつで、これを「瑕疵担保責任」という。

売り主に契約不適合責任を負わせるためには、買い主は、追完請求(補修等の実施を求める請求)、代金減額請求損害賠償請求または契約解除権の行使をしなければならない。

民法は、契約不適合責任を負わせるためには、買い主は、原則として契約不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならないとしている。ただし、売り主が不適合を知っていたときまたは重大な過失によって知らなかったときはその限りではないとされている。

また、売り主は、知りながら告げなかった事実等についての契約不適合責任については免れることができないが、それ以外の事由による契約不適合については責任を負わない旨の特約をすることが認められている。

しかしながら、住宅の品質を確保するため、新築住宅の工事請負契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、契約不適合責任(瑕疵担保責任)について次のような特例が定められている。
(1)新築住宅の「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」の契約不適合(瑕疵)について、売り主は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負う。
(2)契約によって、(1)の瑕疵担保期間を20年以内に延長することができる。

この特例は強行規定であり、特約によって責任を免れることはできない。

なお、民法には、売り主の瑕疵担保責任について特別の規定があったが、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって削除され、契約不適合責任に統合・整理された。

売渡証書

不動産売買契約の内容を簡潔に要約した書面のことを「売渡証書」という。

この売渡証書は、売主または買主からの依頼により、登記手続きを担当する司法書士が不動産売買契約書をもとにして作成するのが一般的である。
売渡証書の記載内容は「売主の住所氏名」「買主の住所氏名」「売買される不動産の概要」である。
この売渡証書は「所有権移転登記の原因を証する書面」として、所有権移転登記を申請する際に、登記所に提出される。

売渡承諾書

不動産の売買において、当該物件を売り渡す意思があることを表明する書面で、売主が買い受け希望者に対して交付する。書面には、売り渡し価格や売渡条件等が記載されている。

売渡承諾書は契約締結が可能である旨を表明するものであって、契約に至る過程で交わされる確認等のための文書に過ぎず、それを交付しても契約の申し込みや承諾の効果はないとされている。

ただし、売渡承諾書の交付によって一定の信頼関係が形成されることとなるので、売渡承諾書を交付したにもかかわらず合理性に欠ける理由等で契約に至らなかった場合には、信義則に反するとされることがある。

上物

土地の上に建物が存在しているとき、この建物を「上物」と呼ぶ。

土地に上物がある場合には、土地の状態を示すとき「上物あり」などと表示することが望ましい。

また、不動産広告においては、取引する土地の上に古家、廃屋等の老朽化した上物が存在する場合には、その旨を明示しなければならないとされている(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則)。

エアコン

室内の空気温度・湿度を調整する設備。英語のAir conditionerを略した和製語。

エアコンは、冷媒ガスを循環させ、圧縮することによる放熱と減圧することによる吸熱を交互に繰り返すによって、冷媒ガスと接触する空気を暖め・冷やすしくみである。この暖め・冷やす装置が熱交換器であるが、一方を室内に他方を室外に置く(室内機・室外機)ことによって、室内を冷暖房する。エアコンが働くのは冷媒ガスが熱を運搬しているからであって、空気は室内外を出入りしてはいない。

家庭用エアコンの方式には、室内機と室外機を分離してダクトで繋ぐセパレート型と、両者を一体化して窓の内外に置く窓付け型(窓付けエアコン)とがあるが、広く普及しているのはセパレート型エアコンである。

なお、かつて冷媒ガスとしてフロンガスが使われていたが、オゾン層を破壊することが判明してその使用は禁止されている。また、その代替品(代替フロン)も温室効果ガスのひとつであることから、ノンフロン物質の使用が始まっている。

営業保証金

宅地建物取引業者が営業を開始するにあたって、供託所に供託しなければならない金銭。この保証金は、宅地建物取引業者との取引によって生じた債権の履行を担保する機能を果たす。

営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円である。

なお、宅地建物取引業保証協会の社員は営業保証金を供託する必要はなく、代わりに同協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならないとされている。分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円である。

営業利益

企業会計上の概念で、企業の一般的な営業活動から生まれた利益をいう。

当期の損益計算書をもとに、営業収益(売上高)から売上原価を引き(その値が売上総利益)、さらに販売費および一般管理費を差し引いて算出される。
営業利益=営業収益-売上原価-販売費・一般管理費
この値は、企業の営業活動の成果を示すこととなる。

営業利益の営業収益(売上高)に対する割合が「営業利益率」であり、営業活動を分析するときの基礎データとされる。なお、営業利益がマイナスの場合は営業損失という。

永小作権

小作料を支払うことにより、他人の土地で耕作または牧畜をすることができるという権利(民法270条)。

1952(昭和27)年以前には、地主が小作人に小作地として土地を使用させる方式がとられていたため、小作人は永小作権者として土地を使用していたが、1952(昭和27)年の農地法制定により、そうした前近代的な地主・小作関係はほとんど姿を消した。このため今日では永小作権は殆ど残存していない(なお今日では農地の貸与は賃借権によって行なわれている)。

HRC

Hard Reinforced Concrete=高強度コンクリートのこと。

設計基準強度が大きいため、超高層RCSRC建築物が可能である。また、高強度化により柱、部材の断面を低減しスパンを長く取ることができるため、コストダウンや空間自由度が増大する一方、工期を短縮できるメリットがある。

HPC

鉄骨とコンクリートパネルとを組み合わせる建築構造。英語のHard Precast Concreteの略語。

現場で組み立てた重量鉄骨(H形鋼)に、あらかじめ製造されたコンクリートパネル(PC部材)を接合する工法で構築する。現場でのコンクリート打設工事が不要となるなどの特徴があり、中高層マンションに使われる場合が多い。

液状化(地盤の~)

地震の際に地盤が液体状態となる現象をいう。

水分をたくさん含んだ砂質の地盤で発生する。

地震による強い振動によって砂粒の間にある水分の圧力(間隙水圧)が高まり、砂粒の動きが自由になるために生じる。その結果、地上構造物の沈下や倒壊、地中構造物の浮き上がり、地盤の水平方向への移動(側方流動)、水と砂の吹き上げ(噴砂)などが起きる。
新潟地震(1964)でその発生が確認され、その後、阪神・淡路大震災(1995)や新潟県中越地震(2004)でも発生した。また、東日本大震災(2011)では、千葉県浦安市をはじめ広範囲に発生し、大きな被害をもたらした。

なお、液状化あるいはそれによる被害を防ぐための工法が開発されている。

役務提供型契約

私法上の概念で、役務(労働サービス)の提供に関する契約をいい、売買、賃貸借と並ぶ主要な契約類型のひとつである。民法で規定されている雇用、請負、委任、寄託のほか、商法上の仲立、問屋、運送などのための契約がこれに該当する。また、不動産取引の仲介(媒介)契約も役務提供型契約である。

役務提供型契約は、提供する役務・サービスの性質に応じて、有償・無償の別、成果物引渡の要否、報酬請求のあり方などについてさまざまなかたちがあり、発生する権利義務関係も多様である。そのため、民法で規定されている契約(典型契約)の既定によっては十分に対応できないのではないか、当事者間の交渉力等の違いによって利益を害することのないように配慮する必要があるのではないかなどの視点から、役務提供型契約の共通ルールを定めること等の必要性について議論がある。

エクイティ(Equity)

株主資本のこと。その資金は、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達される。投資家にとっては、返済期限が定められていない資金の供与であり、その資金が利益の拡大に貢献する投資に充当されるよう監視が必要となる。

エクイティに対してデット(Debt)という用語があるが、デットは、返済期間や金利が定められ、社債発行や銀行借入などにより調達される他人資本である。

不動産の証券化に当たっては、不動産の価値を担保に資金を調達するが、その際にエクイティとデットをどのように組み合わせるかが重要となる。一般に、エクイティファイナンスのほうがハイリスク・ハイリターンであるといわれている。

エクステリア

本来は、建物の外観や建物の外壁を指す言葉であるが、わが国の不動産業界・建築業界では、建物の外周りに設置される工作物等を総称して「エクステリア」と呼んでいる。

具体的には、住宅の場合でいえば、門扉、塀、生垣、庭、カーポートなどのことである。

エクステリアプランナー

建物の外構(塀、外庭など)の設計や工事監理を行なう専門家。

外構の設計に当たっては、緑化や景観保全などについての知識・技能も必要であると考えられている。

なお、エクステリアプランナーとしての能力を認定する任意資格がある。

エクスパンションジョイント

構造体を分割して変位に対応する工法における継ぎ目。Expansion joint。分割された構造体は相互に力を伝えない。

対応が必要なのは、温度変化による収縮・膨張の変位、地震時の震動変位などが大きい場合や、変位性状が異なる構造体を一体化する場合である。

対応の方法は、構造体のあいだに隙間(クリアランス)を確保し、継ぎ目に変位に追従する部材を設置する。部材の材質は、アルミニウムやステンレスである。

エコウィル(ECOWILL)

ガスを用いて熱と電力とを同時に供給する家庭用装置のひとつ。小型のガスエンジンによって発電し、その際に発生する熱を給湯や暖房に利用する方法の愛称である。

熱と電力とを同時に供給することを「コジェネレーション」という。エコウィルは、ガスを燃焼して動力を得る装置(ガスエンジン)を用いたコジェネレーション手法の愛称である。一方、同様にガスを動力源とするが、燃料電池を用いるコジェネレーション手法の愛称は「エネファーム」という。

エコウィルはエネファームよりも安価な手法であるが、給湯をメインにした装置であるため貯蔵する湯量を超える発電はできない。

エコキュート

ヒートポンプ(熱媒体の圧縮・膨張サイクルによって低温の熱を高温に移す技術)を利用して、大気の熱で湯を沸かして給湯する機器。エコキュートという名前は「エコ」と「給湯」をつないだ統一商品名である。

熱媒体を圧縮するための動力源として電力を使うが、発熱のためのエネルギーとしては電力を利用しないため、水を直接に熱して給湯する場合と比べてランニングコストが小さく、環境負荷も少ないとされている。

エコスタイル

環境負荷が小さい生活様式。和製英語。

例えば、適正冷房の徹底、夏季の軽装勤務、3R(Reduce、発生抑制)、(Reus、繰り返し利用、(Recycle、再利用)によるごみ減量化などを取り入れた生活は、エコスタイルである。

エコハウス

環境への負荷を抑えるための対策を講じた住宅のこと。
対策の目標は、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などであり、具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などが実施される。

その基準として、例えば(一財)建築環境・省エネルギー機構が定めた「環境共生住宅認定基準」があるが、この基準では、環境負荷の抑制だけでなく、バリアフリー化や室内の空気質の維持(シックハウス対策)なども要求されている。

エコマーク

環境保全に資する商品を認定し、表示する仕組み。環境ラベルの一つで、(公財)日本環境協会が1989年から実施している。

エコマークは、商品の類型ごとに定められた認定基準を満たすことで付与される。認定基準は、資源採取、製造、流通、使用消費、リサイクル、廃棄商品のライフステージごとに、4つの視点—省資源と資源循環、地球温暖化の防止、有害物質の制限とコントロール、生物多様性—を中心に評価し、消費者に奨励することが環境保全のために適切となるべく制定され、公表されている。

認定の対象となる商品は、日用品・家庭用品、文具・事務用品、家電製品、家具・インテリア商品など幅広く、建築資材・設備も含まれる。

エコロジカル

自然環境と調和している様子。英語でecological。

エコロジカルという言葉は、環境保全に対する関心や、自然環境との調和や環境負荷の低減を求める必要などが高まるなかで、その要請に応えるような行動を意味する言葉として使われている。その起源は、自然における生物の相互関係を解明する科学である生態学(ecology)の形容詞である。

エコロジカル・フットプリント

人間活動による環境負荷の程度を示す指標。英語のecological footprint。人間活動と地球環境との関係を考える場合によく使われる指標である。

人間が活動すると環境にさまざまな負荷が生じるが、その負荷を支えるのは資源の再生産(農産物の生産等)や廃棄物の浄化(森林による二酸化炭素の吸収等)である。エコロジカル・フットプリントは、その再生産や浄化のために必要な一人当たりの地球面積で示される。

1970年代に実際の一人当たり地球面積(環境容量)を超え、例えば2019年には、環境容量の約1.7倍に達している。また、生活水準が豊かであるほどエコロジカル・フットプリントも大きいという関係が明らかになっている。

SI

スケルトン・インフィルのこと。

スケルトンとは骨組ともいえる躯体や共用設備、インフィルは、住戸専有部分の内装・間仕切りや設備。これらを分離させることで、耐久性と可変性が得られる。

また、集合住宅において、インフィル部分を入居者の要望により間取りや使用を自由に構成する方式をスケルトン方式という。

集合住宅において、入居者の要望により各住戸の間取りや仕様を構成する方式の住宅。集合住宅においても、生活様式の多様化に対応した注文住宅を実現できるように考えられた手法。スケルトン(骨組ともいえる躯体や共用設備)とインフィル(住戸専有部分の内装・間仕切りや設備)が分離することにより、耐久性と可変性が得られる。

SIC

SRC

「Steel Reinforced Concrete」の頭文字を取ったもの。
鉄骨鉄筋コンクリート構造」という意味である。

鉄筋コンクリートに、鉄骨を内蔵させた建築構造
比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さもあるため、高層建築に多用されている。

エスクロウ

エスクロー(Escrow)

取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。

不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されている。

不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たる。もっとも、日本ではあまり広まっていない。取引当事者間に信頼感があること、宅地建物取引業者が包括的なサービスを提供していることなどの事情によるものと考えられる。

ESCO事業(Energy Service Company)

省エネルギーに関する提案やそのために設備等の維持・管理などを包括的に行なう事業をいう。

サービスの提供によって軽減したコスト(光熱費、水道料金など)の一定割合を報酬とすることに特徴がある。つまり、コスト削減が実現しないときには、顧客の負担は生じない。

ESCO事業によるサービスは、ビルの省エネルギー改修事業などにおいても活用されている。

S造

Sは「Steel」のことであり、「鉄骨構造」という意味である。
鉄骨造とも。

柱とを「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」など使用した構造のこと。

主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨構造」と「重量鉄骨構造」に分けることができる。

SDGs

国連が定めた世界が共通に達成すべき目標。SDGsは、英語のSustainable Development Goals(持続可能な開発目標)の略語である。2015年から2030年までの長期的な開発の指針として、2015年9月に国連で開かれたサミットで採択された。

持続可能な開発とは、「将来の世代がそのニーズを充足する能力を損なわずに、現世代のニーズを充足する開発」である。そのための目標群がSDGsで、「貧困に終止符を打つため、経済成長を促し、教育、健康、社会的保護、雇用機会を含む幅広い社会的ニーズを充足しながら、気候変動と環境保護に取り組む」ための17の目標(ゴール)で構成されている。目標は、人間・豊かさ・地球・平和・パートナーシップという広い分野にわたって設定されていて、その達成のためには、経済成長、社会的包摂、環境保護を調和させる必要があるとしている。

また、SDGs の17の目標については、その達成を具体的に評価する全部で169のターゲット(具体目標)が定められている。たとえば最初に掲げられた目標「すべての場所におけるあらゆるかたちの貧困を終わりにする」(目標1)については、「2030年までに、すべての場所において、1日1.25ドル未満で生活する極貧の人々をなくする」(ターゲット1.1)など7つのターゲットがある。

エスニック(〜なデザイン)

民族固有のデザイン様式。英語のethnicは民族的という意味の形容詞で、エスニック・アート、エスニック・ミュージック、エスニック・フード、エスニック・コスチュームなどのように使われる言葉であるが、民族が受け継いできたデザインの様式を指す用語としても使われている。

エスニックとされるデザインは、東南アジア、インド、北欧、南欧、中米、アフリカなど世界各地の民族が担ってきた伝統的な様式であり、担う民族も多彩である。また、「アジア風」「北欧調」のように称されるデザイン様式の多くは、エスニックなデザイン又はその模倣である。

インテリアにおいてもエスニックなデザインが活用されている。たとえば、エスニック柄の織物等を配置する、家具をエスニック調のものにする、壁や床をエスニックな雰囲気にデザインするなどである。

SPE

Special Purpose Entityの略で、資産(不動産)を証券化するための事業体を総称していう。

「特別目的事業体」と訳される。資産(不動産)を保有、運用し、収益を得て、それを投資家に配分する役割を果たす。投資収益を投資家に運搬するというイメージから「ビークル(SPV(Special Purpose Vehicle)」といわれることもある。

特定目的会社(SPC)、投資法人のような特別の法律にもとづく事業体のほか、株式会社、合同会社、任意組合、匿名組合など、その形態はさまざまである。信託もその一つと考えてよい。

SPEがその役割を果たすためには、

1.得た利益をそのまま投資家に配分できること(導管体としての機能)、2.関係者の倒産等の影響が保有・運用する資産(不動産)に及ばないこと(倒産隔離の機能)、3.資産(不動産)の保有・運用におけるリスクとリターンが透明であること

の3つの要件を満たす必要があるとされる。

SPC

Special Purpose Company(スペシャル パーパス カンパニー)の略。特定の資産を担保にした証券の発行など、限定された目的のために設立された法人をいい、一般に「特別目的会社」と訳されている。また、狭義には、「資産の流動化に関する法律(資産流動化法又はSPC法)」によって設立される「特定目的会社」(TMKと略称されることがある)をさす場合もある。

不動産の証券化においては、SPCは、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達することのみを目的に設立される。この場合、SPCの中心的な機能は、証券化に際して、二重課税の回避、倒産隔離等を可能とする特別の器としての働きであり、会社と称するが実体のないペーパーカンパニーである。通常、SPCが保有する資産の管理処分、投資家からの資金調達などの実際の業務は、一定の条件を満たす実務会社に委託される。

なお、SPCは、不動産の証券化など資産を流動化するための法人のほか、PFI事業など責任を限定した特定の事業を行なうための会社も含む広い意味で使われる場合もある。

SPCの形態は、資産流動化法に基づき設立される社団のほか、会社法に基づく合同会社の場合が多い。

SPC法

資産の流動化に関する法律」の略称。

特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するための仕組みを定めた法律(平成10(1998)年6月公布)。

特定目的会社(SPC)や特定目的信託が、不動産などの資産を保有・運用し、その収益を裏付けとして証券や信託受益権を発行する(これにより資産が流動化される)場合の手続きやルールを決めている。

当初、流動化の対象となる資産が限定されていたが、平成13(2001)年4月の改正で、すべての財産権を対象とした流動化が可能となった。資産の有効的な活用や、多様な金融商品の開発に当たって重要な役割を果たす法律である。

SVOC

比較的高温で揮発する有機化合物。SVOCは、Semi Volatile Organic Compoundsの略語で、「準揮発性有機化合物」または「半揮発性有機化合物」とも言う。SVOCの沸点は240-260〜380-400℃で、VOC揮発性有機化合物、沸点は50-100〜240-260℃)に比べて沸点が高い。

殺虫剤、可塑剤、難燃剤などとして使われるが、その中には、VOCと同じように、環境中に放出されると健康に悪影響を与えるものがある。例えば、クロルピリホスを添加した建築材料は、シックハウス対策として、居室を有する建築物への使用が禁止されている。また、DDTやPCBは製造・使用が禁止され、フタル酸エステルの一部は使用が制限されている。

なお、揮発性有機化合物は、沸点が低い順に、高揮発性有機化合物(VVOC)、揮発性有機化合物(VOC)、準揮発性有機化合物(SVOC)、粒子状有機化合物(POM)に分類されている。

越境(通学における~)

「越境」は、一般に、境界を越えて他の境域に入ることをいうが、ここでは通学における越境について説明する。

通学における越境とは、定められた学区とは異なる学区の学校に通学することをいう。

すべての公立小中学校や一部の公立高等学校については、住所に応じて通学すべき学校が定められ(学区の指定)、学区外の学校への入学は認めないとされている。しかしながら、一定の事情がある場合には、異なる学区の学校に入学することができるとされていて、それに基づき学区を超えて通学することが「越境通学」である。

また、特定の学校に入学するために、形式上その学区内に住所を移転し、実際は異なる学区から通学することも「越境通学」とされる。

NAV

投資信託の純資産総額。英語のNet Asset Valueの略称。不動産投資ファンドのNAVは、不動産の含み損益を加減して算定されることがある。

REITにおいては、NAVを投資口数で除した価額が一口当たりの純資産額価であり、投資判断の目安となる。

NOI

Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入(賃料)から、実際に発生した経費(管理費、固定資産税など)のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。

例えば、不動産賃貸により得ることのできる純粋な収益額がこれに相当し、資産価値を評価する場合の指標となる。

なお、NOIから資本的な支出を控除したものがNCF(Net Cash Flow)である。

NCF

不動産経営において用いられる概念で、不動産から得る単純なキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額をいう。Net Cash Flowの略語。

不動産経営によって生み出されるキャッシュフロー収益は、家賃収入と管理コスト(減価償却費等のキャッシュフローに影響しない費用、および支払い利息等の金融費用は算入しない)との差額となる。この場合に、管理コストの算定に当たって、修繕費等の資本的支出を考慮し算入するのがNCFである。不動産鑑定評価に当たって収益還元法を用いるときには、このNCFをベースにすることが多い。

一方、資本的支出を考慮せず単純なキャッシュフローベースで収益を算定するのがNOI(Net Operating Income)である。

NGO

「Non Governmental Organization」の頭文字を取ったもの。
民間非政府組織」という意味である。

民間非政府組織とは、国連に協力する政府以外の非営利の民間団体を指す言葉である(国連憲章第71条)。

一般的には、環境問題や平和問題などに取り組んでいる大規模な非営利の民間団体のことを、「民間非政府組織(NGO)」と呼んでいる。

NPO法人

「Non Profit Organization」(民間非営利組織)のことで、福祉・医療・教育など不特定で多数のものの利益に寄与することを目的に活動する民間の非営利的な団体をいう。

民間非営利組織は、社団法人、財団法人など特別の法律によって設立されたもの以外は「権利能力なき社団」として法人格を有することができなかったが、1998年に「特定非営利活動促進法」が施行され、設立の認証によって法人格が認められることとなった。この認証を受けたNPOを、「特定非営利活動法人」という。

エネファーム

都市ガスLPガスから取り出した水素を空気中の酸素と反応させて発電し、そのときに発生する排熱で湯を沸かす設備。発電と給湯とを同時に行う仕組みで、「家庭用燃料電池コージェネレーションシステム」とも言う。エネファームという名前は「エネルギー」と「ファーム(農場)」を合成した統一商品名である。

送電ロスが生じないことや排熱を利用することからエネルギー効率が高い。一方、設置費用は高額である。また、ガスを原料としているため、自然エネルギーによる発電と違い環境負荷が皆無とは言えない。

エネルギー消費性能の表示

建築物の所有者が、その所有する建築物について、省エネ基準に適合する旨の認定を受け、エネルギー消費性能を表示することをいう。建築物省エネ法に基づく制度で、2016年4月1日から施行。

省エネ性能の表示は、当該建物の設計、一次エネルギー消費量の基準、一次エネルギー消費量からの削減率、両者の関係図、省エネ基準への適合などを記載することによって行なう。BELSはその評価のしくみのひとつである。

FIT制度(固定価格買取制度)

電気事業者に対して、再生可能エネルギー電気を固定された価格(固定買取価格)で、一定期間、全量を買い取ることを義務付ける制度をいう。FITは、Feed-in Tariffの略語である。

買い取りの対象となる再生可能エネルギー電気は、太陽光、風力、水力、地熱、バイオマスを利用して発電された電気(住宅用太陽光発電の余剰電力を含む)である。買い取り価格および買取期間は、エネルギー源ごとに、コスト低減を促す観点を含めて、入札または調達価格等算定委員会の審議によって定めることとされている。

買い取りの義務を負うのは一般送配電事業者であり、買い取った電力は、卸電力取引所を経由して小売電気事業者等に供給される。このとき、買取費用は再生可能エネルギー発電促進賦課金として電気料金に上乗せされるが、賦課金額は全国一律で、電⼒多消費事業者に対する減免措置などの負担調整が行なわれている。

この制度は、一定の価格で発電した電気の全量が確実に買い取られるため、再生可能エネルギー事業の推進を促すことになる一方、コスト低減を図るための措置が必要である。

日本では、2009年に太陽光について先行的に導入されたのち、2012年にすべての再生可能エネルギーを対象とする制度へと拡大され、2017年度には、入札制度の導入や中長期的な買取り価格の設定など、事業の効率化などに向けた競争を促すしくみが整備された。

FRP

プラスチックを繊維によって強化した複合材料。英語のFiber-reinforced plasticsの略語。「強化プラスチック」ともいう。

軽量で加工し易いプラスチックの性質と強度・弾性度が高い繊維の性質を組み合わせた材料である。安価・軽量で耐久性があり、成型等の加工が比較的容易なため、建築材、設備材料などとして使われている。

強化材として使われる繊維は、ガラス繊維、炭素繊維などである。その製造方法は、裁断した繊維をプラスチックに混合する方法と繊維をプラスチックに浸潤する方法とがある。

経年劣化で小さな割れが生じやすく補修が困難であること、リサイクル・廃棄処分が難しいこと、強い衝撃に弱いことなどの難点があるとされている。

FFO

 Funds From Operationsの略。REITを評価するための指標の一つで、純収益に減価償却費と不動産の売買損益を加えて算出する。投資先不動産の運用によって生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分することが可能な金額に相当する。

株式投資に当たってPERで投資先を評価するように、REITに対する投資評価の際には、FFOをその取引価格で除した価を用いることが一般的である。

FC

MLS(Multiple Listing Service)

不動産の売り情報をリスト化・共有化して取引を支援する仕組み。不動産仲介業者に対するサービスとしてアメリカで発達した。

掲載される売り情報は当該物件の価値を評価できるものであること、リストは資格ある業者に対して広く公開されていること、取引は売り・買いの依頼を受けた業者が共同で仲介することなどが特徴とされる。

原型は業者仲間の情報共有であって古くから行なわれてきたが、情報通信技術の発達に伴って高度なサービスが提供されるようになっている。

MLSは、日本の「指定流通機構」構築に当たって参考とされた。「マルティプル・リスティング」を参照。

MBS

Mortgage Backed Securityの略。不動産を担保とした融資に係る債権を裏付けとして発行された証券で、一般にモーゲージと呼ばれる。

住宅ローン債権を裏付けとする証券がRMBS(Residential Mortgage Backed Securities)、商業用不動産担保ローンを裏付けとする証券がCMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)である。

エリアマネジメント

地域における良好な環境や固有の価値を維持・形成・向上するための取り組みで、地域住民などが主体的に行なうものをいう。和製英語である。

エリアマネジメントは制度化された仕組みではなく、事実として行なわれている活動形態である。その内容は、まち並みの規制・誘導、地域美化、防犯性の維持・向上、空き家・空地等の活用促進、生活ルールづくり、生活支援サービスの提供、地域産業の活性化、地域イベントの実施など、多種多様である。また、その実施に当たっては、地域の住民、事業主、地権者、NPOなどがさまざまなかたちで参加し、それらの協力関係のもとで進められることが多い。

LED照明

発光ダイオード(LED)を光源とする照明器具。LEDはLight Emitting Diodeの略語で、電圧を加えると発光する半導体素子である。

LEDが発光するのは、P型半導体(正孔が多い)とN型半導体(電子が多い)を接合した素子に順方向に電圧をかけると、正孔と電子とが再結合してエネルギーが発生し、光となるからである。LED照明はその現象を利用した器具である。この場合に放出される光は、半導体を構成する化合物によって波長が異なっていて白色ではない。そのため、照明に用いるためには白色にする必要があるが、その方法には、大きく分けて、青色LEDの光を蛍光体に通して白色に変換する方法と、異なるLEDが発光する青・赤・緑の光を混光して白色にする方法とがある。現在は前者の方法が普及している。

LEDは、発光方法の特質から、白熱電球に比べてエネルギー効率が高く耐久性に優れるとされるが、高価である。

なお、白熱電球はフィラメントに通電することによって生じる熱輻射発光を、蛍光管は放電で生じる紫外線が蛍光体に当たって可視光線に変わる現象を、それぞれ利用した照明器具である。

LCCM住宅

住宅の建設から解体までの間(ライフサイクル)における二酸化炭素排出量がマイナスとなる住宅をいう。Life Cycle Carbon Minus住宅の略。

そのための手法として、
1.断熱性を高め、開口部などの可変性を確保する
2.高効率の設備機器の採用などでエネルギー利用を効率化する
3.太陽光発電などによって住宅自身がエネルギーを生産する
4.建設段階におけるCO2排出量を削減する
ことが有効だとされる。

また、その実現のためには、要素技術だけでなく、ライフサイクルCO2排出量の評価手法、省エネルギーのための環境設備設計手法の開発が必要であると考えられている。

LGS

軽量鉄骨」を参照。

L値

音をどの程度遮るか(遮音性能)を表わす単位をいう。

衝撃の伝わり方の程度によって測定し、ほとんど気にならない程度の音の伝わり方をL-50として、数値が小さいほど遮音性能が優れるように定められている。

LTV

不動産購入価格に占める借入金の割合。不動産投資ファンドにおける総資産に占める負債の割合でもある。英語のLoan To Value Ratioの略称。

LTVが高いほど投資リスクが大きいとされている。

LDK

「リビング・ダイニング・キッチン」のこと。
リビングは「居室」、ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、リビング・ダイニング・キッチンは「居室兼食事室兼台所」という意味である。

不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では、広告中に「LDK」と表示する場合には、「居室兼食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしている(不動産の表示に関する公正競争規約第15条第25号)。

この場合に、最低必要なLDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋のときには8畳、2部屋以上のときには10畳以上とされている。

LPガス

可燃性炭化水素を圧縮し液化した燃料で、Liquefied Petroleum Gasの略語。日本では「液化石油ガス」と訳され、「プロパンガス」も同じ意味で使われている。

主成分は、石油から精製されるプロパン(構造式 CH3-CH2-CH3)またはブタン(構造式 CH3-CH2-CH2-CH3)で、常圧常温で容易に気化し、燃焼時の発熱量が大きい。本来無色無臭であるが、微量の硫黄系化合物で着臭されていて、液体のままボンベに充填して運搬・供給される。

なお、LPガスに似た燃料用ガスとして「都市ガス」があるが、都市ガスの主成分はメタン(分子式CH4)で、ガス管によって気体のまま供給される。

LVL

薄い木板を同一の繊維方向に揃えて層状に重ね、接着した木質部材。英語のlaminated veneer lumberの略語。和語の「単板積層材」も同じ意味である。

LVLは、重なった板の繊維方向が同じであるため、その方向の強度が大きく、長尺の棒状部材として利用でき、また、品質の安定性が高いとされる。その特徴から、建物の軸材・骨組材として利用されることが多い。

なお、LVLに対し、木板の繊維方向を直角に重ね、パネル状にした部材がCLTである。

エレベーター

荷物や人をかご(籠)に載せ、その箱を主に垂直方向に移動して運搬する装置。移動空間(シャフト)、かご、ワイヤーロープ、釣り合い錘り、駆動装置、調速機などで構成される。

建築物にエレベーターを設置する場合には、建築基準法に基づいて確認・完了検査が必要とされている。また一般に、高さ31m(おおむね6~7階に相当する)以上の建築物については、エレベーターを設置しなければならない。

なお、建築基準法では、「エレベーター」「エスカレーター」「小荷物専用昇降機」を「昇降機」としている。

縁側

建物主要部の外側に張り出した板敷きの空間。「縁」は「へり・ふち」という意味である。

縁側は、和風建築において用いられ、建物の縁をかたちづくる空間デザインの一つである。
縁側のつくり方には、床板が空間の短手方向に張られ、一般に雨ざらしとなっている「ぬれ縁」と、床板を空間の長手方向に張って、外部と雨戸などで仕切った「くれ縁」とがある。

延焼

火災が他の建物に燃え広がること。炎の接触や放射熱による延焼と、飛び火による延焼とがある。「類焼」も同義。

延焼を防止するため、都市計画で「防火地域」または「準防火地域」を指定し、指定地域内の建物について、防火設備を設置すること、耐火構造または準耐火構造とすることなどが定められている。この場合に、防火設備の設置や耐火構造化が義務付けられるのは「延焼のおそれのある部分」についてであるが、この「延焼のおそれのある部分」とは、原則として、隣地境界線等からの距離が、1階にあっては3m以下、2階以上にあっては5m以下の距離にある建物部分である。

延焼防止性能

火事の際に延焼しないための建物性能。防火のために必要とされる性能のひとつである。

建築基準法においては、延焼防止性能は、建物のすべての壁・柱等に対して一律に耐火性能を要求することで確保されてきた。しかしながら、外壁や開口部など外殻の防火性能を高めれば、構造物に対して一律に耐火性能を要求しなくても延焼防止性能を確保できると考えられている。

そこで、延焼防止性能について技術的基準を整備し、防火地域準防火地域における延焼防止性能の高い建築物建ぺい率制限を10%緩和するほか、建物内部の柱等に木材を利用する設計を容認することとされている。

エントランス

建物の入り口や玄関のこと。マンションや商業ビルでは、その建物の印象に強い影響を及ぼすことが多い。

沿道地区計画

都市計画法第12条の4に規定する「地区計画等」の一つ。幹線道路の沿道の整備に関する法律に従い、都市計画によって定められる。

沿道地区計画は、幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路(沿道整備道路という)の沿道の地区について、緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする計画である。

塩ビ管

ポリ塩化ビニールで作られている管。用途、太さ、長さはさまざまである。

ポリ塩化ビニールは化学製品で、耐久性があって、燃えにくく加工しやすいため、管類のほか、建設資材など幅広い用途がある。

英語名はpolyvinyl chloride(ポリビニル クロライド)で、PVCと略記される。

エンボス加工

浮き彫りに加工すること。英語のembossは「浮き彫りにする」という意味の動詞である。

紙や金属の表面に文字や模様を表す方法として広く使われている。例えば、点字、クレジットカードや自動車ナンバープレートの番号などもエンボス加工によって表示されている。

住宅設備では、壁紙などに用いられる場合もある。

AR

情報技術を活用して、現実世界に仮想の情報を重ねることによって現実感を拡張すること。英語のAugmented Reality(オーグメンテッド・リアリティ)の略語で、「拡張現実感」「拡張現実」などと翻訳されている。

たとえば、現実の部屋のなかに仮想の家具を置いてリアルな空間として知覚すること、現実の土地に仮想の建物を建築して空間的な調和や景観を確認することなどは、ARの利用例である。

なお、ARは現実をベースに人工的な情報を重ねて現実感を広げるのに対して、VR(Virtual Reality)は現実感を人工的に生み出すという違いがある。

ALC

「Autoclaved Light Weight Concrete」の頭文字を取ったもの。日本語では「軽量気泡コンクリート」と表記される。

「軽量気泡コンクリート」は、工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートである。その特長として軽量にもかかわらず強度があり、耐火性や遮音性にも優れていることが挙げられる。

ALC造

ALC造とは、 ALC製のパネルを使用した建築構造のことである。

以前は高級戸建住宅の外壁や間仕切りをALCとすることが多かったが、最近では賃貸マンションにもALC造が多用されるようになった。

AJFI(不動産ファンドインデックス)

不動産投資ファンドの運用実績を示す指数で、(一社)不動産証券化協会が公表しているもの。ARES Japan Fund Indexの略(ARESは、Association for Real Estate Securitizationの略称)。
 
不動産インデックスは、一般的には実物不動産の平均的な価格動向を示す指数であるが、AJFIは不動産投資ファンドの平均的な収益動向を示す指数で、ファンドの運用成績を表している。

AJFIの算定は、主に賃貸収益を目的に運用される不動産投資ファンド(コア型不動産ファンドという)の当期利益(インカムゲイン)と、そのファンドが投資した不動産の純資産額の増減(キャピタルゲイン)とを加重平均する方法で行なわれ、2001年12月31日を1,000とする指数のかたちで月次に公表される。この場合、インカムゲインにはファンドが投資のために借り入れた資金の割合やコストなどが反映されているので、実物不動産の収益とは異なる動きを示す。

なお、算定の対象となるファンドは、JREIT私募ファンド(私募REITを含む)である。

AJPI

不動産投資の運用実績を示す指標(不動産投資インデックス)のひとつで、国内不動産投資の収益性等を判断する際に使われている。ARES Japan Property Indexの略語。

投資ファンドが保有する不動産の賃貸収益(インカムゲイン)と評価損益(キャピタルゲイン)をもとに、両者を加重平均し、指数化する方法で算出され、毎月公表される。

AJPIの特徴は、評価対象不動産を保有するファンドが、主に投資不動産からの賃貸収益によって運営されていることである。このようなファンドを「コア型」といい、安定性を重視する比較的低リスクのファンドとされている。

ADR(不動産紛争に関する~)

ADRは、Alternative Dispute Resolution の略語。「裁判外紛争処理」と訳され、裁判によらない紛争解決方法をいう。

紛争解決のために行政機関や民間機関が行なう斡旋、調停、仲裁などがこれに該当する。そのほか、裁判所で行なわれる民事調停・家事調停、訴訟上の和解もこれに含まれるとされる。

ADRの特徴は、紛争当事者の自主的な努力を尊重し、専門的な知見を反映して、紛争の実情に即した迅速な解決を図ることにある。
不動産紛争に関しても、いくつかのADR機関がその役割を果たしている。主なものとしては、
1.(独)国民生活センター紛争解決委員会
2.指定住宅紛争処理機関(住宅の品質確保の促進等に関する法律品確法)、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)により指定される機関で弁護士会が指定されている)
3.ADR法(裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律)によって認証された民間ADR機関
4.(一財)不動産適正取引推進機構による特定紛争処理事業(ただし、紛争当事者が直接に申し立てることはできず、一次処理機関から申請があった紛争が対象)

なお、民間賃貸住宅をめぐって多様な紛争が発生しているが、その円滑な解決のためには専門的な知見が必要となる場合が多いことから、ADRを活用することが有効であると考えられている。

ADSL

通常のアナログ固定電話回線を使用して高速で通信する技術をいう。

Asymmetric Digital Subscriber Line(非対称デジタル加入者線)の略。

通信の方向(上りか下りか)によって通信速度を変えることで通信速度の高速化を実現する手法であり、アナログ通信線にデジタル情報を乗せる方法を取るため特別の配線工事を必要としない。インターネットの利用においては、サイトからのダウンロード(下り)需要のほうが格段に大きいので、ADSLを活用すれば、画像等の大容量データの取り込み時間を容易に短縮できる。

ADSLを活用した商業用サービスは、日本では1999年に開始され、2001年に急速に普及した。この年をブロードバンド元年というのはそれゆえである。

一方、通信線として光ファイバーを利用する技術(光通信)は、ADSLよりもより高速で安定した通信を可能とするが、敷設のための配線工事が必要であることから、しばらくの間はADSLと光通信との併存が続くと予想されている(08年3月には、光通信加入世帯数がADSL回線加入世帯数を上回るに至った)。

ADL(日常生活動作)

日常生活を送るために最低限必要な動作。英語のActivities of Daily Living(アクティビティーズ オブ デイリー リビング)の略語。

介護やリハビリテーションにおいて、高齢者や障害者の身体能力や日常生活レベルを測るための指標として用いられている。

ADLは、基本的日常生活動作と手段的日常生活動作で構成される。基本的日常生活動作は、日常生活における基本的な動作で、起居・移乗・移動・食事・更衣・排泄・入浴・整容のための動作をいい、狭義のADLとされる。

手段的日常生活動作は、基本的な動作よりも複雑な動作で、掃除・料理・洗濯・買い物などの家事や交通機関の利用、電話対応などのコミュニケーション、スケジュール調整、服薬管理、金銭管理、趣味などの日常生活動作をいう。

ADLの評価方法はいくつかあるが、自立能力と認知能力に着目して評価することは共通している。

ABW

雇用されている人が自分自身で働く時間と場所を決定する働き方。英語のActivity Based Workingの略語。

時々の仕事の内容に応じて、従業者自身がその都度、働く時間と場所を決めることになる。時間と場所を自由に選択できることから、従業者は、仕事と生活のバランスを独自に保つことができる一方、事業主は、多様な人材を確保できると考えられている。また、事業コストの削減に資するともされる。一方で、ABWが円滑に機能するためには、業務の管理や成果の確認などに関するシステムを見直す必要がある。

追いだき

追い焚き、追焚きとも。

風呂の湯の温度が時間の経過や入浴により低下したときに、温度を上げるために風呂の湯を再度加熱することを「追いだき」という。

かつては手動で追いだきを行なっていたが、近年はオートタイプのガス風呂給湯器やオートタイプの電気温水器が登場したことにより、自動的に追いだきを行なうことができるようになった。

応急借上げ住宅

災害被災者に対して、応急的に民間賃貸住宅等を借り上げて提供する住宅。応急仮設住宅の一つで、「借上型応急仮設住宅」「みなし応急仮設住宅」ともいう。

応急借上げ住宅の供給方式には、都道府県(又は市町村)によるマッチング方式と、被災者自ら物件を探し、都道府県に申請する方式(被災者自らが探す方式)とがある。

なお、応急仮設住宅の提供方法には、建設する方法と借りる方法とがあるが、提供されるまでの期間、それぞれの住宅の特徴、被災地域の実情等を踏まえて、あらかじめそれぞれの供給について計画しておく必要があるとされている。たとえば、応急借上げ住宅の供給に関して不動産業団体等とあらかじめ協定を締結しておくことによって円滑な供給を確保できる。

応急危険度判定

地震で被災した建築物について、余震等による倒壊、部材の落下などの危険度を調査し、判定・表示する制度。

応急危険度は、「危険」「要注意」「調査済」の3段階に分けて判定され、判定は、応急危険度判定士による調査の結果に基づいて、市町村が行なう。

応急危険度判定調査

地震で被災した建築物について、余震等による倒壊、部材の落下などの危険度を判定するための調査。

応急危険度判定調査を実施するのは被災市町村で、調査に当たるのは、市町村から派遣される応急危険度判定士である。調査は、原則として建物外部からの外観目視によって行い、「危険」「要注意」「調査済」の3段階で判定され、表示される。

なお、応急危険度判定調査は、罹災証明のための「住家被害認定調査」ではなく、そのための調査は別に実施される。

大壁

構造用合板などの面材で柱を覆い、柱を隠した壁のこと。

屋外広告物条例

屋外広告物法第3条から第5条までの規定にもとづいて、都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村が定めた、屋外広告物の規制に関する条例のこと。

屋外広告物条例による規制が可能な地域は、従来は「市及び人口5千人以上の市街的町村の区域」(旧屋外広告物法第3条第1項)に限定されていたが、2004(平成16)年の法改正により、全国どこでも屋外広告物条例を設けることが可能になった(法第3条から第5条)。

屋外広告物条例による規制内容は、屋外広告物の表示・掲出の禁止(法第3条)、屋外広告物の表示・掲出に対する知事・首長の許可制(法第4条)、屋外広告物の形状・面積・色彩・意匠・掲出方法の基準(法第5条)である。また屋外広告物条例で定めるところにより、違反広告物を除却することができる(法第7条)。

屋外広告物法

屋外広告物を取り締まるため、1949(昭和24)年に制定された法律。最近、景観法の創設に伴って、屋外広告も良好な景観の形成に影響を与えるという観点により、2004(平成16)年6月に大幅改正された(改正法の施行は2004(平成16)年12月より)。

屋外広告物法では、立看板広告旗(いわゆる「のぼり」)、広告看板、広告塔などを「屋外広告物」と規定している(第2条)。

また、屋外広告物の表示・屋外広告物を掲出するための物件の設置を行なう営業のことを「屋外広告業」と呼び(第2条)、この営業を登録制としている(第9条)。

都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村は、良好な景観または風致を維持するために必要があると認めるとき等においては、第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域美観地区風致地区または伝統的建造物群保存地区景観地区などの地域において、屋外広告物の表示・掲出を、条例で禁止することができる(第3条)。

また、都道府県・指定都市・中核市・景観行政団体である市町村は、良好な景観または風致を維持するために必要があると認めるとき等においては、屋外広告物の表示・掲出を条例で知事・首長の許可制とすることができる(第4条)。さらに、屋外広告物の基準を条例で定めることができる(第5条)。

このような屋外広告物条例に違反した屋外広告物については、知事・首長は、相当の期限を定めて、除却を命令することができる(第7条)。
ただし、立看板・のぼり等については、簡易除却制度が設けられており、知事・首長が通知・公告なしに立看板・のぼり等を即時撤去することができる。

屋外電源

家屋の外側に設置する電気供給設備。たとえば、外壁等に設けた電源コンセントがこれに当たる。

家屋の外で電気を使う場合には、屋内の電源から電気コードを引くこともできるが、屋外電源を設置すればより簡便に電力を供給できる。

屋上防水工事

建物屋上の雨漏りを防ぐ工事をいう。

屋上防水の方法には、大きく、
ⅰ)防水塗料を塗る方法(塗膜防水):ウレタン防水、FRP(ガラス繊維強化プラスチック)防水
ⅱ)防水シートを貼る方法(シート防水):ゴムシート防水、塩化ビニールシート防水
ⅲ)アスファルトを含んだ不燃布等を重ねあわせて接着する方法(アスファルト防水)

がある。防水方法は、屋根の形状や施工条件に応じて選択する。

屋上緑化

樹木・植物などを建造物の屋上に設置し、緑化すること。

近年ではヒートアイランド現象を緩和するために屋上緑化が非常に有効であることが認識されるようになってきた。

このため国では、2001(平成13)年8月より「都市緑地法」を改正・施行し、「緑化施設整備計画認定制度」を創設している。
この制度は、一定の要件を満たす樹木・植物などを屋上等に設置する場合には、固定資産税を軽減するというものである。

また東京都では、2001(平成13)年4月より東京都自然保護条例を改正・施行し、1,000平方メートル以上の敷地面積の民有地において、建築物等を新築・増築する者に対して、地上部の空地部分の20%と屋上の利用可能部分の20%を緑化することを義務化している。

奥行

建物や宅地の前面道路に接する境界から、その反対側の境界までの距離。これに対して、前面道路に接している距離を「間口」と呼び、この両者によって建物や宅地の形状や大きさをおおまかに示すことがある。

押入れ

部屋の一部分をふすま、または戸で仕切った空間で、寝具、衣服等の生活用品を収納する場所。英語の「closet(クローゼット)」も同じ意味で使われる。

汚染井戸周辺地区調査

地下水の汚染が明らかとなった場合に、その汚染範囲を確認するとともに汚染原因の究明に資するために実施する調査。土壌汚染が判明した場合にも、必要に応じて実施される。水質汚濁防止法の規定に基づく地下水モニタリング調査の一つである

汚染物質の種類、帯水層の構造、地下水流向・流速等を勘案して、汚染範囲全体が含まれるように複数地点を設定して実施される。この場合、利水影響が大きい井戸を優先して選定し、また飲用井戸は必ず調査することとされている。

汚染井戸周辺地区調査によって把握された汚染地域については、「継続監視調査」の対象に移行し、特定地点について年1回以上汚染状態を調査することとなる。また、継続監視調査を数年間実施したあと、再び汚染井戸周辺地区調査を実施して、汚染範囲の確認などを行なうこととされている。

汚染除去等計画(土壌汚染対策法の~)

土壌汚染対策法に基づき要措置区域(土壌汚染の摂取経路があり健康被害が生じる恐れがあるため汚染の除去等の措置が必要な区域)に指定された土地所有者等が作成する汚染除去等のための計画。都道府県知事の指示によって作成し提出する。

汚染除去等計画に記載するのは、講じようとする汚染の除去等の措置(技術的基準に適合する措置に限る)、措置の着手予定時期および完了予定時期等である。

提出した汚染除去等計画が技術的基準に適合していないときには、都道府県知事は、提出があった日から起算して30日以内に変更を命じることができる。また、土地所有者等は提出した汚染除去等計画に従って措置を実施しなければならない。

汚染土地の指定

土壌の汚染状態が基準に適合していない土地として指定すること。土壌汚染対策法に基づく措置で、土壌汚染状況調査の結果によって都道府県知事が指定する。指定は公示され、台帳に記載して公衆の閲覧に供される。

指定される汚染土地には、次の二つの種類がある。

(1)要措置区域
土壌汚染の摂取経路があり健康被害が生じる恐れがあるため、汚染の除去等の措置が必要な区域。この区域に指定されると、健康被害を防止するために必要な措置を講じなければならない。また、土地の形質変更は原則禁止される。

(2)形質変更時要届出区域
土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生じる恐れがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域(摂取経路の遮断が行なわれた区域を含む)。この区域では、土地の形質変更時に都道府県知事に計画の届け出が必要である。

汚染土地の指定台帳

汚染土地として指定された区域の所在地、土壌汚染の状況等を記載した台帳。土壌汚染対策法に基づき、都道府県知事が調製する。 

汚染土地として指定される区域は、汚染の除去等の措置が必要な「要措置区域」と、汚染の除去等の措置が不要な「形質変更時要届出区域」との二つの種類に分かれているが、指定台帳は、この区域の種類ごとに別々に調製される。

台帳に記載される主な事項は、次のとおりである。
1. 指定された年月日
2. 区域の所在地
3. 区域の概況
4. 区域内の土壌の汚染状態(基準に適合していない特定有害物質の種類等)
5. 土壌汚染状況調査の実施方法、実施した指定調査機関等
6. 要措置区域における地下水汚染の有無
7. 形質変更時要届出区域における汚染の除去等の措置
8. 自然由来特例区域、埋立地特例区域、埋立地管理区域、臨海部特例区域にあってはその旨
9. 関係図面

また、汚染土地の指定が解除された場合には、指定台帳からその記載を削除し、「解除台帳」に記載して措置内容及び解除された旨を記録することとされている。

汚染土地の土地の形質変更

形質変更時要届出区域(土壌の汚染状態が基準に適合していない土地であって、健康被害が生じる恐れがないため汚染の除去等の措置が不要な区域)に指定された土地について、宅地造成等の土地の形質を変更する行為を行なうこと。この行為を行なおうとするときには、行為に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。この場合、その行為によって土壌汚染を拡散させる恐れがある場合には、都道府県知事はその工事の計画を変更することを命令することができる

また、要措置区域(土壌汚染の除去等の措置が必要な区域)に指定された土地については、実施措置が実施され要措置区域の区域指定が解除されない限りは、原則として土地の形質の変更を行なってはならないとされている。

汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合、または土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。
汚染土壌を掘削し、その場所に掘削した汚染土壌以外の汚染されていない土壌を埋め戻す。また、掘削した汚染土壌から特定有害物質を除去した土壌を埋め戻してもよい(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

オットマン

足を載せるためのクッションが付いた台。英語のottoman。「フットスツール(footstool)」ともいう。

オットマンは、もともとはオスマン帝国で使われていたクッション張りの背の低い長椅子をさしていたが、それがイギリスで小型化して、現在のようなクッション付き足載せ台となった。オットマンという名称はその名残である。

乙区

登記記録において、不動産所有権以外の権利に関する事項を記載した部分のこと。

この乙区に記載される登記には「抵当権設定登記」「地役権設定登記」「賃借権設定登記」などがある。

おとり広告

実際には取引できない物件の広告のことで、客寄せのためにする。
架空の物件、売却済みの物件、売主に取引の意思がない物件などの広告はすべてこれに当たる。そのような広告を出すことは宅地建物取引業法に違反し、また、不動産公正取引協議会不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)で禁止されている。

踊り場

階段の途中に設けられた踏面の広い段のこと。階段を昇降するときの危険防止と小休止のために設ける。また、階段の方向を変えるときにも付ける。

幅と奥行き、段の高さの最大・最小寸法については、建築基準法で決められている。

鬼瓦

屋根棟の先端部に設置された瓦。棟の端を覆って雨の侵入を防ぐとともに、魔除けの意味もあるとされる。

鬼瓦の形は、鬼ヅラのほか、州浜形、家紋入りなど、一般に装飾的な意匠が用いられている。

オフバランス

資産をバランスシート(貸借対照表)から切り離すこと。「オフ・バランスシート」の略語。資産保有に伴うリスクや負債の軽減、キャッシュフローの獲得などの効果がある一方、資産利用コストの増大、キャピタルゲイン獲得機会の喪失などを伴う。

オフバランスは、資産の保有と利用とを分離する財務手法のひとつである。その例としては、不動産の証券化によって自社ビルを流動化すること、リースバック手法によって事業設備を流動化することなどがある。

オプション

選択の自由があること。英語のoption。一般に、標準的な装備に追加する付属品やサービスをいうことが多い。

また、金融においては、目的物を一定の期期間後に一定の価格で取引する権利をさす用語として使われている。

オポチュニティファンド(Opportunity Fund)

私募ファンド(任意の契約によって投資家から集められた資金を運用者が運用し、その成果を出資額に応じて投資家に還元する仕組み。元本保証はなく、リスクもリターンも投資家に帰属する)の一つで、高い運用実績を売り物にするものをいう。

投資対象を限定せず、運用者に自由な裁量権を与えてリターンを高めることに特徴があるが、一般に投資対象が限定的なファンドよりもリスクが大きい。不動産を投資対象とすることが多く、アメリカで普及した。

親子ドア

広いドアと狭いドアの二面で構成されている両開きのドア。通常は狭いドア(子ドア)を閉めたまま広いドア(親ドア)のみを使って出入りし、必要に応じて子ドアも開放して広い間口とすることができる。

なお、かたちは親子ドアに似ているが、子ドアを開かないように固定したドアを「片袖」という。

折り上げ天井

壁の上端に弧状の蛇腹を設けて、天井面を高くした天井。壁面と天井とが凹曲面で接合される。和風建築のデザインとして用いられ、このようなデザイン技法を「折り上げ」、設置する弧状の蛇腹を「折り上げ支輪」という。

折り上げ天井は、天井面が壁面上端よりも高いので、開放感のある部屋を形づくることができる。

オリジネーター(Originator)

不動産の証券化において、証券化の対象となる不動産、不動産信託受益権、不動産担保債権などを証券の発行に当たるSPC等に譲渡する者。原資産保有者、資産譲渡人ともいわれる。

証券化をスタートさせる役割を担うが、資産を譲渡したオリジネーターは資金を調達できるのである。また、オリジネーターは、証券化を推進する者と同一の場合もあるし、いったん不動産を譲渡したうえで、改めて同じ不動産を賃借することもある。

オルタナティブ投資

伝統的な資産以外に対する投資

伝統的な資産とされるのは上場株式や債券であるが、オルタナティブ投資は、
これら伝統的な資産と価格動向等が連動しない資産に対する投資であり、リスクの分散、収益パターンの多様化、ハイリスク・ハイリターンなどのニーズに応えるべく発達してきた。

オルタナティブ投資のかたちは多様で、農産物、鉱産物などの現物・先物取引、不動産投資、ファンドへの投資、金融派生商品(先物、オプション、スワップなど、デリバティブといわれる)の取引などがある。

温室効果ガス

人為的に排出され、地球温暖化の原因となると考えられている化学物質をいう。

京都議定書で排出量の削減対象として指定されているのは、二酸化炭素(CO2)、メタン(CH4)、亜酸化窒素(N2O)、ハイドロフルオロカーボン類(HFCS)、パーフルオロカーボン類(PFCS)、六フッ化硫黄(SF6)の6種類である(HFCS、PFCS、SF6を合わせてフッ素ガス類という)。

温室効果ガス排出の削減に当たって削減量を評価するときには、これら6種類のガスを、100年間にわたる温室効果の強さに応じて二酸化炭素に換算する。
その換算値(地球温暖化係数)は、二酸化炭素=1、メタン=25、亜酸化窒素=298、ハイドロフルオロカーボン類=124~1万4,800、パーフルオロカーボン類=7,390~1万2,200、六フッ化硫黄=2万2,800である。

換算評価すると、6種類の温室効果ガスの中で地球温暖化に対する寄与が最も大きいのは二酸化炭素である。
排出量のシェアは、二酸化炭素76.7%(うち56.6%分は化石燃料からの排出)、メタン14.3%、亜酸化窒素7.9%、フッ素ガス類1.1%である(2004年、IPCCによる)。

なお、気候に対する人為的な影響は、温室効果ガスの排出だけでなく、エアロゾル(粉じん)の排出や森林伐採などによっても生じる。

温水洗浄便座

温水を噴出して肛門等を洗浄する機能のある便座。洗浄強度の調整のほか、乾燥や脱臭などの機能が付加されている場合もある。

「ウォシュレット」「シャワートイレ」などの商標があり、これらの商標で呼ばれることも多い。

温水ルームヒーター

温水の熱を利用した暖房器具のひとつで、屋外のガスボイラー(ガス給湯器)で温水をつくり、それをコンセント接続によって室内の器具に導いて空気を暖める器具をいう。

温水を利用した暖房方式には床暖房や温水パネルヒーターがあるが、それらは設備が固定され部屋全体を暖めるのに対して、温水ルームヒーターは器具を移動できる一方、暖房範囲は局所的である。

オンライン申請(不動産登記における~)

不動産登記を、インターネットを利用したオンラインで申請することをいう。

法律上の名称は「電子申請」。不動産登記法の改正(2005年3月施行)によって創設された申請方法である。

従来、不動産登記は、書面(または携帯型のディスク等)でのみ申請できること(書面主義)、権利の登記の申請は当事者または代理人(司法書士)が直接登記所に出頭すること(出頭主義)とされていたが、登記申請者の負担軽減等のためオンラインによる申請が新設されたのである。

オンライン申請では、法務省オンライン申請システムにユーザー登録をしている者(通常は司法書士)が、インターネットで法務省オンライン申請システムへ接続し、申請情報を送信する。この際セキュリティを確保するために、電子署名・電子認証の仕組みを利用し、なりすましやデータ改ざんを防止するようになっている。

オンライン庁(不動産登記における~)

不動産登記をオンライン申請できる登記所をいう。

2008年7月14日をもって、すべての法務局(本局・支局・出張所)がオンライン庁となった。

なお、よく似た言葉としてコンピュータ庁がある。コンピュータ庁とは、登記事務をコンピュータで処理する登記所のことである。コンピュータ庁では、従来の紙の登記簿に代わって、磁気ディスクによる登記記録が原則とされる。

OL(オープンエアリビング)

リビングと連続していて一体的に使うことのできるバルコニー。Open air Livingの略語だが和製英語である。

オープンエアリビングとリビングとのあいだは、一般に、折り戸式全開口サッシによって仕切られていて、サッシを開けば両方の空間が一体化する。

オーク

ブナ科コナラ属の落葉広葉樹の総称で、建築材、家具材、船材、樽材などとして古くから使われている。英語のoakで、和名はナラ(楢)である。

オーク材は、硬さと耐朽性を備え、木目や色に天然木の美しさがあることから、建材においては無垢材として使われる場合が多い。

なお、オークは落葉樹であって、コナラ属の常緑樹であるカシ(樫)とは区別される。

オートバス

自動的に給湯する機能を備えた浴槽。和製英語である。

湯量、湯温などを設定しておけば、給湯の開始をボタンなどで指示するだけで設定どおりに給湯される。この場合、自動的に追い焚きする機能を備えたものを「フルオートバス」、追い焚きのためには別途の指示が必要なものを「セミオートバス」という。

なお、オートバスであっても浴槽の栓は自動的に開閉しない。

オートライト

自動的に点灯・消灯する照明装置。玄関灯、廊下灯、庭園灯などに使われている。automaticとlightを組み合わせた和製英語である。

オートライトの点灯・消灯は、センサーによって制御する。センサーは目的に応じて選択することになるが、その方式には、人が発する赤外線を感知するもの(人感センサー、人が近づくと点灯する)、明るさを感知するもの(光センサー、暗くなると点灯する)などがある。

なお、オートライトには自動車や自転車の前照灯の意味もあるが、これはautomobile lightの略語であって、住宅等に使われるオートライトとは異なる用語である。

オートロック

ドアを閉じると自動的に施錠するしくみ。和製英語で、英語ではautomatic door lock(オートマチック ドア ロック)が一般的。

マンションの出入口、ホテルの部屋などで使われている。

オーナーチェンジ

賃貸住宅の所有者が、賃借人が入居したままその建物を売却することをいう。

購入者は新たに賃借人を見つける必要がなく、投資用のワンルームマンションでよく使われる方法である。その際に、賃借人から預かっている敷金の引渡しや建物の管理ルールの引継ぎなどに注意が必要である。

オーニング

英語でawning、窓やポーチに張り出して設置する可動式の「日よけ」をいう。

一般に、テント生地でできている。オーニングによって、窓辺などの陽射しを調節したり、ポーチなどを雨から保護することができる。

オーバーハング

もともとは登山用語で、岸壁の上部に突き出た岩、張り出した岩のことをいうが、建物の場合は、外壁よりキャンティレバーで支えられた跳ね出した床、バルコニーのことをいう。

オーブンレンジ

電子レンジとオーブンの機能を兼ね備えた調理機器。和製英語である。

電子レンジは食品の含有水分を熱して中から温める調理方法であり、オーブンは高温の空気や赤外線で外から素材を加熱し焼く調理方法であるが、オーブンレンジは、この両方を一つの機器で使い分けることができる。

オープンエアスペース

通常よりも広くて開放感があるベランダまたはバルコニーを指す用語として使われることがある。その明確な基準はなく、一般的な用語ではない。また、英語ではない。

ベランダやバルコニーの開放感は、広さだけでなく部屋との連続性も大事な要素である。広告や間取表示の名称に惑わされず、状態を実地で確認しなければならない。

なお、建築基準において、ベランダやバルコニーの外端からの距離が1m超える内側の部分は、建築面積に算入される。

オープンエンド

投資信託のうち、受益権の買い戻し義務があるもの。

信託による投資は、投資者が金銭を受託者に提供し、受託者がその資金を運用し(運用先が不動産経営である場合がREIT)、投資者は運用益を受け取る権利(受益権)を保有するしくみである。この場合、オープンエンドにおいては、投資者は、いつでも受託者に対して受益権の買い戻しを求めることができる。このときの買い戻し価格は、純資産価額に基づいて算出される基準価額である。

金融商品として売り出されている契約型の投資信託のほとんどすべては、オープンエンドである。また、私募REITの大部分もオープンエンドである。

なお、受益権の買い戻し義務のない投資信託は「クローズドエンド」といわれ、会社型の投資信託に多い。上場されているREITもクローズドエンドである。

オープン外構

敷地の周囲を遮蔽しない外構。樹木や草花を植栽するなどによって、開放性のある敷地境界をかたちづくる。

オープン外構は、開放性がある一方、プライバシー確保や防犯のための工夫が必要である。

オープンキッチン

居室・食事室と一体となっていて、部屋と仕切りがない調理スペースをいう。

間取りを広くとることができ、調理中にも居室とコミュニケーションを保つことができる一方、調理に伴う臭いなどが居室・食事室に波及することへの対応や、収納スペースの適切な確保が必要となる。

オープンシェルフ

背面や側面に板がない棚。収納したものが空間に開放されているような状態となる。オープンシェルフと収納物とが一体となって、インテリア(室内装飾)として機能する場合もある。

オープンスペース

大規模なビルやマンションに設けられる空地(くうち:敷地のうち建築物が建てられていない部分)であって、歩行者用通路や植栽などを整備した空間をオープンスペースという。また広い意味では、都市における公園・緑地・街路・河川敷・民有地の空地部分などの建築物に覆われていない空間を総称して「オープンスペース」と呼ぶ場合がある。

高層建築物による景観や生活環境の悪化に対する制度として、国では1961(昭和36)年に特定街区制度、1971(昭和46)年に総合設計制度を創設した。
これらの制度は、大規模なビルやマンションを建設する際に広い空地を確保し、その空地を一般の歩行者が自由に通行できる空間として利用することを推奨するものである。
特に後者の総合設計制度は、現在も広く活用されており、この制度によって設けられた一般公衆が自由に出入りできる空地は「公開空地」と呼ばれている。

近年では、大規模なビルやマンションにおいて、ヒートアイランド現象を緩和するために地上の空地部分の緑化が推進されており、また地方自治体の条例により良好なまち並みの形成が推進されている。

さらにビルやマンションの市場価値自体を高めるという目的のために、開発者が空地に歩行用通路・樹木・植栽・庭園・水路などを整備することが盛んになっている。
このようなさまざまな理由にもとづいて、大規模なビルやマンションの空地において、通路・植栽等を整備することが近年盛んになっている。こうした空地のことを一般に「オープンスペース」と呼んでいる。

オープンハウス

本来は、企業のオフィスや生産施設を、顧客・取引先・投資家に見学させて、企業に対する理解度を高めるという企業広報活動のこと。

不動産業界では、販売しようとする物件の内部を一定の期間、担当営業員が常駐して、買い希望客に公開するという販売促進活動を指す。

オール電化システム

住宅内の熱源、例えば冷暖房、給湯、調理などに必要な熱をすべて電気で賄うシステムをいう。

燃料の燃焼による有害物質や水蒸気が発生しないこと、火事の恐れが比較的小さいことなどが特徴とされる。

か行

買い換え特約

不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用に充てることを「買い換え」という。

こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。

そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましい。

1.買主に解除権が発生するための具体的な条件(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)
2.買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か)
3.買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等)

開口部

壁・床・屋根に設けられた開口部分のこと。窓、出入口、天窓などを指す。

介護付有料老人ホーム

介護サービスを提供する高齢者向け居住施設。有料老人ホームの類型の一つである。

介護付有料老人ホームでは、食事の提供、食事・入浴・排せつの介助、清掃や洗濯の代行などのほか、要介護度に応じて、身体介護、一定の医療行為、リハビリテーションなどのサービスを受けることができる。

なお、有料老人ホームには、「介護付」のほか、生活支援サービスのみを提供し介護サービスは別の契約となる「住宅型」、自立生活を基本に食事等を提供し、介護が必要になれば退去する「健康型」がある。

介護保険

介護サービスを提供する保険制度をいう。

2000年4月に公的な制度として導入された。
介護保険への加入は強制的であり、満40歳以上の者が被保険者となる。介護サービスを受けるには、

1.介護を要する状態であることの保険者(市町村等)による認定(要介護認定)
2.要支援・要介護の程度に応じた、ケア・マネージャーによる介護サービスのコーディネート(ケアプランの作成)
3.介護施設(介護サービス事業者)によるサービスの提供

という手順を踏まなければならない。また、介護サービスに要する費用の1割は自己負担となる(施設利用に伴う食費・居住費は別途負担)。

自己負担以外の介護保険制度を運営するための費用は、政府と被保険者が折半で負担する。被保険者が負担する保険料は、地域、所得等によって異なる他、財政の均衡を保つべく3年ごとに見直される。

提供される介護サービスの内容は、大きく介護給付と予防給付に分かれ、次のようなサービスで構成されている。

1)介護給付
・施設サービス(特別養護老人ホーム、介護老人保健施設など)
・居宅サービス(訪問介護、訪問看護、短期入所サービスなど)
・地域密着型サービス(小規模多機能型居宅介護、認知症対応型共同生活介護など)
2)予防給付
介護予防サービス(介護予防通所介護、介護予防通所リハビリなど)
・地域密着型介護予防サービス

介護予防

介護が必要な状態の発生を防止・遅延することや、要介護状態の悪化を防止・軽減することをいう。

介護予防のためには、運動機能や栄養状態を改善するだけでなく、個々人の生活機能(活動レベル)や参加(役割レベル)を充実することも必要である。そしてこれによって生活の質を維持し、向上することとなる。

住宅は、地域活動とともに介護予防の場としての役割を担うと考えてよい。

介護療養型医療施設(=療養型)

療養型は、長期の療養を必要とする要介護者に対して医療リハビリを行なう施設で、従来の老人病院と同じ機能を担っている。なお、2017年度末での廃止が決定済み。

平均要介護度は4.36と、介護保険3施設の中で最も高く、平均在所期間も約1年2ヵ月と長い。
居室の定員は4人以下で、1人当たりの床面積は6.4平方メートル以上。
公的機関の他に医療法人が設置・運営しており、月額費用は平均約9万円で、諸雑費を加えて13万円ほど徴収している施設もある。

介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム=特養)

要介護高齢者のための生活施設で、一定の基準(居室定員1人、床面積10.65平方メートル以上など)を満たすものをいう(介護保険法)。特別養護老人ホームともいう(老人福祉法)。定員29名以下のものは、「地域密着型特別養護老人ホーム(地域密着型介護老人福祉施設)」と呼ばれる。

地方公共団体、社会福祉法人などが設置・運営する。

入居の対象は、65才以上で常時介護を必要とし、居宅では介護が困難な者(原則として要介護度3以上)とされている。入所者に対しては、入浴、排泄、食事等の介護その他日常生活の世話、機能訓練、健康管理及び療養上の世話が提供される。

介護老人保健施設(=老健)

医療的な介護やリハビリを必要としている人に対して、日常生活の世話をして自宅への復帰を目指す施設で、公的機関のほかに民間事業者も設置・運営しており、開設には都道府県知事の許可が必要。

入居者の平均要介護度は3.29と特養よりも低いが、最近では特養の入所待機者も増えており、平均在所期間は約9ヵ月。
居室の定員は特養と同じ4人以下で、1人当たりの床面積は8平方メートル以上と特養より狭く、月額費用は平均8万円と高めとなっている。

会社型投資信託

投資信託のうち、投資家が特定の法人を設立して投資を行なう方法をいう。

不動産投資信託の大部分は、会社型投資信託である。

従来、投資信託は、投資家が資金を信託したうえで運用する方法(契約型)しか認められていなかったが、1998(平成10)年の法改正によって、会社型投資信託も実施可能となった。さらに、2000(平成12)年には投資信託の対象が大幅に拡大されて不動産投資も認められるようになった結果、不動産投資信託が実現したのである。

なお、会社型投資信託を担う法人を投資法人、その構成員(投資家)を投資主、投資主に与えられる権利を投資口という。

会社法

会社の設立、組織、運営及び管理についての一般的なルールを定めた法律(平成17年法律第86号)。 2005年7月に制定され、06年5月1日から施行されている。

会社には法人格が付与され、取引等の主体となることから、その法的な権能、責務などを明確にする必要がある。そのための規則は、会社法が制定されるまでは、商法(明治32年法律第48号)第二編(会社)のほか、有限会社法、会社の配当する利益又は利息の支払いに関する法律、株式会社の監査等に関する商法の特例に関する法律などに定められていた。会社法は、これらの規定を統合整理し、会社の管理運営に関する規則を現代化するべく新たに制定された法律である。

会社の種類を株式会社、合名会社、合資会社、合同会社の4つとし、会社に法人格を付与する。その上で、会社の設立・組織変更等、株式の権能・発行・譲渡・取得等、株式会社の機関の設置・運営等、持分会社(合名会社・合資会社・合同会社の総称)の社員の権利義務・加入退社等、会社の会計計算の方法等、会社の解散・清算等などに関するルールを規定している。また、特別背任罪、会社財産を危うくする罪、贈収賄罪など、会社の利益を妨げる一定の行為に対する刑罰も定めている。

解除権

契約を解除する権利。民法で認められている権利である。

例えば、債務不履行、債務の履行不能、手付放棄、契約不適合などの場合に行使できる。

解除権の効力は、相手方に対する意思表示によって発生する。この意思表示は撤回できないとされている。また、解除は、一般に、期間を定めて債務の履行を催告し、その期間内に履行がないときにすることができるとされる。ただし、債務の履行が不能であるとき、債務者が債務の履行を拒絶する意思を表明しているときなど法律で定める一定の場合は、催告することなく直ちに解除できる。

解除権が行使されたときには、契約の当事者は、それぞれ相手方を現状に戻す義務を負う。ただし、第三者の利益を害することはできないとされている。また、解除権を行使した上で、損害賠償の請求をすることもできる。

なお、解除権を有する者が、故意、過失によって、契約の目的物を著しく損傷すること、加工・改造して他の種類のものに変えることなどをしたときには、その解除権は消滅する。

解除条件

契約等の法律行為の効果が、将来不確定な事実が発生することによって消滅する場合の、当該不確定な事実をいう。

例えば、マンション購入契約の際に、物件が完成するまでの間に転勤になったら契約を失効させるという条項を入れた場合、転勤になることは解除条件である。そのような契約を解除条件付契約という。

その反対に、法律行為の効果の発生が、将来の不確定な事実にかかっている場合には、その事実を「停止条件」という。解除条件は、法律効果が発生した後にそれを消滅させる条件、停止条件は法律効果を発生させる条件、というように対比して考えればわかりやすい。

改善命令(宅地造成等規制区域における~)

宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)は必要な改善工事を行なうことを命令することができる。これを改善命令という(宅地造成等規制法第16条)。

解体工事施工技士

解体工事に必要な知識および技術を確認するための試験に合格した者。建設業法に基づく国家資格で、試験は、(公社)全国解体工事業団体連合会が実施している。

解体工事施工技士は、一般建設業である解体工事業の営業所の専任技術者および工事現場の主任技術者または監理技術者の資格を満たすとされている。

また、建設業法の許可を得る必要のない解体工事業を営む場合には、都道府県知事の登録が必要とされ、工事現場における解体工事の施工の技術上の管理をつかさどる技術管理者を置かなければならないとされている(「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」)。解体工事施工技士は、この場合の技術管理者として認められている。

階高

ある階の水平基準面から直上階の水平基準面までの高さのこと。

階段

登り降りする段差のある通路。「きざはし」「梯子段」とも言う。建物の階を移動するための設備として造り付けるほか、傾斜の大きい道などにも設置される。

階段は、複数の平面を高低差をもって順次に連結した構造になっている。この構造において、隣り合う平面の高低差を「蹴上げ」、足を乗せる平面の奥行きを「踏面」、高い階段の途中に設ける広い平面部分を「踊り場」という。

建築基準では、住宅用の階段について、蹴上寸法を23cm以下(共同住宅の共用階段は22cm以下)、踏面寸法を15cm以上(同21cm以上))、幅員を75cm以上とすること、高さ4m以内ごとに踊り場を設けること、手すりを設けることを義務付けている。ただし、蹴上寸法と踏面寸法との関係や階段の斜度については特に決まりはない。

階段のかたちには、まっすぐに昇降するもの(直階段)のほか、踊り場で直角に向きを変えるもの(かね折れ階段)、踊り場で向きを正反対に変えるもの(折り返し階段)、らせん状に回りながら上り下りするもの(螺旋階段)などがある。

階段下収納

階段の下に設けた収納スペースのこと。

デッドスペースを有効に利用する方法であるが、スペースのかたちは直方体とはならない。

改築

建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。

建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。

海中公園地区

国立公園または国定公園の中の海面・海中で指定される地区(自然公園法第18 条の2)。

海中公園地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲、物の係留、広告物の掲出について、環境大臣または都道府県知事の許可が必要である。

海中特別地区

自然環境保全地域の中の海面・海中で指定される地区(自然環境保全法第27条)。

海中特別地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲物の係留について、環境大臣の許可が必要である。

買取再販

既存住宅を買い取り、リフォーム工事を実施した上で販売する事業形態をいう。

買取再販に当たって実施するリフォーム工事が、大規模な修繕工事、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修など一定の要件に該当する場合には、当該既存住宅の取得に係る登録免許税の軽減措置および、不動産取得税の軽減措置が講じられている。

買主の地位の譲渡

売買契約における買主の地位をさらに別の者に売り渡すことをいう。

契約上の地位を譲渡する旨の契約を締結することにより実現する。中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとされる。

買主の地位の譲渡を利用した実際の契約は、次の2つの契約からなる。

1.売買契約(A→B)
2.買主の地位を譲渡する契約(B→C)

この結果、所有権はAから直接にCに移転する(BC間の契約は売買契約に従属するため、CはAB間の契約内容を知ることができる)。

開発型証券化

将来、建設を予定している建物などを対象に行なう不動産の証券化をいう。完成後の建物から得られるであろう収益を裏付けにして証券を発行するもので、既存の建物の証券化に比べて不確定要素が多い。

事業者は、不動産開発事業のリスクを投資家に分散できる一方、投資家はハイリスク・ハイリターンの金融商品を購入できる。

開発許可

宅地造成等(開発行為)を行なう際に必要とされる許可のこと。都市計画法に基づく制度である。

1.趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、開発許可の制度を設けている。一定規模以上の開発行為を行なうためには、知事(指定都市等では市長)から開発許可を受ける必要がある。

2.開発許可の概要
1)許可の対象は「開発行為」である。
2)開発行為を行なおうとする者は、開発行為に着手する前に知事(指定都市等では市長)の許可を受ける必要がある(都市計画法第29条)。
3)一定の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
4)知事等が開発許可を与えるか否かを審査する基準には、全国どこでも適用される全般的許可基準(技術的基準、都市計画法第33条)と、市街化調整区域内の開発行為についての基準(立地基準、都市計画法第34条)とがある。

3.開発行為
開発許可の対象は「開発行為」である。開発行為とは「建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更すること」である(詳しくは「特定工作物」「土地の区画形質の変更」を参照)。

4.開発許可を得る必要がない開発行為
次のような開発行為は開発許可を受けないで行なうことができる。
1)次の面積に達しない開発行為
・東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯等:500平方メートル未満
・市街化区域:1,000平方メートル未満
・区域区分が定められていない都市計画区域: 3,000平方メートル未満
準都市計画区域:3,000平方メートル未満
ただしこれらの面積は、特に必要があると認められる場合には、都道府県・指定都市等の条例で「300平方メートル未満」にまで引き下げることができる。
2)市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域における、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為および農林漁業用の建築物を建築するための開発行為
3)公益施設のための開発行為
公益施設は、駅舎、医療施設、小中学校、高校、公民館、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場など政令で指定するものに限る。
4)国・都道府県・一定の市町村が行なう開発行為
5)都市計画事業の施行として行なう開発行為
6)市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為
7)非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為

通常の管理行為・軽易な行為は、仮設建築物の建築、土木事業などに一時的に使用するための第一種特定工作物の建設、車庫・物置その他附属建築物の建築、建築物の増築で増築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、建築物の改築で用途の変更を伴わないもの、建築物の改築で改築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売加工修理等の業務を営む店舗・事業場などの新築(延べ面積が50平方メートル以内)であって当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なう開発行為(開発規模が100平方メートル以内に限る)など、政令で指定するものに限る。

5.開発許可の基準
知事(指定都市等では市長)が開発許可を与える場合の基準が定められている。この基準には、全国どこでも適用される全般的な基準(技術基準、都市計画法第33条)と、市街化調整区域内においてのみ適用される基準(立地基準、都市計画法第34条)の2種類がある。市街化調整区域では両方の基準を満たさなければならない。(開発許可基準については「開発許可の基準(全般的許可基準)」「開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)」参照)

6.都市計画区域・準都市計画区域以外の区域における開発行為
都市計画区域および準都市計画区域以外の区域においてその面積が1万平方メートル以上開発行為を行なう場合は、4の2)〜7)に該当しない限り開発許可を受けなければならない。

開発許可が不要な開発行為(市街化区域等における~)

A)市街化区域等における面積が次の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
1.市街化区域における1,000平方メートル未満の開発行為(注1・2参照)
2.非線引き区域における3,000平方メートル未満の開発行為(注1・2参照)
3.準都市計画区域における3,000平方メートル未満の開発行為
4.都市計画区域および準都市計画区域以外の区域における1ヘクタール未満の開発行為
注1:三大都市圏の一定区域(都の特別区、首都圏の既成市街地と近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域と近郊整備区域、中部圏の都市整備区域)では、開発許可が不要な開発行為の最低面積は500平方メートル未満とされている。
注2:知事・指定都市等の市長は、条例によって開発許可が必要な開発行為の最低面積を300平方メートルにまで引き下げることができる。

従って、市街化調整区域における開発行為は、面積の如何にかかわらず開発許可を受けなければならない。

B)次の開発行為については、その面積の大小にかかわらず開発許可を受ける必要がない。
1)市街化区域以外において、農林漁業者の住宅および農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為
2)鉄道の施設、医療施設、小中学校、高校、公民館等の公益上必要な建築物の建築のための開発行為

開発許可が不要な開発行為(市街化調整区域における~)

市街化調整区域では、その規模にかかわらず、開発行為について知事(指定都市等では市長)の許可を受けなければならないとされている。

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、小規模開発についても、立地規制の観点から開発許可の対象としているのである。

ただし例外として、次のような開発行為については、開発許可を受ける必要がないものとされている。
1.農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為
2.市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等(延床面積が50平方メートル以下)を新築する目的で、その市街化調整区域内に居住している者が自らその業務を営むために行なう100平方メートル以下の開発行為
3.鉄道の施設、医療施設、小中学校、高校、公民館等の公益上必要な建築物の建築のために行なう開発行為等

開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)

市街化調整区域で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準。

1.趣旨
都市計画法は、開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(指定都市等では市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。

開発許可を与えるか否かの基準は次の2つに分けて定められている。
A)全国のすべての地域に適用される基準で、「全般的許可基準」または「技術的基準」といわれ、公共施設の整備、防災上の措置などの水準に関して審査するもの(都市計画法第33条、詳しくは「開発許可の基準(全般的許可基準)」を参照)
B)市街化調整区域内でのみ適用される基準で、「立地基準」と言われ、立地の適正性を判断するためのもの(都市計画法第34条)

このうちB)の基準は、市街化調整区域における市街化を抑制するべく定められているもので、宅地の水準を判断するA)の基準と性格を異にする。また、市街化調整区域内での開発行為に対する開発許可ついては、A)およびB)の両方が適用されることとなる。

2.市街化調整区域内の開発許可基準(立地基準)の概要
次の開発行為については許可される。
1)日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域(開発区域)の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為
2)農林漁業用の建築物
市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物のための開発行為。
3)鉱物資源・観光資源の利用など
ア 市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもののための開発行為。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもののための開発行為。
イ 市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物
ウ 火薬庫であって、市街化区域内で建築建設することが不適当なもののための開発行為。
4)市街化区域内での建築・建設が困難・不適当なもの
市街化区域内の建築・建設が困難不適当なものとして定められる建築物・第一種特定工作物のための開発行為。道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンド、火薬類製造所が指定されている。
5)地区計画等の区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為。
6)条例を定めることによって限定的に認めるもの
ア 自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物(市街化区域内を含む)が連たんしている地域のうち条例で指定する区域において行なう開発行為で、環境保全上支障がある用途など条例で定めるもの以外のためのもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
イ 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、都道府県の条例で、区域、目的又は予定建築物等の用途を限って定められたもの。ただし、優良農地、優れた風景のため保全すべき区域、災害発生の恐れがある区域は指定できない。
7) 開発審査会の議を経て都道府県知事が個別的に認めるもの
都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為。たとえば、分家住宅、社寺仏閣、地区集会場、有料老人ホーム、優良田園住宅などのための開発行為があり得る。

開発許可の基準(全般的許可基準)

都市計画法における開発許可に関して、どの地域でも適用される技術的な基準のこと。

1.趣旨
都市計画法は、開発行為(建築物の建築特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(指定都市等では市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。

開発許可を与えるか否かの基準は次の二つに分けて定められている。
A)全国のすべての地域に適用される基準で、「全般的許可基準」または「技術的基準」と言われ、公共施設の整備、防災上の措置などの水準に関して審査するもの(都市計画法第33条)
B)市街化調整区域内でのみ適用される基準で、「立地基準」と言われ、立地の適正性を判断するためのもの(都市計画法第34条、詳しくは「開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)」を参照)

A)の基準は宅地の水準を判断するための一般的な基準であって、市街化調整区域における市街化を抑制するべく定められているB)の基準とは性格を異にする。従って、市街化調整区域内での開発行為に対する開発許可ついては、B)だけでなくA)も適用されることとなる。

2.全般的許可基準の概要
「全般的許可基準」は次のとおりである。
1)予定建築物の用途が用途地域などに即していること
予定される建築物等の用途が、用途地域、特別用途地区特定用途制限地域などに適合していること。また地区計画が定められていて、地区整備計画が定められているとき(または施設の配置・規模が規定された再開発促進区があるとき)は、予定建築物等の用途などが地区計画等に即していること。
2)公共施設等との用途の配分
公共施設、公益的施設(学校など)、予定建築物の用途の配分が適正であること
3)排水施設、地盤の軟弱な土地等における安全措置
ア 排水路その他の排水施設が、下水を有効に排出し、溢水等の被害が生じないように設計されていること。
イ 地盤の軟弱な土地、がけ崩れや出水の恐れが多い土地などであるときは、地盤の改良、擁壁の設置などの安全上必要な措置が講じられていること。
4)権利者の同意
開発行為を行なう区域(開発区域)内の土地または建築物等につき、工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていること。
5)樹木の保全等、緑地帯等、輸送の便
ア 1ha以上の開発行為では、植物の生育の確保上必要な樹木の保存、表土の保全等の措置が講じられていること。
イ 1ha以上の開発行為では、騒音、振動等による環境の悪化の防止上必要な緑地帯その他の緩衝帯が配置されていること。
ウ 40ha以上の開発行為では、当該開発行為が道路、鉄道等による輸送の便等から見て支障がないこと。
6)公共空地、道路の接続
道路、公園、広場その他の公共空地(消防用貯水施設含む)が環境保全上等で支障がない規模構造で配置されること。開発区域内の主要な道路が、開発区域外の相当規模の道路に接続すること。なお、この基準は、自己居住用の住宅には適用されない。
7)給水施設
水道その他の給水施設が、想定される需要に支障をきたさないこと。なお、この基準は自己居住用の住宅には適用されない。
8)災害危険区域等を含まないこと
災害危険区域」「地すべり防止区域」「土砂災害特別警戒区域」などの土地を含まないこと(ただし支障がない時は含んでよい)。なお、この基準は、自己居住用の住宅と、自己業務用の建築物・工作物には適用されない。
9)資力信用、工事完成能力
開発許可の申請者に当該開発行為を行なうために必要な資力および信用があること。工事施行者に当該開発行為に関する工事を完成するために必要な能力があること。なお、この基準は、自己居住用の住宅と、一定規模以下の自己業務用の建築物・工作物には適用されない。

開発計画

狭義には開発許可の申請に当たって必要となる計画を、広義には不動産開発事業の計画をいう。

不動産開発事業を行なおうとする場合には、都市計画法による開発許可を得なければならない。その申請に当たっては、

1.開発区域の位置、区域および規模、2.予定される建築物または特定工作物の用途、3.開発行為に関する設計、4.工事施行者、5.設計の方針、土地利用や公共施設の整備計画、資金計画等を明確にした申請図書

が必要であるが、これらを示す図書が開発計画である。この計画によって、都市計画への適合、宅地造成の安全性、環境の保全、公共公益施設との調和などが判断される。

広い意味では、不動産開発事業の計画も開発計画である。その内容は、

1.市場調査などによる需要予測、2.開発予定地の自然的、社会的な条件の調査とその明確化、3.事業手法の確定、4.用地買収および工事の計画、5.資金計画、6.開発地の利便や魅力の向上策、7.価格設定および販売計画

など多岐にわたる。開発許可申請の際に必要な要素に加えて、事業の採算を確保するための計画が重要となる。このような計画は、開発事業のスケジュール、コスト、リスク、宅地や建物の品質を管理する基礎となる。 

開発行為

都市計画法上の開発許可の対象となる行為のこと。

1.趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、宅地開発に対しては知事(または市長)の許可が必要であると定めており、これを開発許可という(都市計画法第29条)。この開発許可の対象となる行為が「開発行為」である。

2.定義
開発行為とは、正確には「主として建築物建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定義されている(都市計画法第4条第12項)。
ここで「特定工作物」と「土地の区画形質の変更」の意味については、おおよそ次のように定義されている。
1)特定工作物
コンクリートプラント、ゴルフコース、1ha以上のテニスコートなどのこと(詳しくは特定工作物へ)。
2)土地の区画形質の変更
宅地造成、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などのこと(詳しくは土地の区画形質の変更へ)。

2.の定義に該当しない行為は、開発行為ではないので、開発許可を必要としない。例えば、1ha未満のテニスコートの建設のための宅地造成は、開発行為に該当しない。また建築物を建築する目的で、登記簿上で土地を合筆することは「土地の区画形質の変更」ではないので、開発行為に該当しない。

開発整備促進区

都市計画で定める地区計画の一つで、大規模集客施設の立地を可能とする地区をいう。

大規模集客施設(店舗、映画館、アミューズメント施設、展示場等で床面積が1万平方メートル超のもの、法律上は「特定大規模建築物」という)は、原則として、用途地域近隣商業地域商業地域準工業地域に指定されている土地に限って立地できる。しかし、開発整備促進区に指定することによって、それ以外の用途地域(ただし、第二種住居地域準住居地域工業地域に限る)においても立地が認められる。また、非線引き都市計画区域白地地域に開発整備促進区を指定することもできる。

開発整備促進区に指定されるためには、その土地が前記の用途地域等であることの他、現に土地の利用状況が著しく変化しつつあるかそれが見込まれること、その区域内において大規模集客施設の整備による商業等の利便の増進を図ることによって都市機能の増進に貢献することとなること、などの要件を満たさなければならない。

なお、地区計画には、当該区域の整備、開発および保全に関する方針や地区整備計画などが定められる。

開発道路

都市計画法による開発許可を受け開発行為によって開発区域内に設置された道路で、開発許可申請の際の設計に従って公共的な施設として設置されたものをいう。

設置後は、原則として市町村等に移管されて道路法の道路として管理される。通常、建築基準法接道義務を満たすために設置される私道よりも幅員が広い。

買戻

債務者(または物上保証人)の所有する不動産を、債務者(または物上保証人)が債権者に譲渡し、債務を全額弁済すると同時に債務者(または物上保証人)が債権者からその不動産を買い戻すという制度である。

民法では売買の特約としてこの買戻を規定しているが、実際上は不動産を担保に入れて金銭を得るための手段である(民法第579条)。この買戻を登記する場合には、最初の売買における所有権移転登記に、買戻特約の附記登記を行なう。

この民法上の買戻には次のような条件を満たすことが必要とされている。

1.売買契約と同時に買戻の特約をすること
2.買主(つまり債権者)が不動産を占有するので、その不動産の使用収益による利益を買主が取得する反面、買主(債権者)は売主(債務者)から利息を取ることはできないこと
3.買戻の代金は、当初の売買代金と同額であること

このように民法上の買戻は厳格な要件が定められているため、実際にはこれよりも要件が緩やかな再売買の予約が利用されることが多い。

買戻特約

私法上の概念で、「売主が代金額および契約の費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができる」とする特約をいう。

所有権移転登記と同時に買戻特約を登記しないと、第三者に対抗できない。また、売主が買戻権を行使できる期間は最長10年である。

新住宅市街地開発事業等による宅地分譲において建築義務、転売規制などを担保するため、あるいは、債務弁済による買戻特約を付けて不動産を譲渡して担保機能を確保する(売渡担保)ために利用される。

解約

法律行為の一つで、意思表示により契約関係を消滅させることをいう。

意思表示の時点から将来に向けて契約消滅の効果が生じる。

例えば借地借家法では、定期建物賃貸借に関して、「やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する」と規定している。

これに対して、契約の解除は、過去に遡って契約関係を消滅させることであるとされ、例えばクーリングオフによる契約の消滅は、解約ではなく解除による効果である。もっとも、解約と解除が混同されることも多い。

解約に伴い、一般的に、契約当事者は原状回復義務務を負うことになる。

解約手付

手付の一種で、手付の放棄(または手付の倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと(民法第557条第1項)。

通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。
具体的には、「法律上の解除原因の発生(債務不履行売主担保責任)」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと(合意解除)」のどちらかが必要である。

しかしわが国では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持し続けるという手法を用いることが非常に多い。
これは、売買契約成立時に買主が売主に手付を交付し、買主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである(これを「手付流し」という)。
また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これは「手付倍返し」という)。このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

また判例(昭和24年10月4日最高裁判決)によると、「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」こととなっている。つまり契約上、単に「手付」とされた場合には、反証がない限り、解約手付として扱われる判例が確立している。

宅地建物取引業法ではこの判例よりさらに進んで、売主が宅地建物取引業者である売買契約では、契約内容の如何にかかわらず、手付は必ず「解約手付」の性質を与えられると規定している(宅地建物取引業法第39条第2項)。これを解約手付性の付与という。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からは、このような契約解除ができなくなるとされている(詳しくは履行の着手へ)。

カイン

地震動の強さを示す単位の一つで、観測地での揺れの速度を表す数値である。1カイン(kine)は1秒間に1センチメートル変位する速度で、数値が大きいほどより早い速度で揺れる地震動である。

地震動の大きさを示す単位はいくつかあるが、カインは、建物被害の状況と密接に関係する単位であると考えられている。そのため、建物の耐震設計における想定地震動の強さはカインで表されていて、L1地震(耐用年数中に一度以上は受ける可能性が高い地震動)は25カイン以上、L2地震(過去、将来にわたって最強と考えられる地震動)は50カイン以上を想定することとされている。

なお、阪神・淡路大震災(1995年)と東日本大震災(2011年)は同程度の震度が観測された地震であったが、地震動の速度(建物が最も揺れやすい周期1~2秒の振動の速度)は、前者のほうが後者よりも相当に大きかった。そして、前者の被害は家屋倒壊によるものが多数を占めているが、後者の被害は建物倒壊によるものは少なく、大部分は津波による被害であった。

カウチソファ

寝椅子状のソファ。座面が長く伸びていて、横たわることができる。「カウチ」は英語のcouch(長椅子・寝椅子)であるが、カウチソファは和製英語である。

リラックスする場面などに用いられ、応接用ソファなどには適さないとされている。

カウンターキッチン

キッチン(台所)とダイニングルーム(食事室)の間に、料理などをやりとりできるカウンター(台)を設置する方式又はその方式で造られたキッチンをいう。キッチンを開放的な空間とする方法として用いられている。カウンターキッチンは英語でCounter kitchenと綴れるが、意味上は和製英語である。

カウンターの設置方法には、キッチンとダイニングルームの間仕切り壁に大きな窓を空けてカウンターを置く方式、ダイニングルームの一角に調理台を設置しそれにカウンターを直接付置する方式などがある。

なお、カウンターキッチンの多くは、調理台がダイニングルームと開放的に向き合う配置となっているが、このような配置方式を「対面キッチン」という。

替地

公共事業の用地買収などの際に、金銭に替えて譲渡される土地のことで、代替地ともいう。

公共用地の買収の対価(補償金といわれる)は金銭で支払うのが原則であるが、土地所有者の要求により、その要求が相当であるときには替地を提供することがある。替地は、買収する土地と地目地積などが照応している必要がある。

土地市場が十分に発達していれば金銭による補償で問題は生じないと考えられるが、ダム事業のように大規模に生活の拠点が失われる場合や、公共事業による土地価格の上昇が期待されるようなときには、生活の安定や事業用地を提供することに伴う不公平感の是正のため、替地が要求されることがある。
そして、替地は土地収用の対象とはならず任意交渉で取得しなければならないため、不動産会社がその取得に協力する場合もある。

カエデ(楓)

ムクロジ科(旧カエデ科)カエデ属の落葉広葉樹の総称で、床材、家具材、楽器材などとして使われる。また、園芸樹の「もみじ」も旧カエデ科の樹木である。

カエデ材は、硬質で弾力性があり、木目は緻密、木肌は滑らかであることから、床や家具のほか、楽器や生活道具に利用されている。ただし、乾燥しにくく、加工しづらい 。

なお、輸入される「メイプル材」の原木もカエデである。

家屋価格等縦覧帳簿

家屋課税台帳等に登録され固定資産税を課することができる家屋について、固定資産税に係る価格などを記載した帳簿。市町村長が、毎年3月31日までに作成する。

家屋価格等縦覧帳簿に記載されるのは、家屋の所在、家屋番号、種類、構造、床面積および当該年度の固定資産税に係る価格である。

家屋価格等縦覧帳簿は、毎年、一定の期間、当該市町村内に所在する家屋に対して課する固定資産税の納税者の縦覧に供される。

家屋倒壊等氾濫想定区域

堤防決壊に伴って家屋の倒壊・流失が起きる恐れのある区域。国土交通大臣又は都道府県知事が指定する。

家屋倒壊等氾濫想定区域は、家屋の倒壊・流失の原因に応じて、洪水の氾濫流による恐れがある範囲と、洪水時の河岸侵食による恐れがある範囲の種類がある。

指定された区域では、避難は、屋内での待避(垂直避難)ではなく、避難所等への立ち退き避難(水平避難)が必要であるとされている。

家屋番号

不動産登記に当たって建物に付される番号。登記された建物を識別するための番号であって、不動産登記法に基づいて登記所が付す。建物の位置を示す住居表示とは異なるので、注意が必要である。

家屋番号は、原則として建物の敷地地番と同じ番号が付されるが、「◯番」というように番号のみが記され、地名は表示されていない。また、同じ地番に2つ以上の建物が登記された場合には、「◯番の◯」のように枝番号(支号)が付されている。

土地の分筆区画整理事業等によって地番が変更になった場合でも、付された家屋番号は変更されない。従って、敷地の地番とその敷地の上の建物の家屋番号とが異なることがある。

価格査定

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。

この場合にその根拠を示すことが必要で、標準的な手法によって取引事例を比較検討し、客観的で実際的な成約見込額を算出しなければならないとされている。一般的には、価格査定のためのマニュアルを用いることが多い。

一方、不動産鑑定も価格の査定を伴うが、不動産取引の媒介に当たっての価格査定とは違って不動産鑑定士が経済価値を判定するものであり、算出する価額の性質に違いがあることに注意しなければならない。また、不動産鑑定は、価格査定と比べてより専門的、精密な方法で実施される。

化学物質過敏症

化学物質の暴露が関与する、倦怠感、疲労感、頭痛、不眠、皮膚炎などの症状の総称。ただし、中毒、アレルギーなど病因や病態が医学的に解明されている症状を除くのが一般的である。

化学物質過敏症が発症するメカニズムは解明されていないが、過去に化学物質に曝されたことがある場合に、非常に微量の化学物質に接触したときにも発症する。また、原因物質の除去により症状が改善または治癒すること、関連性のない多種類の化学物質に対して反応が生じることなどが判明している。

化学物質過敏症は、シックハウス症候群と違って、建物内環境に起因するとは限らない。また、客観的な診断方法や治療法は確立しておらず、体系的な対応策も定まっていない。しかし、一定数の患者が存在していることは確かで、医療の対象となっている。

確定申告

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。

一般の勤労者の場合は、毎月の給料と賞与から所得税が自動的に源泉徴収され、さらに年末調整によって所得税の納税が完了する。
従って通常は、一般の勤労者は所得税の納税について確定申告を自ら行なう必要はない。

しかし、住宅ローン控除を1年目に受ける場合、給与を2ヵ所以上から受けている場合、医療費控除を受ける場合などには、勤労者が自ら住所地の税務署に出向いて、確定申告を行なう必要がある。

確定申告書の記入は一般の個人には非常に難しい。そこで確定申告の時期には、各税務署の中で、地元の税理士会に所属する税理士たちが無償で個人の相談に乗り、確定申告書の記入を無償で代行してくれている。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに行なうこととされている。ただし、所得税の還付を受ける場合には、2月16日以前でも確定申告を行なうことができる。

なお、不動産の貸付けによる所得(不動産所得という)がある個人は、必ず確定申告を行なう必要がある(詳しくは「青色申告」、「白色申告」へ)。

確定日付

私文書がその日に存在していたことを証明する、当該日付をいう。

法律の効果として文書の作成日付が重要となることがあり、その必要に応えるために日付を確定し証明するのである。内容証明郵便公正証書公証人が私書証書に日付のある印章を押捺したもの)は、確定日付のある文書(証書)である。

例えば、指名債権の譲渡の通知または承諾は確定日付のある証書をもってしなければ、債務者以外の第三者に対抗できないとされている。そのほか、契約や覚書に関して確定日付により紛争の発生を防止することができる。

カクテルアプローチ(不動産指標の~)

商業不動産について、価格動向を多面的に把握・分析する方法をいう。

商業不動産価格の動向は、金融やマクロ経済の動向と密接に関係し、金融・経済政策を適切に運営する上で欠かせない視点である。しかしながら、その動向には多様で複雑な要素が作用し、単純な指標で把握することは難しい。価格動向を的確に把握するには、賃料、不動産利回り、空室率などの各種指標を整備し、多面的に分析する必要がある。

カクテルアプローチは、その必要に応える方法であると考えられている。ただし、その方法が十分に確立しているわけではない。

確認済証(建築確認制度における~)

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。

確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

宅地建物取引業務においては、工事完了前の建物の売買等について、確認済証の交付を受けた後等でなければその広告をしてはならないとされている。
なお、建築工事完成後には、建築物が建築基準関係規定に適合しているかどうかの検査を受けなければならず、検査により適合が認められたときに交付される書類が「検査済証」である。

隠れたる瑕疵

「瑕疵」とは「きず」「不具合」「欠陥」という意味である。

「隠れたる瑕疵」とは、特定物(建物・土地などその固有性に着目して取引され代替性がない)の売買契約を締結した時点において買い主が知らなかった瑕疵であり、かつ買い主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことである。

例えば既存住宅の売買において、屋根の一部に欠陥があったため、引渡し後に雨漏りが発生したとする。この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当する。そして買い主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買い主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するといえる。

民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)以前は、民法で、特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売り主は買い主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定されていたが、改正によってこの規定は削除され、「隠れたる瑕疵」の担保責任を含めて契約不適合責任に統合・整理された。

家具・家電付き賃貸住宅

家具や家電が備えられている賃貸住宅をいう。入居に際して、家具や家電を自ら用意する必要がない。

備え付けられている家具・家電は、一般的に、ベッド、ソファ、ダイニングセット、カーテン、テレビ、照明器具、エアコン、電子レンジ、冷蔵庫などであるが、契約前に確認する必要がある。

家具・家電付き賃貸住宅は、入居に当たっての準備が大幅に軽減され、初期費用を押さえることができる。一方、家賃が高めであるほか、家具・家電の種類等を選択できないこと、新品でない場合が多いことなどに注意が必要である。

また、備え付けられた家具・家電が破損・故障した際の費用負担について確認しておく必要がある。通常、契約書に「付帯設備」として記載されているものについての修理・交換費用は、貸主が負担する。

囲い込み(物件の~)

不動産の売却を依頼された不動産業者が、意図的に他の不動産業者に物件を紹介しない行為をいう。

囲い込みがされるのは、依頼された物件の買取りを仲介すれば、売買の依頼者双方から仲介手数料を得ることができるからである。これを「両手取り」というが、囲い込みは、依頼主の利益を損うほか、仲介の倫理に反し、不動産取引市場に対する信頼を妨げることになりかねない。

花崗岩

火成岩の一種。産出量が多く、磨耗に強いことなどから、床材・壁材などに多用される。ただし耐火性が低いという欠点もある。

火災

火によって生じる災害。「火事」も同じ意味である。

火災統計(消防庁)では、火災を、人の意図に反して発生・拡大し(放火による発生を含む)、消火の必要がある燃焼現象であって、消火するために消火施設等を必要とするもの(人の意図に反して発生・拡大した爆発現象を含む)と定義している。

燃焼のためには、発火だけでなく、可燃物と酸素の供給が必要で、可燃物又は酸素が無ければ燃焼は継続しない。したがって、火災を防ぐためには、意図しない発火を防止し、可燃物を適切に管理する必要がある。また、火災が発生したときには、早期に発見し、可燃物の隔離、酸素供給の遮断、放水による冷却などによって燃焼反応を抑えることになる。さらには、家屋火災を防ぐためには、建物防火耐火構造にすることが重要である。

火災対策のための設備として、自動火災警報器のような火災を発見・通報する設備、水や消火剤を放出し燃焼を抑える消火設備、炎や煙が拡散するのを防ぐ防火扉や排煙設備などがある。避難のための非常口の設置も有効である。また、火災による損失を補填する火災保険は、火災リスクを管理する仕組みである。

なお、失火によって他者に損害を与えた場合は、「失火ノ責任ニ関スル法律」によって、損害賠償の責任を負わないとされている。ただし、失火者に重大な過失があったときにはこの限りではない。

火災危険度

地震時に発生する出火による建物の延焼被害の危険性をいう。

自治体単位で公表しているもので、東京都は定期的に町丁目ごとに火災危険度を測定し、公表している。
東京都による火災危険度の測定は、東京消防庁による「出火危険度測定」および「延焼危険度測定」の調査結果に基づいて評価算定され、東京都の評価結果は、町丁目ごとに5段階のランク分けをして公表されている。
測定された火災危険度は、木造住宅密集地域整備事業、都市防災不燃化促進事業、防火地域の指定、防火規制等の地域選定に活用されている。

火災保険

火災による損害を補填するための保険。

火災保険契約を締結すれば、住宅、家財、店舗、工場、事業用資機材等が火災によって消失、損傷した場合に、生じた損害に対して保険金が支払われる。

一般に、火災のほか、落雷、爆発、風災などによる損害についても補填するよう設計されている。ただし、地震によって発生する火災の損害は、火災保険ではなく地震保険(火災保険に付帯されることもある)によって補填される。

火災保険の保険期間は、一般に、生命保険に比べて短い。また、保険金(保険者が支払う金銭)は、生命保険と違って、原則として被保険者が現実に被った損害額に基づいて算定される。

笠木

、手すり、腰壁などの最上部に取り付けられた横木。

家財保険

建物の中にある生活用の動産(家具、家電製品、衣類等)が、火災や災害によって損害を受けたときに補償する保険。火災保険の対象が「建物のみ」の場合には家財の損害は補填されないので、補償を受けるためには、別途、家財保険に加入する必要がある。

特に、賃貸住宅においては、一般に、建物については貸主が火災保険に加入しているが、家財については保険の対象とされていない。家財の損害を補填するためには借り主が家財保険に加入する必要がある。また、借り主が居室などに大きな損害を与えたときには、原状回復費用を負担しなければならないが、家財保険とセットになった「借家人賠償責任補償」に加入すればその費用を補填することができる。

飾り棚

収集品などを飾る棚。持ち物を展示し、鑑賞するために使われる。また、収納機能も担う。

通常の収納棚に比べて装飾性に富み、インテリア家具として設置されることもある。

火山災害警戒地域

火山噴火による人的被害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき地域。内閣総理大臣が指定する。

「常時観測火山」(今後100年程度の中長期的な噴火の可能性及び社会的影響を踏まえ火山噴火予知連絡会が選定)で、周辺に住民や登山者等が存在する火山について、その噴火による影響予想範囲が指定され、指定された都道府県及び市町村は、火山防災協議会の設置、地域防災計画への必要事項の記載等を行う。

また、火山活動の状況に応じて、指定された区域への立入りが制限されることがある。

瑕疵

法律上の欠点や欠陥。瑕疵があると、意図した法律的な効果は完全には生じない。瑕疵の具体的な内容や法律効果への影響は、民法に定められている。

例えば、詐欺強迫によってなされた意思表示は、「瑕疵ある意思表示」として、表意者は取り消すことができる。あるいは、悪意・過失・強暴・隠秘による占有は、「瑕疵占有」として、即時取得、時効取得の完成、果実の取得が求められない場合がある。

また、売買の目的物が契約に適合しないものであるとき(契約不適合の場合)には、買主は追完請求代金減額請求損害賠償請求契約解除をすることができるが、これは、売主が目的物の瑕疵についての担保責任瑕疵担保責任)を負っているからである。

なお、債権関連の民法改正(2020年4月1日施行)までは、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があったときには売主に瑕疵担保責任を課す旨の規定があった。この規定は改正によって削除され、瑕疵担保責任は、改正で整備された契約不適合に関する規定によって対応することとされた。

瑕疵ある意思表示

「内心的効果意思」と「表示行為」は対応しており、一見正常な意思表示であるかのように見えるが、内心的効果意思を形成する際の「動機」に対して他人の強迫詐欺が関与しているもの。

いい換えれば、内心的効果意思の正常な形成が他人の強迫・詐欺により阻害されている意思表示のことである。瑕疵とは「きず」という意味である。
瑕疵ある意思表示には、強迫による意思表示詐欺による意思表示の2種類がある。

貸金業法

消費者金融や手形割引などの貸金業について、その運営を規制し、資金需要者等の利益の保護を図るための法律。1983(昭和58)年に制定されたが、多重債務問題への対応などのために2006(平成18)年に大幅に改正され、2010(平成22)年6月から全面的に施行された。

貸金業法が定める規定のうち主なものは次のとおりである。

1.借入残高の総量規制
貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超える場合には、新規の借入れができない。その確認のため、借入れの際に「年収を証明する書類」が必要となるほか、指定信用情報機関による信用情報の収集提供が行なわれる。

2.上限金利
利息制限法による上限金利(10万円まで20%、10万~100万円18%、100万円超15%)を超える利息(利息には、礼金、割引金、手数料、調査料などの名目を問わず債権者が受け取る元本以外の金銭(公租公課等を除く)を含む)を伴う貸付等を禁止し、その行為を行政処分の対象とする。また、出資法の上限金利(20%)を超える貸付等は刑事罰の対象とする。

3.業務の適正化
1)営業の登録、指定紛争解決機関との契約締結、返済能力の調査等の義務付け
2)断定的判断の提供、過剰貸付け、誇大広告等の禁止
3)営業所ごとの貸金業務取扱主任者の設置 

瑕疵担保責任

売買契約請負契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主・請負人が買い主・注文者に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物(その固有性に着目して取引され代替性がない)である場合の「契約不適合責任」と同義である。

瑕疵担保責任を負わせるためには、買い主・注文者は、売り主・請負人に対して、履行の追完請求(補修等の実施請求)、代金の減額請求報酬の減額請求損害賠償請求または契約解除権の行使をしなければならない。

なお、住宅の品質を確保するため、新築住宅の瑕疵担保責任について「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく特別の定めがある。詳しくは「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」及び「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」を参照。

過失責任主義

損害の発生について損害賠償責任を負うのは、故意・過失がある場合だけであるという私法上の原則。個人の行動の自由を保障するための原則であるとされ、民法はこの考え方を採用している。

しかしながら、事情に応じて損害発生の責任をより厳しく求めなければならない場合もあるとされ、民法の特例として、故意・過失がない場合にも損害賠償責任を負わなければならない(無過失責任)とされていることがある。たとえば、製造物責任については過失責任主義が適用されていない。

なお無過失責任の根拠としては、危険を作り出す者はそれによる損害賠償の責任を負うべき(危険責任)、利益を得る過程で損害を与えた者はその利益を損害賠償に充てるべき(報償責任)、という二つの考え方がある。

過失相殺

損害賠償額から過失相当分を差し引いて損害を負担することをいう。

賠償を受ける者にも過失がある場合に、負担を公平に行なうために適用される。

よく交通事故の損害賠償の際に問題となるが、これに限らず、債務不履行不法行為による損害賠償について一般的に考慮される。過失相殺の割合は、裁判で確定した事例をもとに判断されるが、「民事交通訴訟における過失相殺率の認定基準」が有名である。

貸主

不動産賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。

不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。

この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。

 貸主は宅地建物取引業免許を取得している場合もあれば、そうでない場合もある。

 なお、不動産を賃貸することのみを業として行なう場合には、 宅地建物取引業の免許を得る必要はない。

瑕疵物件

取引の対象となった不動産の当事者の予想していない物理的・法律的・心理的な欠陥(瑕疵)があったときの、当該不動産をいう。

例えば、土壌の汚染、耐震強度の不足などの発見は瑕疵となる恐れが大きい。不動産売買契約締結時に発見できなかった瑕疵が一定期間内に見つかった場合には、買主は売主に対し契約不適合責任を追及することが出来る。

瑕疵保証

瑕疵が発見されたときにそれによって生じた損失を補填することを、あらかじめ約束すること。不動産に瑕疵があった場合には、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うのが原則であるが、それを補完するために、第三者が、瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがある。これが瑕疵保証である。

例えば、住宅の新築について工事請負人は引き渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分などについて瑕疵担保責任を負うが、住宅の性能を評価する制度を利用すれば、評価者がその瑕疵を保証する仕組みが用意されている。

貸家建付地

建物が存在している土地について、建物所有者と土地所有者が同一であるとき、この土地を「建付地」という。

ある土地が「建付地」であって、建物の種類が貸アパート・貸マンション・貸家などの賃貸用建物であるとき、その土地を「貸家建付地」と呼ぶ。

家事動線

家事のための移動経路。家事は異なる作業を異なる場所で行なう場合が多いため、間取りや家具・設備の配置によって動線に大きな違いが生まれる。

家事は、調理、洗濯、掃除、子供の世話などで構成されているが、家事動線を検討することによって、これらの作業を効率よく進めるための工夫が可能となる。

家事動線は短くシンプルであるほうが良いと考えられているが、一方で、移動に伴って、触れ合いや見守りなどの関係が生まれることもあるほか、家族の生活動線(居住生活のための移動経路)と家事動線との関係にも配慮しなければならない。

かすがい

金属製の細い棒の両端を直角に曲げ、先端を尖らせた金具。部材をつなぐために用いる。

課税証明書

住民税の課税額を証明する書類。住宅ローンの審査、児童手当の交付申請、公的年金の受給請求などの場合に必要となる。

市区町村が発行するが、交付の申請は「その年の1月1日時点の住所」の市区町村に対して行なわなければならない。

なお、「非課税証明書」は、課税額がゼロであることを証明する課税証明書である。

課税取引

課税取引とは、消費税が課税される取引のことである。

本来、消費税はすべての取引に対して課税されるのが原則であるので、物品の販売やサービスの提供は原則的にすべて「課税取引」であるとされている。
しかし、税の性格や社会政策的配慮により消費税を課税しない取引が存在する。これは「非課税取引」と呼ばれている。

具体的には、不動産取引に関連して次のものは「非課税取引」とされている。

1.土地の販売における土地の対価
2.土地と建物を一体として販売する場合における土地部分の対価
3.借地権の譲渡の対価
4.住宅の賃貸借における家賃・共益費礼金更新料

注意
・不動産仲介手数料は、たとえ上記1.から4.に関する仲介であっても、課税対象である。
・施設の整備された駐車場の駐車料は課税対象である。
・住宅の賃貸借であっても、その賃貸期間が1ヵ月未満の短期である場合はその家賃は課税対象である。
・住宅の賃貸借において授受される敷金・保証金は預かり金であるので、課税対象とならない。
・住宅の賃貸借において授受される敷金・保証金のうち将来返還を予定しない部分(関西におけるいわゆる「敷引」など)は家賃と同様の扱いであり、非課税である。

課税標準

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)。

例えば、所得税では所得控除後の所得額、法人税では利益額が課税標準であるというように、税の種類によって算出方法が異なる。また、所有権移転登記に係る登録免許税固定資産税については、固定資産台帳に登録された価格が課税標準であるが、住宅用地などに特例措置が適用される場合には固定資産税の課税標準が減額されるなど、特別の措置があるので注意が必要である。

課税標準額

課税において、課税金額を算出する上で基礎となる金額をいう。

税目に応じてそれぞれ一定の方法で算出される。

例えば、固定資産税については固定資産課税台帳に登録された不動産の価格(住宅用地等のように特例措置が適用されるときにはその適用後の価額)を、消費税については課税資産の譲渡等の対価の額(その譲渡等につき課されるべき消費税額および当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を控除したもの)を、それぞれ課税標準額としている。

課税文書

印紙税が課税される対象となる契約書および受取書のことを「課税文書」という(印紙税法第3条第1項)。

具体的には次の1.から6.などが「課税文書」に該当する(印紙税法別表第一)。

1.不動産売買契約書
2.建築工事請負契約書
3.土地賃貸借契約書
4.金銭消費貸借契約書
5.5万円以上の売上代金の領収証
6.5万円以上の売上代金以外の金銭の領収証

(補足)
・建物賃貸借契約書は課税文書ではない。
不動産仲介を依頼した場合に作成する「不動産媒介契約書」は課税文書ではない。
・売上代金の領収証とは、「手付金の領収証」「不動産売買代金の領収証」「賃貸料の領収証」「不動産仲介手数料の領収証」などである。
・売上代金以外の金銭の領収証とは「敷金の領収証」などである。

仮想通貨

電子的な取引において不特定の人が決済に用いる価値表現であって、国家等の公権力組織による価値の保証がないものをいう。一方、公権力組織によって価値が保証されている通貨を「法定通貨」という。

仮想通貨とプリペイド・カードのような電子マネーとの違いは、電子マネーは法定通貨によって価値が保証されているのに対して、仮想通貨にはその保証がなく、信用を支えるのは利用者相互の信頼のみであることである。

なお、資金決済法は、仮想通貨交換業に対する規制を定めているが、そこでは、仮想通貨の定義を、① 不特定の者を相手に物品の購入、役務の提供等の代価の弁済のために使用でき、かつ、購入、売却、交換することができる財産的価値であって、② 法定通貨および通貨建資産を除き、③ 電子的方法により記録されて電子情報処理組織を用いて移転することができるもの、としている。例えばプリペイド・カードや商品購入等の際に付与されるポイントは、不特定の者を相手に使用することができないから、仮想通貨から除外される。

家族信託

家族間で締結する信託契約。

例えば、親の住宅を子供に信託し、受益権を親が保有すれば、住宅の所有・管理は子供が行ない、親はその住宅に安定的に居住するという法的な関係が生まれる。この場合、信託行為に対しては贈与税は課税されない。また、相続の対象となるのは信託受益権である。信託契約において、受益権の管理処分の方法を指図することもできる。

なお、家族信託の要件、効力等は、信託法の一般的な定めによる。例えば、未成年者は受託者になれない、受託者は信託利益を享受することができない、信託財産は信託登記・登録をしないと第三者に対抗できないなどである。

家族従業員

個人が不動産の貸付けを行なうとき、これを手伝う家族が次の要件を満たしていれば、この家族を「家族従業員」と呼ぶ。

1.その個人と手伝う家族とが同一の生計を営むこと
2.手伝う家族が15歳以上であること
3.1年のうち6ヵ月を超える期間、その貸付けの業務に専従していること

青色申告を行なっている場合、家族従業員の給料・賞与を必要経費にすることができる。
また白色申告を行なっている場合には、家族従業員について「専従者控除」を受けることができる。

片手

不動産取引を媒介としたときの宅地建物取引業者の成功報酬の受取り方をいい、取引当事者の双方から受け取る場合を「両手」、一方のみから受け取る場合を「片手」という。

例えば、宅地売買において売り手・買い手の双方から媒介の依頼を受ければ報酬は「両手」で受け取ることができるが、売り手・買い手の媒介依頼先が異なれば、取引には両方の業者が関与することとなって、それぞれの業者が受け取る報酬は「片手」となる。
 

片流れ屋根

屋根形式の一つで、片側から一方向だけに勾配があるかたちのもの。

勝手口

玄関とは別に設けられた、台所やサービスヤードへの出入りするための出入り口のこと。

茶室で、客が出入りする躙り口(にじりぐち)に対して、亭主が出入りする口(茶道口)のことも勝手口という。

割賦販売

売買代金を分割して、一定の期間内に定期的に支払う販売方法をいう。

この場合の目的物の引渡しには、一定額が支払われるまで引渡しを停止する場合と、最初に目的物を引き渡したうえで代金債権の担保措置を講じる場合とがあり、一般的には後者が採用されている。

割賦販売においては、買主を保護するために、一定の割賦販売(宅地建物の割賦販売は該当しない)について、一定期間、無条件で申込みの撤回または契約を解除できる制度(クーリングオフ)が適用される。

なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の割賦販売の契約については、賦払金の支払いの義務が履行されない場合に、30日以上の期間を定めて支払いを書面で催告し、期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いの遅滞を理由として、契約の解除や支払時期の到来していない賦払金の支払いを請求することができないとされている(強行規定)。

カップボード

食器棚。英語のcupboard。通常、戸棚形式となっている。

カップボードには主に食器類を収納するが、一般の収納棚と厳密に区分されているわけではない。

活断層

おおむね新生代第四紀後期以降とされる時代まで変位運動を繰り返していて、今後も活動する可能性のある断層をいう。

活断層は、その活動によって過去に地震の発生源となったことがあり、今後も発生源となる恐れがある。また、活断層の多くは一定の周期で瞬間的に変位する性質があると考えられている。しかし、その活動を評価する手法については、十分に確立しているとは言い難い。

なお日本の地震は、プレートの境界付近で発生する海溝型地震と、陸側のプレート内部で発生する活断層型地震とに大別できるが、土地利用などに当たって活断層の存否が注目されるのは後者との関係である。

滑動崩落(造成宅地の~)

盛り土の地滑り的変動をいい、盛り土と地山との境界面や盛り土内部を滑り面とする変動現象である。これによって、造成宅地における崖崩れや土砂の流出による被害が発生する。

大規模盛土造成地については、滑動崩落を予防するため、変動予測調査を実施する必要がある。

活動崩落を防止するためには、滑動崩落防止工事が有効と考えられている。滑動崩落防止工事の方法には、ア)地下水の状態、大規模盛土造成地の地形などの条件を変化させることによって崩壊や変形を防止する工法(抑制工)、イ)構造物等を設けることによって、その抵抗力により崩壊および変形を防止する工法(抑止工)がある。

家庭菜園

農地ではない場所で軽易・小規模に野菜や果物を栽培する場合の栽培場所または栽培活動をいう。自宅の庭、ベランダなどで栽培する場合のほか、市民農園(主として都市住民のレクリエーション等の用に供するために設置・運営される農地)での栽培を含む。

一般の農地での耕作・栽培と違って、家庭菜園での栽培は、通常はレクレーションや趣味として行なわれ、栽培した野菜や果物は主として自家消費に充てられる。

住宅の販売・賃貸に当たって、家庭菜園の提供を付加価値とする場合もある。

家庭用燃料電池

家庭に設置して住宅に電力を供給する燃料電池をいう。

燃料電池は電気化学反応によって発電する装置で、水素と酸素を化学反応させてこのとき発生する電気エネルギーを取り出す方法が用いられる。
家庭用燃料電池では、一般的に、燃料となる水素ガスを都市ガスやLPGから生成し、空気中の酸素と反応させて電力を得るとともに、併せてその際に発生する熱を給湯などに利用する方法(コジェネレーション)が採用されている。このようなシステムの統一名称が「エネファーム」である。

燃料電池は、二酸化炭素が発生しない、エネルギー変換において熱が介在しない(効率を高くできる)、比較的小規模な装置で発電できるなどの特徴があるとされるが、家庭用燃料電池も同様である。

家庭用品品質表示法

家庭用品の品質に関する表示の適正化を図るための法律。1962(昭和37)年制定。

家庭用品品質表示法の対象となるのは、日常生活に使用されている繊維製品、合成樹脂加工品、電気機械器具、雑貨工業品のうち、消費者が品質を識別することが困難で識別の必要性が高い品目で、政令で指定されている。例えば、カーテン、床敷物(パイルつき)、塗料、机・テーブルは、対象品目である。

対象となる品目については、それぞれについて、成分、性能、用途、取り扱い上の注意などの表示すべき事項(表示事項)と、表示するときに守らなければならない事項(遵守事項)とが定められ、製造・販売・表示業者は、定められた事項を表示しなければならない。

家電リサイクル法

廃棄物の減量や資源の有効利用を推進するため、使用済みの家電製品の部品・材料を再利用する制度を定めた法律。正式には「特定家庭用機器再商品化法」という。

制度の対象となるのは、エアコン、テレビ、電気冷蔵庫・冷凍庫、電気洗濯機・衣類乾燥機である。

制度の中心となっているのは、(1)対象となる家電製品を廃棄する消費者は、再利用等のために要する費用を支払った上で当該家電製品を小売業者に引き渡し、(2)家電小売業者は、過去に販売した商品や買い換えの際に引取りを求められた製品を引き取って製造業者等に引渡し、(3)製造業者等は、過去に自らが製造・輸入した製品を引き取って再利用する仕組みである。このうち、(2)および(3)は義務とされている。

なお、同制度を実施するための基本方針は、回収率の目標を定めるとともに、「廃棄された物をどのように処理するかという観点を転換し、製品の開発、製造から消費、廃棄等に至る各段階において、廃棄物の排出の抑制、使用済製品の再使用及び部品又は原材料としての利用である再商品化の促進という観点を持った、環境への負荷の少ない循環型経済社会システムを構築することが必要である」としている。

可動間仕切り

移動可能な間仕切りのこと。
通常は、展示場や会議場などで使用されるスライド式のパーテーションのことを「可動間仕切り」と呼んでいる。

また最近、住宅で使用されることが多くなったアコーディオン式や引き戸式の間仕切りも「可動間仕切り」と呼ばれることがある(詳しくはフレックスウォールへ)。

角地

正面と側方に路線(道路)がある土地のこと。

角部屋

分譲マンション・賃貸マンション・アパートで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。

各階の廊下の端にある部屋を「端部屋」、屈折部にある部屋を「角部屋」と呼んで区別することもあるが、通常は両者を合わせて「角部屋」と称している。
「角部屋」(端部屋を含む)は日照が良く、隣室の騒音の影響を受けにくいなどの利点があることが多いため、分譲価格・家賃において同じ階の通常の住戸よりも高いことが多い。

矩計図

建物の各部分の標準的な高さや仕様を示すために、軒先を含む代表的な外壁部分の垂直断面を描いたものを矩計とか矩計図という。

平面図とともに建築設計図面の代表的なもの。

金物

建築材の接合部を結合し、補強するために取り付ける部品(その多くが金属製である)を総称して「金物」という。

金物には、くぎ、ボルト、短ざく、かね折り、プレート、アンカーボルトホールダウン金物などの多様な種類がある。

特に在来工法木造建築物では、建築物の安全性・耐震性を確保するために、「筋かいプレート」などの多種多様な金物の使用が必要不可欠である。

このため、国土交通省・農林水産省が設立する「財団法人日本住宅・木材技術センター」では、在来工法の木造建築物で使用する金物について、次のような厳格な認定制度を実施している。

1.Zマーク承認制度
(財)日本住宅・木材技術センターが開発した規格に基づく高品質な金物を製造する業者に「Zマーク(ゼットマーク)」の使用を承認する。

2.Zマーク同等認定制度
金物製造業者が開発した金物について、(公財)日本住宅・木材技術センターが同等認定試験を行ない、これに合格した高品質な金物について金物製造業者に「Zマーク同等認定」を付与する。

1.の金物は「Zマーク表示金物」、2.の金物は「Zマーク同等認定金物」と呼ばれている。
両者をまとめて「Zマーク金物」と呼ぶ。

なお、阪神大震災の教訓に基づき、建設省(現国土交通省)では平成12年に建築基準法を改正して、金物について厳しい基準を設けた。

この基準を定める「建設省告示第1460号」(2000(平成12)年6月1日施行)は、筋かいの端部の接合部などにおいては、事実上Zマーク表示金物またはZマーク同等認定金物(またはそれと同等以上の性能を有する金物)の使用を義務付けるような内容となっている。

カバ(樺)

カバノキ科カバノキ属の落葉広葉樹で、家具材、内装材などとして使われている。「かんば」とも言う。

カバ材は、均質で、肌目は緻密であるが、耐久性に難がある。幅広い用途に用いられ、着色塗装して利用されることもある。

なお、材質が桜と似ていることから、木材業界では、カバ材を「かばざくら」と称することがある。

カフェテーブル

二人掛け程度の小さめのテーブルで、一般に、休息やティータイムのために手軽に使用される。cafe tableは和製英語。その形状や素材はさまざまで、インテリア用品として利用されることも多い。

株券電子化

上場された株式の株券(上場投資証券および上場優先出資証券を含む)をすべて廃止して、株主権の管理を特定の口座で管理することで、株式のペーパーレス化を図ることである。

2009(平成21)年1月5日から実施された。

株主権を管理する口座は、証券保管振替機構(略称「ほふり」)および証券会社等に開設され、

1.株式等の売買は証券保管振替機構を通じた口座間の振替えによって
2.議決権、配当受領権などは証券保管振替機構からの通知によって作成される株主名簿に従って

それぞれ管理される。

なお、株券電子化の実施前に株券を証券会社等を通じて証券保管振替機構に預託した株主については、特別の手続きなしにその所有する株券が電子化される。また、株券を自ら保管している株主については、発行会社が株主名簿にもとづいて信託銀行等に自動的に特別口座を開設することによってその株券が電子化される が、売却に当たっては、株主は、証券会社等に新たに口座を開設する必要がある。

かぶり

コンクリート表面から鉄筋までの厚み(あるいは深さ)のことを「鉄筋かぶり」という。

コンクリートにひび割れ(クラック)が生じると、アルカリ性のコンクリートは酸化し、雨水や外気で鉄筋は錆びてくるが、かぶり厚が大きければ酸化によるコンクリートの劣化も鉄筋の錆びも防ぐことができる。結果、かぶり厚が大きければその分建物の寿命は延びることにもつながる。

壁紙

クロスを参照。

壁式鉄筋コンクリート構造(壁式鉄筋コンクリート造)

鉄筋コンクリート構造の一つ。

この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、「柱」「」を設けず、基本的に「壁」だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造である。

この「壁式鉄筋コンクリート構造」には、柱・梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがある。
なお強度を確保するため、壁の中には梁に相当する配筋が作られている。

この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、壁が多い中層建物に最適である。しかもコストが安く、空間が広く取れるため、3階建共同住宅などで多用されている。

壁心

建物床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。

建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用しているということができる(建築基準法施行令2条1項3号)。

なお、この「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法(うちのり)」がある。

障子の枠を形成する部材のこと。
上辺は「上框」、左右の辺は「たて框」、下辺は「下框」、中央の水平な部材は「なか框」という。
また障子だけでなく、ふすま、板戸、雨戸、和風の玄関戸、ガラス戸、網戸についても上下左右の辺を「框」という。

鴨居

住宅の開口部の上側にある横架材のこと。

通常は、障子・襖・引き戸・引違い戸などをはめ込む溝が2本彫られているが、溝のないもの(無目)、溝が1本のもの(一筋)などある。上部にあるのが鴨居、下部にあるのが敷居(鴫居という説もある)で、鴨という水鳥の名を付けているのは火難除けの願いからといわれている。

茅葺き屋根

茅で葺いた屋根をいう。断熱性に優れているが、耐火性に弱点があり、また定期的に葺き替えなければならない。

カラン(蛇口)

給水管の先端に取り付けて、水の流出を制御する器具。通常、取っ手を回して水量を調節する。

なお、「カラン」はオランダ語。

仮換地

土地区画整理事業において、正式な換地に先立って行なわれる換地をいう。

土地区画整理事業では、事業によって、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)へと所有権が変更されるが(これを「換地」という)、その時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて必要な工事が完了した時点とするのが原則である。しかし、工事に長期間を要することが多いため、工事が先に完成した地区において、仮に換地を定めて土地の利用を認めることがある。このようにして仮に換地を定めるのが仮換地である。また、仮換地された土地そのものを仮換地ということもある。

「仮換地」された宅地は、将来、そのまま正式に換地されるのが原則である。

仮差押

債権者が金銭債権を持っているとき、債務者が返済を滞納している等の事情があり、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して、債務者の財産(不動産など)の売却等を一時的に禁止することを申請することができる。

裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令する。この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。

債権者から見れば、「仮差押」によって債務者の財産を一時的に凍結することができることになる。

仮差押の登記

債務者の財産を一時的に凍結するための裁判所の命令を「仮差押」と呼ぶ。

この仮差押がなされた場合には、登記簿に「仮差押の登記」が記載され、取引関係者に対して、財産の処分を一時的に凍結していることが公示される。

仮処分

処分禁止の仮処分のこと。

債権者が金銭債権を持っているとき、債務者の財産状況の悪化などの事情がある場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令することができる。
この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。

しかしながら、金銭債権以外の債権については、こうした仮差押を行なうことができないので、その代わりに「処分禁止の仮処分」が用意されている。

例えば、A氏が土地をB氏に売却したが、B氏が代金を支払ったにもかかわらず、A氏が土地の登記名義をB氏に移そうとしないというケースでは、B氏が登記名義を取得しない間に、A氏がその土地を第三者に売却してしまう可能性がある。
そこでB氏は、裁判所に対して、当該土地の第三者への売却を一時的に禁止するように申請することができる。

裁判所はB氏に相当な理由があると認めたならば、A氏に対して「処分禁止の仮処分」を命令することができる。
この「処分禁止の仮処分」が行なわれると、A氏は当該土地を第三者に売却することができなくなる(もし第三者に売却したとしても、B氏がA氏に対する裁判で勝訴した場合には、第三者はその土地の取得をB氏に主張することができなくなる)。

仮使用

一般建築物は建築後いつでも使用を開始することができ、またリフォーム等の工事をしている最中にも通常の使用を続けることができる。

しかし、特殊建築物等については、その避難設備(廊下・階段・出入口・消火設備・排煙設備等)に関係する工事を行なう場合や、建物を新築する場合には、原則として建築主事から「検査済証」を交付された後でなければ、建築物の使用を開始することができないとされている(建築基準法7条の6)。

これは特殊建築物等では、防災上特に配慮が必要なので、避難設備に関係する工事が進行中の時期や、避難設備そのものがまだできていない時期には、原則として人に使用させないということである。

ただし「検査済証」の交付の前であっても、次の2つのケースでは仮に使用が許される。

1.特定行政庁が防火上・安全上支障がないと認めて承認をした場合
2.建築主が工事完了検査を申し出てから7日間が経過した場合

仮使用承認

建築工事の検査済証の交付を受ける前にその建築物を使用するために必要な承認をいう。建築基準法による制度である。

特殊建築物等であってその新築や避難施設等に関する工事を行なう場合には、検査済証の交付がなければその建物を使用することができない。ただし、安全上、防火上および避難上支障がない旨の承認を得れば、検査済証の交付前であっても当該建築物を使用することができるとされている。この場合の承認が仮使用承認である。承認は、申請によって特定行政庁が行なう。

仮登記

所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のことを「仮登記」という。

例えば、A社がB氏に融資をした場合に「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引き渡す」という契約を行なったとする。このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定であるので、所有権移転登記を行なうことは当然できない。そこで、A社はB氏所有の土地に対して仮登記を付けておく。
具体的には「所有権移転請求権仮登記、原因:売買予約、権利者:A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できることとなる。

仮登記担保

金銭債権を返済できない場合には、物を債権者に売却する(または物をもって弁済に代える)ことを債務者が約束し、そのことを仮登記しておくことを仮登記担保という。

例えば、登記の原因を「代物弁済予約」とし、登記の目的を「所有権移転請求権仮登記」として、仮登記を行ない、これによって金銭債権を担保するということである。

このような仮登記担保は、金銭債権が弁済されない場合に、債権者が物の所有権を取得することから、債権者の暴利行為を助長する恐れがある。そこで、1979(昭和54)年4月1日に仮登記担保法が施行され、金銭債務の額を物の価額が超える場合には、債権者はその超過部分を債務者に返還する必要があるとされた。こうして現在では、債権者の暴利行為が法律上禁止されている(仮登記担保法第3条)。

過料

行政上の秩序を維持するために、行政法規上の義務違反に対して少額の金銭を徴収するという罰則のこと。行政法学では「行政上の秩序罰」として分類している。
過料は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されない。

これに対して「罰金」「科料」は刑罰であり、刑法、刑事訴訟法が適用される(詳しくは財産刑へ)。

特に刑罰である「科料」と行政上の秩序罰である「過料」は混同されやすい。そのため前者を「とがりょう」、後者を「あやまちりょう」と呼んで区別することがある。

カリン

建物の内装材や家具材として使われる銘木(美しく趣がある木材)のひとつ。「花梨」。東南アジア産のマメ科の高木で、芯材は赤系統の色を呈し、硬質であるが加工しやすい。

なお、果実を利用する「カリン」はバラ科の樹木で、銘木のカリンとは樹種が異なる。

枯山水

自然の風景を石・砂・若干の植物によって象徴的に表現する庭。日本で、室町時代以降に、禅宗寺院において発達した庭園様式である。

なお、「作庭記」(日本最古の庭園技法書。11世紀後半に成立)では、枯山水は池や遣り水のないところに造る石組を指す用語として使われているが、一般的な使い方ではないとされている。

粘土を整形し焼き固めた屋根葺き材。

瓦の形状は、屋根の部位等に応じて多様である。例えば、平面を葺く厚板状の平瓦は、穏やかな曲線形の和瓦(J形瓦)、平らな平板瓦(F形瓦)、波打つS形瓦に大別される。

瓦の素材はもともと粘土であるが(粘土瓦、本瓦とも言われる)、陶器製のもの(陶器瓦)、プレスセメント製のもの(厚形スレート)、金属製のもの(金属瓦)なども用いられている。

瓦は、耐久性や防音性に優れるが、建物の上部が重くなるため、構造上の対応が必要である。また、耐震性・耐風性を確保するため、すべての瓦を確実に緊結しなければならない。

瓦葺き

瓦とは、あらかじめ互いに重なり合うような曲面の形状に作られた粘土製等の板のことである。この瓦によって屋根を覆うことを「瓦葺き」という。

瓦には、その素材によって、粘土瓦、厚型スレート瓦などがある。
粘土瓦は、粘土を焼成して成型したもの。耐久性に優れるが、他の屋根材料よりも重く、かつ吸水性が高いという欠点もある。
厚型スレート瓦は、セメントと細骨材から作られた瓦で、粘土瓦よりも軽量・安価である。

瓦の形状には、本瓦、桟瓦、S瓦、スペイン瓦、フランス瓦、波形瓦、平形瓦などの多くの種類がある。

瓦葺きの工法については、かつては瓦の下に土を入れる工法を用いていたが、現在では瓦を銅線や釘で止める乾式工法が一般的である。

瓦葺き屋根

瓦で葺いた屋根をいう。耐火性、耐久性に優れている一方、加重が大きい。

瓦は本来粘土製であるが、金属瓦、セメント瓦、ガラス瓦、コンクリート瓦等が用いられることもある。

簡易課税制度

消費税が課税される取引(これを課税取引という)に基づく売上高を「課税売上高」と呼ぶ。

前々年における課税売上高が5,000万円以下であるとき、その会社または個人事業者は、仕入れにおいて支払った消費税額の複雑な計算をしないで、次のような簡単な計算で消費税額を求めることができる。

消費税の納税額=消費税を除外した課税売上高×(1−みなし仕入率)×消費税率

このように簡単な計算方法で消費税の納税額を求める制度のことを「簡易課税制度」と呼んでいる。

この「簡易課税制度」は1989年の消費税導入に際して、仕入れに係る消費税額の計算の事務負担が大き過ぎるという批判によって導入されたものである。

上記計算で使用する「みなし仕入率」は業種ごとに、第一種事業(卸売業)90%、第二種事業(小売業)80%、第三種事業(製造業等)70%、第四種事業(その他の事業)60%、第五種事業(サービス業等) 50%と定められている。不動産業は第五種事業とされている。また、複数の事業を営む場合には、原則として消費税額によって按分してみなし仕入率が適用される。

なお、この「簡易課税制度」を選択する場合には、税務署への届出が必要である。

簡易宿泊所

宿泊営業施設のうち、宿泊場所を多数人で共用する設備構造のものをいう。「簡易宿所」とも称される。2段ベッド等を設置している施設や、スポーツ合宿所、カプセルホテル、民宿などの多くはこれに該当する。

簡易宿泊所を営業するためには、旅館業法により、都道府県知事(政令指定都市、中核市等保健所政令市では市長、特別区では区長)の許可を受ける必要がある。

また、その施設は、客室の延床面積が33平方メートル以上であること、適当な換気、採光、照明、防湿および排水の設備を有すること、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有することなどの基準を満たさなければならない。

簡易専用水道

水道事業者から給水される水道水を一旦貯水し、それを配水する方式の水道で、貯水槽の有効容量が10立方メートルを超えるものをいう。マンションや事務所ビルでよく使われている給水方法であり、施設の設置者は、定期的な掃除、点検、水質検査などを行なわなければならないほか、水質等について管理責任を負う。

簡易耐火建築物

建築基準において、主要構造部(壁、柱、床、、屋根、階段)が、準耐火構造と同等の準耐火性能を有するための技術的基準に適合し、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物をいう。

この場合の技術的基準としては、外壁を耐火構造とする方法(外壁耐火型)、または、主要構造部を不燃材料とする方法(不燃構造型)についての要件が定められている。

簡易型耐火建築物は、もともと建築基準の制度上、主要構造部が準耐火構造ではないが耐火性があると認められる建築物として扱われていたが、現在は準耐火建築物の類型の一つとされ、もはや法令上は独立に定義された用語ではない。しかし通称として使用されることがある。また、準耐火建築物の法令上の定義に即して、「ロ準耐」(建築基準法第2条第9号の3ロに該当する準耐火建築物という意味)といわれることもある。

換価分割

相続における遺産分割において、分割が難しい土地や家屋を売却し、金銭に換価して分けること。

土地や家屋を正確に公平に分割できる一方、受け継いだ資産を活用できないほか、売却のための費用が発生する。

分割の方法には、換価分割のほか、現物分割、代償分割(相続人の一人が全部を相続し、他の相続人に金銭を支払う方法)がある。なお、土地や家屋の相続に際しては、分割せず共有する方法もある。

換気

建築基準法によれば、住宅の居室には、換気のために、窓その他の開口部を設けなければならない(建築基準法28条2項)。

この住宅の換気のための開口部の面積は、居室の床面積の20分の1以上でなければならないとされている。

ふすま、障子などの常時開放できるもので仕切られた2つ以上の居室は、1つの居室とみなすこととされている(建築基準法28条4項)。従って、1つの居室には必ず1つの窓が必要というわけではなく、障子で仕切られた2つの居室について1つの窓でもよいということになる。

なお、換気のための換気設備を有効に設けた場合には、上記のような広さの窓などを設ける必要はなくなる(建築基準法28条2項但書)。

換気扇

羽根を回転し、気流をつくって換気する機器。機械換気設備の一つである。

換気扇は、壁や窓に設置されるほか、レンジフード、換気ダクトなどにも用いられている。大きさや形状は用途に応じてさまざまであるが、一般的な換気扇は、四角の枠に羽根のついた回転軸を組み込み、それを電力で回す構造となっている。

環境アセスメント

事業等に伴って生じる環境影響を事前に予測・評価して、意思決定に活かすための仕組みをいう。

環境アセスメントは、次の要素から構成される。

1.意思決定の前に環境影響を調査・予測する
2.より良い意思決定のために代替案等を検討する
3.予測結果等を公開し、公衆からの意見表明を求める
4.予測結果や表明された意見を、最終的な意思決定に反映する

つまり、環境アセスメントは、意思決定の最適性(better decision)を確保する手法である。

このような仕組みを法制化したのが、環境影響評価法であるが、環境アセスメントは、この法律による手続きに限定されないより広範な仕組みであることに注意が必要である。

なお、公有水面の埋立、土地区画整理事業宅地造成事業などのうち一定の要件に該当するものは、環境影響評価法による環境アセスメントを実施しなければならない。

環境共生住宅

環境への負荷を抑えるための対策を講じた住宅のこと。エコハウスともいう。

対策の目標は、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などであり、具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などが実施される。

その基準として、例えば(一財)建築環境・省エネルギー機構が定めた「環境共生住宅認定基準」があるが、この基準では、環境負荷の抑制だけでなく、バリアフリー化や室内の空気質の維持(シックハウス対策)なども要求されている。

環境権

人権の一つで、良好な環境のもとで生活を維持する権利をいう。

公害や環境保護をめぐる裁判において、法的に保護されるべき普遍的な権利として主張されることが多い。

その内容は、
1.良い環境を享受し、かつこれを支配する権利(自由権的な権利)
2.健康で快適な環境の保全を求める権利(社会権的な権利)
の2つを含むと考えられている。

しかし、判例は、環境権を根拠とした妨害排除や損害賠償の請求において、実定法上そのような権利に関する規定がなく、権利の内容が不明確であるなどとして、環境権を私法上の権利としては認めていない。新たな権利を認知しなくても、人格権に基づき不利益等を救済できる場合が多いことがその理由の一つであるとされている。

一方、環境権を、環境の享受に影響を及ぼす行為等について私人が関与することを保障する権利(手続き的権利)であるとし、私法上の権利性を重視しない考え方もある。

なお国際的には、環境権とは、人間環境宣言(国連人間環境会議、1972年ストックホルム)の第1原則に示された「人は、その生活において尊厳と福祉を保つに足る環境で、自由、平等及び十分な生活水準を享受する基本的権利を有する」という考え方であるとされている。

環境省

中央省庁のひとつで、地球環境の保全、公害の防止、自然環境の保護などを任務とする組織。廃棄物処理や原子力の安全確保に関する行政も所管している。

前身は、1971年に公害防止行政を一体的に担うために設置された環境庁である。その後、2001年に廃棄物行政を加えて環境省が発足した。さらに、地球環境問題への対応や原子力災害の防止のための業務を加えて現在に至っている。

省エネルギーの推進、循環型社会の形成などのための事業に対する支援も行なっていて、たとえばエコハウスモデル事業への補助金交付もそのひとつである。

環境税

環境への負荷に対して課する税をいう。

気候変動対策において、化石燃料等に対する課税によって温室効果ガスの排出量を抑制する効果があるとされ、「炭素税」等の導入について議論されているが、これも環境税である。

環境税の経済理論的な背景として、「ピグー税」と「ボーモル・オーツ税」という考え方がある。

1.ピグー税
経済活動に伴う環境負荷などについては、その影響について負担がなされていないため、市場において価格調整メカニズムが適切に機能しないとされる。そこで、課税によって負担を求めることによって市場機能の適正化を図ることができるという考え方がある。このような考え方に基づく政策を外部不経済の内部化といい、そのために課する税がピグー税である。

2.ボーモル・オーツ税
ピグー税を導入することは、外部不経済を具体的に計測することが難しいなど、現実的には極めて困難である。そこで、ピグー税に代わって、汚染物質の排出に対して課税することによって生産コストに介入し、排出量をコントロールするという手法が提案された。そのような役割を果たす税を、ボーモル・オーツ税という。現在導入が議論されている環境税は、このボーモル・オーツ税の性格が強い。

環境都市

都市ビジョンの一つで、環境価値の創造によって形成される持続可能な都市をいう。

環境価値を創造するには、低炭素、循環、生物多様性、水・大気環境などの価値要素を高めることが必要であるが、そのための取り組みを戦略的に展開することによって持続可能な魅力ある都市を形作ることができるとする。例えば、再生可能エネルギーの導入、住宅・建築物の導入によるゼロエミッション化、電気自動車等の大量導入、情報通信技術を活用したエネルギーマネジメント、集約型都市構造への転換と公共交通の整備などの総合化が考えられている。
環境都市の実現に向けた取り組みは、イノベーションを引き起こすこと、開発した技術を包括的なシステムとして発展途上国へ輸出することなど、経済的な戦略としても有効であるとされ、政府は、環境都市の形成のための施策を集中的に投入する「環境未来都市」を選定している。

なお、環境都市は、環境価値だけでなく、社会的価値(健康、ソーシャルキャピタルなど)や経済的価値(雇用、新産業など)の創造をも担うという考え方もある。

関係人(土地収用における~)

収用について利害関係を有する者であって、「土地所有者」以外のほぼすべての利害関係者を指す。

土地を収用する場合、関係人は、「土地に関する関係人」と「物件に関する関係人」に分かれる。「土地に関する関係人」は、土地に関し、地上権賃借権抵当権仮登記上の権利、登記された買戻し権、登記された差押債権、登記された仮差押債権を有するものである。

「物件に関する関係人」は、物件に関して、所有権や、土地に関する関係人と同様の権利を有するものである。物件に関する関係人では、建物所有者、工作物所有者、立木所有者、借家人等も含まれることに注意したい。

また土地ではなく、物件のみの収用、地上権等の権利のみの収用なども行なわれることがある。この場合の関係人も、土地を収用する場合と同様である。

なお、関係人に含まれないが、意見書を提出できる者として「準関係人」が定められている(詳しくは「準関係人」へ)。

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。

キャップレート(Cap Rate)」とも呼ばれる。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

観光地区

特別用途地区の一つ。
温泉その他の観光資源のある地域で、宿泊施設などを建築しやすくし、宿泊施設などに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。

乾式壁

水を用いないで施工した建物の壁をいう。代表例は、石膏ボードによって造られた高層マンションにおける隣の住戸との境の壁(戸境壁)である。軽量化等に対応するため、通常、二枚の石膏ボードの間に断熱材・吸音材を入れて施工されている。堅牢性や遮音性を確保する必要がある。

一方、鉄筋コンクリートやモルタルなどでできたものを湿式壁という。

監視区域

地価が急激に上昇し、またはその恐れがある区域において、適正な土地利用の確保が困難となる恐れがあるときは、知事は監視区域を指定することが可能となる(国土利用計画法第27条の6)。

監視区域に指定されると、都道府県の規則によって定められた面積以上の土地を取引しようとする者は、あらかじめ知事に届出を行なうことが必要となる(国土利用計画法27条の7)。
知事は6週間以内に審査を終え、必要な場合には勧告を行なうことができる。取引をしようとする者がこの勧告に従わないときは、知事はその者の氏名・商号等を公表することができる(国土利用計画法第27条の8)。

監視区域はかつてバブル期に全国の都市部で数多く指定され、届出が必要な面積は都道府県規則により100平方メートルとされることが多かった。

緩衝材

モノの衝突を和らげるために用いる資材。ゴム、ばね、合成樹脂、重金属、密閉気泡など、弾力性のある物質が使われる。その用途は幅広い。

たとえば建物には、下地材、目地材、配管保護材、不陸調整材などが使われているが、これらはすべて緩衝材でもある。また、防水材や断熱材が緩衝材を兼ねる場合もある。

間接照明

人工照明の方式には大別して直接照明と間接照明があり、間接照明は壁や天井に光を反射させるもの。

直接光と比べ間接光は柔らかく、光が織りなす陰の演出でムーディな空間演出を可能にする。

換地

土地区画整理事業によって行なう土地の所有権の変更をいう。

土地区画整理事業においては、土地の区画についてその位置等を変更する必要があるが、そのために行なわれる、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)への土地の所有権の変更手続が「換地」である。

宅地所有者から見れば、いったん従来の宅地を失い、それと同時に新しい宅地を与えられるということである。また、こうして宅地所有者に与えられる新しい宅地そのものを「換地」と呼ぶこともある。

換地計画

土地区画整理事業において、事業施行地区内の土地や土地に関する権利が、事業施行後にどのような姿となるかを定める計画をいう。

換地計画では、原則的には、事業前の各宅地に対して、事業によって整備された換地をそれぞれ交付するように定める。そのほか、換地に当たっての不均衡に対応するための金銭(清算金)の徴収・交付、公共用地の帰属、事業費に充てるための保留地などについても定められる。

換地計画において換地を定める場合には、原則として、換地および従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないとされている(照応原則)。また、換地計画を定めようとする場合には、2週間公衆の縦覧に供するなどの手続きが必要である。

換地計画の効果は、工事が完了した後になされる換地処分によって生じるのが原則である。従って、事業完了前に換地予定地を利用する場合には、その土地を仮換地に指定して利用することとなる。

換地処分

土地区画整理事業において行なわれる、土地の権利変動等の効果を生じる行政処分をいう。これによって換地は従前の宅地とみなされる。

権利変動などの内容は換地計画に定められているが、換地処分によってそれが法的な効果として確定することとなる。

換地処分は原則として工事が完了した後に遅滞なく行なわれ、公告される。そして、公告の翌日から、従前の宅地の所有権等は、換地計画において定められた換地の所有権等に変わる。また、換地処分による土地や建物の変動は、事業施行者によって登記される。

なお、換地処分は、土地改良事業においても行なわれることがある。

鑑定評価

不動産の経済価値を判定し、価額で表示すること。その業務は、不動産鑑定士の独占とされている。

鑑定は不動産鑑定評価基準に従って実施されるが、その方法は原則として、

1.原価法(不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法、積算価格を算出)、2.取引事例比較法(類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法、比準価格を算出)、3.収益還元法(不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法、収益価格を算出)

の3つを併用することとされている。

なお、収益還元法には、純利益を一定率で割り戻して直接に現在価値を求める方法(直接還元法)と、保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られる予想価格を現在価格に割り戻して合算する方法(DCF法、Discounted Cash Flow Methodの略)があるが、不動産の証券化のための評価は原則としてDCF法が適用される。

関東間

主に関東で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称される。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。関東間とは、この1間を「6尺」(約181.2cm)とする家屋のことである。

(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお、尺の長さは1891(明治24)年の度量衡法で定められたが、1958(昭和33)年に公式の単位としては廃止されている。

監督処分

行政機関が法律にもとづき営業等の行為を規制している場合に、法令違反などがあったときに行政機関が発する命令等をいう。

例えば、宅地建物取引業者に対する監督処分しては、違反行為の内容や程度に応じて、指示、業務の停止命令、免許の取消しがある。
あるいは、宅地建物取引士に対しては、指示、事務の禁止、登録の消除が適用される。処分は法律の規定の範囲でしか行なうことができないが、処分に従わないときには罰則が適用される。また、監督処分をしようとするときには、原則として、聴聞の手続きを行なわなければならない。

なお、行政機関が行なう指導、助言、勧告、検査などは、監督処分ではない。

還付

源泉徴収された所得税額が確定した所得税額を上回る場合に、その差額を納税者に返還すること。返還する金銭を「還付金」という。

所得税の算定に当たっては各種の控除が認められているが、源泉徴収の際に控除されていないものがある場合には、申告によって還付を受けることができる。この場合、扶養控除、社会保険料控除などは年末調整で還付されるが、雑損控除、医療費控除などによる還付については、確定申告が必要である。

また、住宅ローン控除による還付を受けるためには、控除の初年度は確定申告しなければならないが、その後は年末調整によっても還付される。

官民境界査定

公共用地などの行政財産とこれに隣接する民有地との境界を確定すること。
確定のためには、行政財産の管理者と隣接民有地の所有者とが立ち会って協議しなければならない。また、協議が不調の場合には、訴訟などによって手続きを進めることになる。

なお、行政財産の管理者に代わって土地家屋調査士などが立会い・協議に当たる、公共嘱託制度がある。

管理委託契約

管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のこと。
このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務がある。

1.マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理適正化法第72条)。
2.マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理適正化法第73条)。

管理会社

不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業をいう。

管理業務の内容は、大きく分けて、設備の保守・点検、防火・警備など(作業の実施)、賃料や共益費の徴収、諸料金の支払いなど(経理事務)、テナントの募集、賃料の改定、修繕計画の立案など(経営的業務)がある。このように幅広い業務があり、そのための技術も多様であることから、その一部を受託することが多い。

なお、管理会社は、管理の対象となる不動産の性格に応じて、マンション管理業、ビル管理業、賃貸住宅管理業に大別できる。このうちマンション管理業については、法律に基づき登録する義務がある。また、賃貸住宅管理業については、国土交通省の告示による登録制度がある。

管理規約の変更

分譲マンションなどの区分所有建物では、管理組合は、区分所有者どうしの関係を定めるルールである管理規約を設定する。

この管理規約を設定するためには、集会における特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)で可決する必要がある。

このようにして特別多数により決議されて設定された管理規約であっても、時代の変化や入居者の状況の変化に応じて、内容を変更する必要に迫られる場合がある。特に最近ではペット飼育が一般化しつつあるため、管理規約の変更が議論されることが多くなっている。

このような管理規約の変更について、区分所有法では次の2つの要件を定めている。

1.管理規約を変更するには、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の多数によって集会で決議する必要がある(区分所有法第31条)。
2.管理規約を変更しようとする場合に、その管理規約の変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その一部の区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することができない(区分所有法第31条)。

まず上記1.のように、管理規約の変更には4分の3以上の特別多数の賛成が必要である。
また、たとえ4分の3以上の賛成を得ることができたとしても、その管理規約の変更により、一部の区分所有者だけが不利益を受ける可能性があるときは、上記2.によりその不利益を受けるであろう区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することはできない。

このように厳しい要件が定められているので、管理規約の変更には困難が伴うことが多い。
なお使用細則の変更については、原則として過半数の賛成で行なうことができるが、建物および敷地の管理に関する基本的な事項に関わる部分の変更には、4分の3以上の賛成が必要と考えられている(詳しくは使用細則へ)。

管理規約(区分所有法による~)

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)に基づいて定める規約。区分所有法では単に「規約」と表記しているが、一般的に「管理規約」と呼ばれている。

建物敷地、附属施設の管理・使用に関する区分所有者相互間の事項が規定されている。また、区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部に関する事項については、共用する区分所有者の規約で定めることもできる。

管理規約を定める場合には、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならないとされる。また、規約によって区分所有者以外の者の権利を害することはできない。

管理規約の設定、変更、廃止は、区分所有者の集会において、区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の決議(特別決議)によって決する。

管理規約に定める事項については特に定めはないが、国土交通省マンション標準管理規約を公表し、参考に供している。マンション標準管理規約は、単棟型、団地型、複合用途型に分けて示されており、管理規約に定めるべきとされる主要な事項は次のとおりである。

1.敷地、建物、付属施設の範囲
2.共用部分の範囲
3.敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4.専用使用権の範囲
5.敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6.使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
7.集会、管理組合、理事会、会計等に関する事項

なお、管理規約は集会で設定されるべきものであるが、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している場合には、次の事項に限っては、公正証書で定めることによって、集会を経ずに管理規約を設定することができるとされている。

1.規約共用部分
2.規約敷地
3.専有部分と敷地利用権の分離処分の可否
4.敷地利用権の共有持分の割合

管理協定(雨水貯留施設の~)

民間が所有する雨水貯留施設について、それを公共下水道管理者が管理するために締結される協定をいう。下水道法で定められている制度である。

管理協定は、著しい浸水被害が発生するおそれがある区域であって、公共下水道の整備のみによっては浸水被害の防止が難しい区域(浸水被害対策区域、条例で指定される)の中に存するまたは建設予定の雨水貯留施設を対象として締結され、公示される。また、その効力は公示後に当該施設の所有者等になった者にも及ぶ(承継効)。

管理協定の承継効は、その対象となる雨水貯留施設が含まれる宅地建物についての法令上の制限であり、宅地建物取引業法重要事項説明の対象となっている。

監理技術者

一定の建設工事において、工事現場に配置され、施工の技術上の管理をつかさどる技術者。配置が必要なのは、下請契約の請負代金総額が4,000万円以上(建築一式工事は6,000万円以上)の建設工事である。また、多くの場合、専任で配置しなければならない。

監理技術者が担う業務は、その建設工事の施工計画の作成、工程管理、品質管理等およびその施工に従事する者の技術上の指導監督である。

監理技術者は、監理技術者資格者証の交付を受けている者であって、国土交通大臣の登録を受けた機関による講習を受講した者でなければならない。監理技術者資格者証は、建設業の種類ごとに定められた一定の資格を有する者に対して交付される。たとえば、建築一式工事については、一級建築施工管理技士または一級建築士の資格が必要である。

管理業務主任者

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「管理業務主任者試験」に合格し、管理事務に関し2年以上の実務経験またはそれと同等以上の能力を有すると認められて、国土交通大臣の登録を受け、管理業務主任者証の交付を受けた者のことである(マンション管理適正化法第57条、第58条、第59条、第2条)。

マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務がある(マンション管理適正化法第56条)。

例えば、あるマンション管理業者が2つの事務所を持ち、A事務所では40組合、B事務所では10組合の事務の委託を受けていたとすれば、A事務所で2名、B事務所で1名、計3名の専任の管理業務主任者を置く必要がある。

また、管理組合との間で、管理委託契約を締結する際には、マンション管理業者は、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある(マンション管理適正化法第72条)。また契約成立時に交付する書面(通常は管理委託契約書を指す)には、管理業務主任者が記名押印する必要がある(マンション管理適正化法第73条)。

さらにマンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務があるが、この際にも管理業務主任者によって報告を行なう必要がある(マンション管理適正化法第77条)。

管理組合

分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者建物および敷地等の管理を行なうために区分所有法にもとづいて結成する団体のこと(ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、「区分所有者の団体」と呼んでいる)。

区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない(区分所有法第3条)。

このような管理組合は、集会(いわゆる管理組合の総会)を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定める。

また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の理事が選出され、この理事によって構成される理事会が業務を行なう。

また管理組合は、法人になることができる。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれる。

管理組合総会

集会ともいう。

分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めている(同法第34条第1項・第2項)。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことである。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれている。

このほかに、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれている(区分所有法第34条第3項から第5項)。

集会を開催する場合、管理者(理事長)は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要がある(区分所有法第35条)。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続を省略することも可能である(区分所有法第36条)。

集会が開催されると、原則として管理者(理事長)が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議特別決議がある。

区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能である(区分所有法第39条第2項)。

書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面(議決権行使書という)を、管理者(理事長)に提出しておく。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面(委任状)を管理者(理事長)に提出する。

集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない(区分所有法第42条)。この議事録は管理者(理事長)が保管し、関係者の請求があった時、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要がある(区分所有法第42条・第33条)。

このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行している。

管理組合法人(区分所有法における~)

区分所有建物管理組合のうち、法人格を有するものをいう。

管理組合は、集会特別決議区分所有者数および議決権の各4分の3以上)により、管理組合法人となることができるとされ、その名称に必ず「管理組合法人」という文字を使用し、その名称と事務所所在地、理事の住所氏名等を登記所に登記することが必要がある。

管理組合法人の業務執行機関は理事で、管理組合法人を代表する。管理組合の理事長が管理組合法人の理事に就任することが通例である。

管理者

管理者とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者のことである。

通常の場合、管理組合理事長がこの「管理者」である。マンション管理会社はここでいう「管理者」ではない(ただし管理者は必ずしも管理組合の理事長である必要はなく、区分所有者以外の第三者でもよい)。

管理者は、通常の場合、管理規約の定めに従って、管理組合の理事会において、理事の互選により選ばれる(ただし区分所有法(第25条)上は別の選任方法でもよい)。

管理者は、区分所有者全員の代表者として、集会で決議された事項を実行し、また管理規約において与えられた職務権限を行使することができる(区分所有法第26条)。

管理者の職務としては次のものを挙げることができる。

1.集会(管理組合の総会)の招集・議事運営・議事録作成 (区分所有法第34条・第41条・第42条)
2.管理規約の保管と閲覧への対応(区分所有法第33条)
3.義務違反者に対する訴訟の提起(区分所有法第57条から第60条)
4.そのほか管理規約・使用細則で管理者の職務とされた事項(理事会の運営・日常的な業務の執行など)

管理者管理方式(マンションにおける)

マンションの管理をマンション管理組合以外の第三者が行なう仕組みをいう。

マンションの管理は、一般的には、区分所有者管理組合を組織し、管理の実務は管理組合が管理会社に委託する方法が採用されている。しかし、多様な居住者の合意形成が困難であったり、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって管理組合の運営が困難となったり、管理組合の役員に過重な負担がかかるなど、管理組合がマンションの管理に責任を負う方法が、常に円滑に機能するとは限らないという実態がある。そこで、管理組合以外の者が管理責任を担う方法が提案されている。

提案されている方法は、大きく2つある。

1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。

マンション管理の方法をめぐっては、管理組合や管理者管理方式のあり方を含めて、区分所有者、マンション管理業者、マンション販売業者、マンション管理士などの関係者の意見がさまざまに錯綜しているのが現状である。

管理所有(マンションにおける~)

マンションの共用部分を、特定の者が管理することをいう。
一般に共用部分の管理は区分所有者が共同で行なうが、マンション管理規約で定めることによって共用部分の管理をマンション管理業者等に委ねることができ、管理所有はそのための方法である。従って、共用部分の所有者(管理所有者)は、それを区分所有者全体の利益のために管理しなければならない。

共用部分の所有について権利の登記はできず、管理所有者が共用部分の重大変更行為などを行う場合には管理組合集会の議決等を要する。また、管理所有されている共用部分の管理費用は区分所有者が負担することになる。

管理受託契約

賃貸住宅の管理業務を受託する契約で、賃貸する住宅の所有者と賃貸住宅管理業者とのあいだで締結される。

管理受託契約には、業務の内容・実施方法、費用、再委託、免責などに関する事項が記載される。賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結する前に、それらの事項(重要事項)を、業務を委託する住宅の所有者に書面を交付して説明しなければならない。

管理受託方式

賃貸住宅管理業の実施方法の一つで、事業者が、賃貸住宅の所有者からその住宅の維持保全や家賃等の管理の業務を受託し、賃借人との賃貸借契約は賃貸住宅の所有者が自ら締結する方法。この場合、賃借人と賃貸住宅管理業者との間には契約関係は存在しない。

なお、賃貸住宅管理業の実施方法には、管理受託方式のほか、サブリース方式がある。

管理費(賃貸物件の~)

賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、賃貸物件の管理のために必要とされる費用のこと。
共益費」と呼ばれることもある。

管理費(分譲マンションの~)

分譲マンションにおいて、区分所有者管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分建物敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のこと。

具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当される。

管理不全建物管理命令

所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、その建物について管理の必要性があるとき、裁判所が、管理人(管理不全建物管理人)を選任し、その建物の管理を命令する処分。民法の改正によって創設された制度である(2023年4月1日施行)。土地についても類似の制度(管理不全土地管理命令)がある。

管理不全建物によって利益侵害が生じ、または生じる恐れがある場合は、物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権に基づいて訴えを提起し、判決を得て侵害排除のための強制執行をする仕組みがある。しかし、これらの仕組みは、継続的な管理ができない、適時適切な管理措置を講じるのが困難などの限界がある。管理不全建物管理命令は、その限界に対応するべく創設された制度である。

管理不全建物管理命令は、管理不全建物の利害関係人の請求によって、裁判所が、i)所有者による建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はその恐れがあること、ii)建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められること、の両方を認めた場合に決定される。その効力は、管理不全建物のほか、建物にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産(売却代金等)にも及ぶ。

管理不全建物建物管理人は、管理不全建物等を管理・処分する権限を有するが、訴訟の当事者にはなれない。管理のための保存行為や建物等の性質を変えない利用・改良行為は自身の判断で行なえるが、これらの範囲を超える行為(例えば建物の取り壊し)をするには、裁判所の許可が必要である。裁判所は、建物の処分を許可するには、その所有者の同意がなければならない。

また、管理不全建物管理人は、所有者に対して善良な管理者の注意義務を、共有持分に係る管理人は、共有者全員に対して誠実かつ公平な権限行使義務を負う。

なお、区分所有建物については、管理不全建物管理命令は適用されない。

管理不全土地管理命令

所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、その土地について管理の必要性があるとき、裁判所が、管理人(管理不全土地管理人)を選任し、その土地の管理を命令する処分。民法の改正によって創設された制度である(2023年4月1日施行)。

管理不全土地によって利益侵害が生じ、又は生じる恐れがある場合は、物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権に基づいて訴えを提起し、判決を得て侵害排除のための強制執行をする仕組みがある。しかし、これらの仕組みは、継続的な管理ができない、適時適切な管理措置を講じるのが困難などの限界がある。管理不全土地管理命令は、その限界に対応するべく創設された制度である。

管理不全土地管理命令は、管理不全土地の利害関係人の請求によって、裁判所が、i)所有者による土地の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害されまたはその恐れがあること、ii)土地の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性が認められること、の両方を認めた場合に決定される。その効力は、管理不全土地のほか、土地にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産(売却代金等)にも及ぶ。

管理不全土地管理人は、管理不全土地等を管理・処分する権限を有するが、訴訟の当事者にはなれない。管理のための保存行為や土地等の性質を変えない利用・改良行為は自身の判断で行えるが、これらの範囲を超える行為(例えば売却)をするには、裁判所の許可が必要である。裁判所は、土地の処分を許可するには、その所有者の同意がなければならない。

また、管理不全土地管理人は、所有者に対して善良な管理者の注意義務を、共有持分に係る管理人は、共有者全員に対して誠実かつ公平な権限行使義務を負う。

なお、建物についても類似の制度(管理不全建物管理命令)がある。

カーキ色

茶色味のあるオリーブ色。英語のkhaki。色合いには幅があり、黄土色、くすんだ黄褐色などもカーキ色とされる。汚れが目立たないため、軍服の色としてよく使われている。

なお、カーキは、ヒンディー語で土埃を意味する言葉で、その色をイギリス軍が軍服に採用し、色の名前として英語に取り入れられて一般化した。

カーシェアリング

複数の者が自動車を共同で使用することをいう。英語のcarsharing。

利用する者をあらかじめ特定または登録し、一定の場所でその者が自動車を借り、一定の時間後に一定の場所に返却する方法で行なわれるのが一般的である。レンタカーは、不特定の利用者に自動車を貸し出す営利事業として実施されているのに対して、カーシェアリングは、特定の者が共同で利用することに特徴がある。

利用者の資格、利用する自動車の種類、利用料金、貸出・返却の場所などはさまざまであるが、そのルールは、短時間の利用にも対応するべく定められている。

カーテン

窓に掛ける布や膜。日照を遮ったり、部屋を装飾するために使われ、一般に、開閉できる。部屋の仕切りとして使うものも含む。英語のcurtain。

目的、材質、開閉方式などによって選択することになるが、主なものとして、厚手の織物でできたドレープカーテン、薄地で模様のあるレースカーテン、パネルを重ねたブラインド、布を巻き上げるロールスクリーンがある。

カーテンウォール

高層ビルや高層マンションにおいて、建築物自身の軽量化を実現し、地震の際にガラスが飛散することを防止するために開発された非常に軽量な外壁のこと。

通常の高層建築では鉄骨鉄筋コンクリート構造を採用し、外壁が荷重を支え、かつ地震力や風圧力に対抗する役割を有しているが、高層化が進むと、外壁自体の重さが課題となった。また高層建築で柔構造(地震の揺れに抵抗せずにしなって地震力を吸収するような建築構造)が採用されると、地震の際に壁面の変形によりガラスが飛散することが問題となった。

こうした問題を解消するために、建築物の主要構造を柱ととし、外壁は構造体に張り架けただけのものとし、かつ外壁をウロコ状に配置して建物のしなりによる歪みの影響をごく小さくするという工法が開発された。

この工法による外壁のことをカーテンウォールと呼ぶ。またカーテンウォールを採用すると、外壁施工の際に建物外部に足場を組む必要がないため、施工しやすいという長所もある。

わが国では初期の代表例としては、霞ヶ関三井ビルのアルミカーテンウォールが挙げられる。
その後、さらに改良を加えたハニカムアルミパネルや、ガラスカーテンウォール、チタンパネル、セラミックパネル、PCカーテンウォール(=プレキャストコンクリートカーテンウォール)などのさまざまな製品が登場している。

カーテンレールボックス

一般にはカーテンボックスという。

カーテンをスムーズに開閉するためのレールやカーテンを吊すフックをカバーするための箱状のもの。天井に埋め込んだり、窓枠上部に取り付けたりする。

カーペット

床に敷く厚手の織物。英語のCarpetで、「絨毯」は同義語。

カーペットは、織り方や繊維素材によって多数の種類がある。織り方は、トルコ絨毯、ペルシャ絨毯、中国緞通のような手織の絨毯、ウィルトン織、ジャガード織のような機械織によるカーペット、タフテッド、フックドラグのようなパイル植込によるカーペットなどに分類できる。繊維素材としては、羊毛、木綿のような天然繊維のほか、化学繊維も使われている。

なお、敷物としては、カーペットのほか「ラグ」があるが、カーペットは床のほぼ全面を覆うのに対して、ラグは小型で移動可能なものを指す。

カーボンニュートラル

人間活動において、二酸化炭素の排出と吸収が相殺されてゼロであることをいう。

例えば、植物のからだは空気中の二酸化炭素が固定化されたものだから、その燃焼(バイオマス燃料の利用)によって二酸化炭素が排出されてもカーボンニュートラルである。また、人間活動に伴う二酸化炭素の排出量を、自然エネルギーを導入して相殺することもカーボンニュートラルであると考えられる。

カーボンニュートラルは、パリ協定(2015年)で「今世紀後半に温室効果ガスの人為的な排出と吸収を均衡する」旨が示され、また、多くの国において環境政策の長期的な目標とされている。

日本も、2050年までにカーボンニュートラルを達成する目標を設定し、そのために、産業・民生・運輸の各部門でエネルギーの脱炭素化 (エネルギー転換)や徹底した省エネルギー化を推進することとされている。省エネルギー住宅基準を設定して、基準適合を求める取り組みなども、カーボンニュートラルの実現に向けた政策の一つである。

カーポート

屋根と柱のみで壁がない簡易な自動車車庫をいう。英語のCarport。

カーポートは、車庫と違い建物ではないが、青空駐車場と違って雨を避けることができる。

街区

市街地を構成する単位で、街路などによって区画され共通の空間特性を帯びる一団の区域をいう。都市計画景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされることが多い。

不動産評価や不動産開発においても、個別の土地や建物だけでなく、周辺の空間特性、社会的環境などを十分に把握・評価することが重要であるが、街区はその際の基本的な単位となる。

なお、住居表示において街区方式を採用する場合には、街区は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律)と定義され、たとえば◯◯町A丁目B番C号とするときのB番が街区符号である。また、街区符号で示されたほとんどの区域については、その位置座標がデータベース(街区レベル位置参照情報)で提供され、GISで空間的な分析ができるようになっている。ただし、街区符号で示された区域と現実の街区とが一致するとは限らない。

外構

建物の外に設ける工作物

門、塀・垣根、庭木などが該当し、敷地境界を形づくるとともに、建物の壁面などと一体となって敷地の景観や雰囲気を形成する。

なお、「外構」と「エクステリア」とは同じ意味である。

崖線

崖地の連なり。緑が連続し、湧水や豊かな動植物生態が残っている場合が多い。

傾斜地マンションの建設などによって、崖地の緑等の喪失、崖線の分断などが進んでいることから、崖線の保全・活用のための取り組みが必要だと考えられている。例えば、国分寺崖線(東京都)の保全のために、条例で地区を指定し、建築構造の制限、色彩の配慮、条例制限との適合性審査のための計画の届出などを定めた例(世田谷区国分寺崖線保全整備条例)もある。

外皮熱性能

建築物のエネルギー消費性能を評価するときの評価指標のひとつで、室内外の温度差による熱損失量をいう。この数値が小さいほど省エネの程度は大きい。

非住宅建築物については、屋内周囲空間(外気に接する壁から5m以内の屋内空間、屋根直下階の屋内空間および外気に接する床直上の屋内空間、「ペリメータゾーン」という)の単位ペリメータゾーン床面積当たり年間熱負荷(単位は、メガジュール/平方メートル・年、「PAL*」という)を算定する。これを基準として用いる場合には、用途および地域区分に応じて基準とする数値を調整する。
住宅については、外壁や窓の外皮平均熱貫流率(外皮面積・単位温度当たりの熱損失量で、単位は、ワット/平方メートル・度、「UA値」という)および冷房期(一日の最高気温が32度以上となる期間)の平均日射熱取得率(単位外皮面積当たりの日射量に対する日射熱取得量の割合で、「ηA値」という)を算定する。これを基準として用いる場合には、地域の区分に応じて基準とする数値を調整する。

その具体的な算定方法は、国土交通大臣が定めるとされている。

なお、エネルギー消費性能の基準として外皮熱性能が用いられるのは、(1)住宅に関する省エネ基準、および、(2)全ての建物に関する誘導基準においてである。

外壁塗装

建物の外壁を保護するための塗装。外壁は、雨、大気浮遊物、紫外線などに曝されることによって劣化するが、その進行を抑える役割を果たす。

外壁塗装は、塗った塗料そのものが劣化するため、適時に再塗装する必要がある。この場合、塗装対象の確定(外壁以外にベランダ床、雨どいなどを含めるかどうか等)、塗料の選択(下地に適しているか等)などによく注意しなければならない。

外壁の後退距離

第一種第二種低層住居専用地域では、道路や隣地との境界線から一定の距離だけ、外壁を後退させなければならない場合がある。これを「外壁の後退距離」という。

この「外壁の後退距離」は都市計画によって規定される制限である。逆にいえば、都市計画に定めがないならば、第一種・第二種低層住居専用地域であっても、外壁を後退させなくてよいということである。

都市計画で「外壁の後退距離」が定められると、建築物同士の間に一定の空間が常に確保されるようになり、日照・通風・防火などの面で良好な環境が形成される。

都市計画で「外壁の後退距離」が定められる場合、その距離は1mまたは1.5mが限度である(建築基準法54条2項)。

がけ地

傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい、一般に傾斜度が30度以上のものを指すが、厳密な定義はない。

不動産鑑定や資産課税において土地を評価する場合には、対象となる土地に占めるがけ地の割合に応じて評価額を減価する補正が適用される。

なお、がけ地とほぼ同様の言葉として「法地」があるが、法地は不動産取引においてよく使われ、土地造成によって作られたがけ地を指すことが多い。

ガスオーブン

ガスを熱源とするオーブン。英語のgas oven。

電気オーブンに比べて、火力が強い、予熱時間が短い、容量が大きいなどの特徴がある一方、設置のために広いスペースを必要とする。

ガス給湯器

ガスにより瞬間的に湯を沸かし、台所・風呂などのへの給湯を行なうガス機器のこと。

給湯栓の蛇口を開くと同時に燃焼が始まり、水道の水圧を利用して給湯を行なう。
大きく分けて「ガス給湯器」「ガス風呂給湯器」の2種類がある。
また、浴槽の水を沸かす機能だけに特化したものは「風呂がま」と呼ばれる。

1.ガス給湯器
ガスの燃焼により瞬間的に湯を沸かし、台所・洗面台・風呂・シャワーの給湯栓まで湯を運び、給湯を行なう機器のこと。
かつては水温や通水量により湯温が変化するという問題があったが、近年では電子制御により火力をコントロールすることで安定した湯温が確保されている。

ガス給湯器の能力は号数で表示されている。この号数は「水温よりも25度だけ高温の湯を1分間に何L沸かすことができるか」を示したものである。一般的には4人家族の場合、24号またはそれ以上の号数のガス給湯器が推奨されている。

2.ガス風呂給湯器
台所・洗面台・風呂・シャワーへの給湯を行なうだけでなく、風呂の追いだき・沸かし直しという風呂がまの機能をも1台で兼ね備えた給湯器のこと。
追いだき時に給湯性能が低下することを防止するために、給湯用と追いだき用の2組の熱交換器を持ち、バーナーも別々になっているタイプが主流である。

ガス風呂給湯器の風呂の沸かし方については、湯はり・追いだきを自動的に行なうタイプ(オートタイプ)と、湯はり・追いだき・足し湯を自動で行なうタイプ(フルオートタイプ)という2種類がある。

なお、ガス風呂給湯器は設置場所により次の2タイプに分かれる。

1)自由タイプ
強制循環ポンプを備え、給湯器から離れた浴槽まで強制的に温水を送り出すもの。戸外に設置する。浴室に隣接して設置する必要がないため、間取りの自由さを確保しやすい。
2)浴室隣接タイプ
浴室に隣接した戸外に設置するもの。主に戸建て住宅で使用される。強制循環ポンプを備えたものと、強制循環ポンプがなく自然対流で浴槽に湯を送り出すものがある。

強制循環式のものは、ある程度設置場所を自由にすることができ、浴槽の高さと機器を設置する高さをある程度ずらすこともできる。
自然対流式では浴槽の高さと機器を設置する高さを合わせる必要があり、また水面に近い方から湯が出るために浴槽下部に冷水が溜まりやすいという面もある。

ガスコンロ

ガスを燃料とする焜炉(こんろ)。燃料とするガスの種類は、メタンを主成分とする天然ガス(都市ガス)と、液体で貯蔵されたプロパンやブタンを主成分とする液化石油ガス(LPガス)に大別できる。

ガスコンロは、火力が安定していて、火力調整が容易である。一方で、ガス燃焼のための換気が必要なほか、ガス漏れに対して注意を要する。

ガスレンジ

ガスを熱源とし、コンロとオーブン(天火)やグリル(焼き網)を組み合わせた調理器具。英語のGas range。

ガスレンジのコンロには、一般に複数のバーナーが付いている。また、ユニットキッチンに組み込まれる場合もある。

合掌造り

急勾配の大きな草葺き・茅葺き屋根を山形に組み立てた民家の形式。岐阜県の白川、荘川流域や富山県五箇山地域に見られる。広い屋根裏を3〜4層に分け、養蚕などに利用する。

「合掌」は、の上に山形を組んで棟木を支持する斜材のことで、「衩首(さす)」ともいう。長い合掌を鋭角に高く組むことによって独特の建物形態が生まれるが、「合掌造り」は、そのような構造と形態を備えた民家の形式である。

合体登記

建物に物理的な変更を加えて、数個の建物を構造上一体の建物にした場合に、それら数個の建物の登記記録を一つにまとめる登記のこと。

合筆

土地登記簿上で数筆の土地を合併して、一筆の土地とすること。

合筆登記

数筆の土地を合わせて、一筆の土地にするという登記のこと。

合筆登記がされた場合、従来の数筆の土地の登記記録は閉鎖され、閉鎖登記簿へ移行する。
なお合筆登記をするには、地目が違う土地同士の合筆はできない。
また、所有権の登記(所有権の保存の登記または所有権移転登記)がある土地と、所有権の登記がない土地との合筆登記もできない。

合併登記

別個の建物として別々の登記記録が存在している数個の建物を、一個の建物にまとめて登記記録を作る登記のこと。

ガラストップコンロ

上面(天板)が強化ガラス製のガスコンロ。表面に傷や汚れがつきにくく手入れが簡単である一方、強い衝撃を受けるとガラスがひび割れする恐れがある。

ガラスブロック

ガラスを素材とするブロック材。壁材、装飾材などとして利用されている。英語のglass block。

外側が厚ガラス、内部は低圧の中空となっていて、煉瓦ブロックに比べて、透光性、断熱性に優れるとされる一方、施工に当たっては、耐火性、耐震性の確保に注意しなければならない。

がらり

細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。
収納庫の扉などによく使用される。

がらり戸

板戸であって、の内部に、細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。
通気性が良いため、押入れなどに使用することが多い。
よろい戸ともいう。

ガルバリウム鋼板

アルミニウムと亜鉛の合金によってめっきされた鋼板。

「ガルバリウム(Galvalume)」という用語は亜鉛めっき(galvanize)とアルミニウム(aluminum)を合成したものとされ、ガルバリウム鋼板を開発した米国の会社による造語である。「ガルバリウム鋼板」という名称は同社の商標として登録されている。それのJIS規格での名称は「溶融55%アルミニウム-亜鉛合金めっき鋼板」である。

製造に当たってめっきされる合金は、アルミニウム55%、亜鉛43.4%、珪素1.6%の割合(質量比)で原料を溶融したもので、被覆する合金の作用によって鋼板は錆びにくく、光沢がある。

ガルバリウム鋼板は、屋根材、外壁材などとして使われている。ステンレス鋼板より安価であるが、防食性能は劣るとされている。

ガレージ

自動車を格納するための建物(自動車車庫)。英語のgarage。一般 に家屋とは別に独立して設置されるが、家屋内に設置するものは「ビルドインガレージ」という。

ガレージは 建物であって、屋根だけ設置する自動車置き場などはガレージではない。

元金均等返済

借入元金を毎期均等に返済する方法。毎期の支払い金額は、返済する元金に借入金残高に係る利息が加わることから、支払期が早いほど多く、遅くなるに従って少なくなる。

元金均等返済に対して、毎期の支払い金額が均等になるよう元金返済額を調整した方法が「元利均等返済」である。

支払わなければならない利息総額は、元金均等返済のほうが元利均等返済よりも小さくなる。

雁行型

集合住宅の住戸レイアウトのパターンの一つ。雁が飛んでいくときの列の形に似て、住戸がはすかいに続いている形式のものを雁行型という。

箱形、直列型(くの字型も含む)、L字型、ロの字型などと比較すると、一長一短がある。雁行型だと、住戸に3方向に開口部(窓等)を設けることができ、採光性、通風性に優れる反面、冬期は開口部からの熱流出、夏期は日射熱の流入が大きい。また、箱型などと比べると壁面積が大きくなり、コスト的に割高となる。

元利均等返済

借入金を毎返済期に同額で返済する方法。住宅ローンの返済において広く使われている方法である。

完済するまでの各返済期ごとに、返済する元金と支払う利息の合計額が一定となるように、元金の返済額を漸増するよう設定する。これに対して、各返済期ごとに元金を均等に返済することとし、残っている元金に対する利息を加えて支払う方法が「元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)」である。

元金均等返済に比べて、完済までに支払う利息の総額が多くなる。一方、元金均等返済では、早い返済期であるほど支払うべき利息が多くなるため、元金を加えた支払額も早期ほど大きくなる。

ガーデニング

趣味として行う植物栽培。英語のgardening。

ガーデニングは、庭やベランダを活用して行なわれる場合が多いが、家庭菜園でのガーデニングもある。栽培される植物は、花卉(かき)のほか、ハーブ類や蔬菜(そさい)、果物などであるが、重点が置かれるのは栽培するプロセスを楽しむことである。

なお、農園付き住宅の農園は、農業を営むことよりもガーデニングを主目的にしたものであることが多い。

ガーデンファニチャー

屋外で使用する家具類。garden furnitureは和製英語で、英語ではoutdoor furnitureまたはpatio furnitureという。

ガーデンファニチャーとされるものは、屋外デッキ、縁台、屋外のテーブルと椅子、日除けなどである。また、屋外に常設するものと、必要なときに屋外に設置するものとがある。

機械換気(強制換気)

機械設備を用いる換気方法をいう。

換気の方法は大きく分けて、自然の通風や温度差による方法(自然換気)と、機械設備によって強制的に換気する方法(機械換気)とがある。機械換気は、常時確実に換気が可能であるが、稼動のためにエネルギーを消費する。機械換気に用いる設備としては、換気扇、送風機などがある。

機械換気の方法には、次の3つの種類がある。

a 第1種換気:吸気と排気の両方とも機械換気を用いるもの
b 第2種換気:吸気は機械換気、排気に自然換気を用いるもの
c 第3種換気:排気は機械換気、吸気に自然換気を用いるもの

換気の種類は、維持する空気環境の性格に応じて、吸気と排気のどちらを強制的に行なうかなどを考慮して適切に選択しなければならない。例えば、第1種換気は、安定した換気を確保できるがエネルギー消費が大きい。第2種換気は、室内を外気よりも高い圧力に保つことができるが気密性が必要である。第3種換気は臭気や湿気が発生する場所から排気することができるが室内の圧力が外気よりも低くなる。

建築基準法では、住宅の居室等においては、シックハウス症候群の発症の原因となるホルムアルデヒドの発散に対処するため、必要な換気が確保される一定の構造方法を備える場合以外は、常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置が義務付けられている。

機械式駐車場

車を機械で移動して立体的に駐車する設備。

機械式駐車場の方式には、車を移動する方法に応じて、上下移動のみの方法(昇降式、地下を使うときにはピット式ともいう)、上下左右に移動する方法(昇降横行式、パズル式ともいわれる)などがある。

高密度に駐車できるほか、下段の駐車スペースは風雨にさらされにくいなどとされている。一方、車の出し入れに時間を要する、設備維持のための費用負担がかさむ、停電などの障害時には利用できないなどの指摘がある。

機械式駐車場に対して、地面のみに駐車する方式を「平置き駐車場」、機械を使わず立体的に駐車する方式を「自走式立体駐車場」という。

帰還困難区域

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、被災後5年間を経過した時点(2016年3月)においても、なお年間積算線量が20ミリシーベルトを下回らない恐れのある地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。

この区域では避難の徹底が必要とされ、区域の境界において物理的な防護措置が実施される。ただし、例外的に一時立入りが可能とされ、その場合には、スクリーニングの確実な実施や、個人線量管理、防護装備の着用が求められる。

なお、この区域の不動産について価格調査等を行なうに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

期間短縮型(住宅ローン繰上返済の〜)

住宅ローンを繰上返済する方法の一つで、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法をいう。

繰上返済する金銭は元金の返済に充てるが、減額された元金を毎月の返済額を変えないで元利均等で返済すると、返済に要する期間が繰上げ返済前に比べて短くなる。この方法による繰上げ返済が「期間短縮型」である。毎月の返済額が変わらないので負担感は同じであるが、負担しなければならない期間は短縮される。

なお、繰上返済の方法には、期間短縮型のほか、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法(返済額軽減型)がある。

機関投資家

個人ではなく、企業体として投資する組織をいう。

例えば、銀行や保険会社のような金融機関(預かっている預金や保険金の運用)、年金基金(年金掛け金の運用)、証券会社や投資ファンドのような資産運用組織などがこれに相当し、投資の目的や方針は多様である。

機関投資家は、個人投資家に比べて市場において強い発言力を持つことができる。また、金融商品取引法において、証券会社、銀行、保険会社、年金資金運用基金などは適格機関投資家とされており、取引の規制において特例が適用される。

危険負担(契約における)

双務契約において、一方の債務の履行が責めに帰すことができない事由によって不能となったときに、他方の債務をどのように扱うかという私法上の問題をいう。

これについては、民法で、債務者が危険を負担すべきとされている。つまり、債務が履行できなくなったときには、債権者は反対給付を拒むことができる。これは、双務契約では給付と反対給付とがその存続に関して相互に関連しているから(存続上の牽連性)、一方の債務が消滅したときには反対債務も当然に消滅させる(反対債務者を拘束から解放する)のが適切であると考えられているからである。たとえば、やむを得ない事情で欠勤したときに欠勤者は賃金を請求できない。

なお、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)以前は、不動産のような特定物の物権移転については、債権者が危険を負担すべきと定めていたが、この規定は削除された。

期限付き建物賃貸借

借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)によって創設され、2000(平成12)年3月1日に法改正により廃止された制度。

期限付き建物賃貸借とは、次のいずれかの事情がある場合に、借家契約の更新を否定し、期間満了により借家契約が自動的に終了するという建物賃貸借のことである。

1.転勤等のやむを得ない理由により、一定期間に限り家主が不在となること
2.法令等により一定期間を経過した後に、建物が取り壊されることが明らかなこと

しかし、平成12年3月1日に法が改正され、こうした特別の事情がなくとも、定期借家契約を結ぶことが可能となった。
そのため、期限付き建物賃貸借は、2000(平成12)年3月1日をもって廃止された。

期限(期限の利益)

法律行為に付された始期または終期のこと。

例えば、債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はない。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を、「期限の利益」という(一般的に、債務者の立場から見れば利益となる)。

一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失する。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払うことというような特約が付されている。

気候変動適応

地球温暖化など気候変動の影響に対処して、これによる被害の回避・軽減を図ることをいう。

気候変動への対応は、温室効果ガスの排出削減などによって変動を抑制するだけでなく、変動による影響に対処して被害を回避・軽減する必要がある。気候変動適応は、被害を回避・軽減するため、影響の程度等を予測し、リスクを評価し、リスクの低減や影響の緩和を図る取り組みである。

場所や状況に特有のものであり、あらゆる状況にわたって適切な単一のリスク低減手法は存在しないとされる。影響に対する脆弱性、影響の現れ方、開発等の社会経済的過程との関係などをもとに、各種の手法を重層的に進めるのが有効であると考えられている。


気候変動適応が必要な分野は、農林水産業、自然災害、水環境・水資源、自然生態系、健康、国民生活・都市生活と広範で、それぞれの分野の施策に気候変動適応を組み込む必要がある。また、地域の実情に応じて適応を進めることも大事である。

このような必要に応えるべく、「気候変動適応法」(2018年制定)に基づき、環境大臣が5年ごとに気候変動影響評価を行なうほか、地域気候変動適応計画を策定し、これに基づいて適応策を実施することとされている。 

寄宿舎

事業者が事業従事者等の住居として設置する共同の住宅で、台所浴室などの共同施設を備えたもの。例えば、製造事業者が設置する工員宿舎、会社が設置する社員宿舎、学校が設置する学生寄宿舎などの多くが該当する。ただし、事業者が設置するものであっても、独立した住戸で構成する共同住宅は寄宿舎ではない。

寄宿舎は、建築基準法において、共同住宅、下宿などとともに特殊建築物とされ、防火、衛生などに関して一般の住宅よりも強い制限が課される。また、事業に付属して複数の労働者が共同で生活する寄宿舎(事業用寄宿舎)については、労働基準法に基づき、利用に関する規則の作成と届出、安全衛生上の措置の実施などが義務付けられている。

キシラデコール

木材用の防腐塗料のひとつ。商品名である。

木材の保護塗料には、木部に浸透して保護する「ステイン」(英語のstain)と、皮膜で木部を覆って保護する「ニス」(和語、英語はvarnish)の2種類があるが、キシラデコールは、油性ステインの代表的な商品として知られている。

木材防虫剤、木材防腐・防カビ剤を配合した有機溶剤なので、塗布のあいだや乾燥するまでは換気に注意しなければならない。

基準階面積

中高層ビルにおいて、最も一般的にレイアウトされた階(基準階)の面積をいう。

ビル経営においては、基準階面積を基礎にして床面積の利用可能性(例えば、賃貸が可能な床面積の比率)を算定・評価することが多い。

一方、地上階や最上階は、特殊なレイアウトが採用されることが多いため、別途にその利用可能性を評価しなければならない。

基準地価

都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。

都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価である。

評価の対象となるのは、全国の約3万地点の「基準地」である。都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報する。この公報された価格を「基準地価」という。

このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っている。

規制緩和

民間の産業活動や事業活動に対する政府の規制を縮小すること。
政府は、民間事業の活動について、安全の確保、技術基準の統一、競争の適正化、消費者の保護などさまざまな観点から規制を加えているが、これを緩和して活発な産業活動を促す政策が取られている。例えば、すでに行なわれた規制緩和としては、タクシー台数の制限撤廃、電力自由化、酒類免許制度の撤廃、農業への株式会社参入などがある。

不動産業に関係する規制緩和としては、土地利用に関する規制の緩和が進められ、容積率高さ制限などの見直しが推進された。

規制緩和は、社会の秩序を維持する方法として市場メカニズムをよりいっそう活用しようという考え方にもとづくもので、その背景には、社会経済活動の効率性を高めることが善であるという価値判断がある。しかし一方で、公共性を確保することも重要であり、規制緩和による弊害が生じていないかどうかに注意が必要である。

なお、規制緩和に似た政策として政府業務の民間開放がある。政府企業の民営化、指定管理者制度、PFI、市場化テストなどがそれであるが、市場メカニズムを活用することは規制緩和として共通しているものの、事業の主体を政府から民間に移すことに主眼があり、規制緩和とは別の政策として考えるべきであろう。

規制区域(国土利用計画法における~)

土地の投機的取引が相当範囲で集中的に行なわれ、またはその恐れがある区域において、地価が急激に上昇しまたはその恐れがあるとき、知事はその区域を「規制区域」に指定しなければならない(国土利用計画法第12条)。

規制区域に指定されると、その区域内における土地の取引には必ず知事の許可が必要となり、知事の許可のない土地取引はすべて無効となる(国土利用計画法第14条)。

知事の許可を得るには、土地の利用目的が「自己の居住の用」「従来から営んでいた事業の用」「公益上必要なもの」等に限定されるため、投機的な土地の取引は完全に締め出されることとなる(国土利用計画法第16条)。

基礎(建物の~)

建物の荷重を地盤に伝えるための構造のこと。

直接基礎杭基礎の2種類に分かれる。

直接基礎には、独立基礎(独立フーチング基礎)、布基礎連続フーチング基礎)、べた基礎などの種類がある。

基礎工事

建物基礎を構築する工事。建物の基礎は建物と地盤とをつなぐ構造物で、建物の荷重や加わる外力を安全に地盤に伝え、地盤の沈下や変形に対して耐える構造でなければならないとされている。

基礎の形式は、杭を地盤に打ち込んで基礎とする「杭基礎」と、地盤をそのまま基礎とする「直接基礎」とに大別される。直接基礎はさらに、主な柱の下のみに基礎構造物を設置する「独立基礎」、柱や壁の下に連続して基礎構造物を設置する「布基礎」、建物底面の全体を一枚の構造物で支える「ベタ基礎」に分かれる。

なお、基礎の設計・施工に当たっては、あらかじめ地盤調査を実施する必要がある。

基礎控除

所得税の課税において所得金額から無条件に一定額を控除すること。

基礎控除額は、2017年までは一律に年38万円(住民税は33万円)であったが、2018年以降は、合計所得金額が2,400万円までは48万円(住民税は43万円)、これを超えると段階的に縮小して合計所得金額が2,500万円を超えるとゼロになるよう改正された。


毀損

壊し、傷つけること。物を壊すことまたは傷つけることのほか、人をそしることも含む。

他人の物や名誉・信用を毀損した場合には、一般に損害賠償の責任を負うほか、一定の場合には刑罰に処せられることがある。 

既存住宅

居住に供されているまたは供されたことのある住宅。「中古住宅」も同義。これに対して、まだ人の居住の用に供したことのない住宅(建築工事完了日から1年を経過したものを除く)が「新築住宅」である

既存住宅に関しては、その品質確保や流通の円滑化に資するため、既存住宅品質表示、既存住宅状況調査、既存住宅売買瑕疵保険などのしくみが整備されている。

既存住宅状況調査技術者

既存住宅の状況調査を行なうための一定水準以上の知識とノウハウを有する技術者として認められた資格。告示による国家資格である。

既存住宅現況検査技術者の資格を得るには、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」(国土交通省告示)に基づいて登録された講習を受講し、終了証明書の交付を受けなければならない。証明書の有効期間は3年間である。

講習を受けることができるのは建築士(一級建築士、二級建築士、木造建築士)のみで、講習は、講義および終了考査で構成される。

既存住宅状況調査技術者講習

住宅インスペクションに関する知識、技能を養成するための講習で、国土交通大臣が登録した講習実施機関が「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」(2017年2月制定)に従って実施するものをいう。


講習の登録は申請によって行なわれ、既存住宅の調査に関する手順、遵守事項、調査内容等を講義すること
、修了者等の情報の公表、相談窓口の設置等を行なうこと、毎年度全国的に講習を行なうことなどの要件を満たさなければならない。また、講習を受講できるのは建築士に限定され、講習終了者は「既存住宅状況調査技術者」として「既存住宅状況調査方法基準」に従って既存住宅の調査を行なうこととなる。

既存住宅の建設住宅性能評価書

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という(住宅の品質確保の促進等に関する法律品確法)第6条、同法施行規則第5条)。

この建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類があるが、そのうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1.から4.の手順により作成される。
なお、既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことである。

1.建設住宅性能評価書の作成の申請
既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請する(同法施行規則第5条第2項)。

既存住宅について評価すべき項目は、「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれている。
このうち後者の「個別性能に関すること」をどのような分野について実施するかは売主または買主の自由に委ねられているので、申請に当たっては評価を希望する分野を明示しておく必要がある(詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ)。
前者の「現況検査により認められる劣化等の状況」についても、後述の特定現況検査を実施するかどうかは売主または買主の自由である。
またこの申請に当たって、売主または買主は、既存住宅の付近の見取り図などの必要書類を提出する必要がある(国土交通省告示「建設住宅性能評価のために必要な図書を定める件」より)。

2.現況検査
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況を検査する(これを「現況検査」という)。この現況検査は目視・計測により行なわれる。また現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外される。
なお売主または買主の希望により、木造部分についての腐朽等・虫害の検査(これを「特定現況検査」という)を実施することもできる。この特定現況検査は目視・打診・触診によって行なわれ、屋根裏・床下に評価員(または委託を受けた専門業者)が入り込んで検査する。

3.個別性能評価
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査(現地における目視・計測)により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の性能評価を行なう。ただし、これらの個別性能評価を行なうかどうは売主・買主の自由である。

4.建設住宅性能評価書の作成
上記のような検査と個別性能評価にもとづき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売主または買主に交付する。

既存住宅売買瑕疵保険

売買された既存住宅に瑕疵があった場合に、補修費用等を支払う旨の保険をいう。保険を引き受けるのは、住宅瑕疵担保責任保険法人である。

既存住宅売買瑕疵保険を契約する際には、既存住宅現況調査などによって住宅の基本的な性能が検査・確認される。また、保険は、住宅の種類(戸建、マンション)売り主の性格(宅建業者、一般個人)、保険金支払い先(販売事業者、検査事業者、リフォーム工事者、売り主)によって区別されている。

既存宅地

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されている。

具体的には、市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは次の3つのケースである(都市計画法第43条第1項)。

1.開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合
2.建築許可が不要な建築を行なう場合
3.建築許可を受けた場合

しかし2001(平成13)年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在した。
これが「既存宅地」の制度である(旧都市計画法43条1項6号)。

既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度であった。

1)市街化区域に隣接している地域内の土地であること
2)おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること
3)市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと
4)3)について知事の確認を受けたこと

このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのである。

しかし、2001(平成13)年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなった。

具体的には、改正法施行日(2001(平成13)年5月18日)以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間(2006(平成18)年5月17日まで)だけは「自己の居住または業務を行なうことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができる。

ただし「自己の居住または業務を行なうことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則通り建築許可を取得することが必要となっている。

既存道路

建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。

「建築基準法上の道路」とは原則的には、道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路・特定行政庁から指定を受けた私道等である。

しかしこれらに該当しなくとも、建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4m以上の道は「建築基準法上の道路」に含めることとされている(建築基準法第42条第1項第3号)。この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいる。

また、いわゆる2項道路も「既存道路」に含める場合がある。

既存不適格建築物

事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。

建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要がある。

また、建築基準法10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされている。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となっている。

北側斜線制限

次のような高さの規制のことである。

1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。

2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域)に適用される。

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1)・2)の通りである。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m
2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)・2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。

北側高さ制限

北側斜線制限」を参照。

寄託

特定物の保管を委託する契約。民法に規定されている契約のひとつで、当事者の一方が目的物の保管を委託し、相手がこれを承諾することによって成立する(諾成契約)。保管を引き受ける者が受寄者、保管を委託する者が寄託者、寄託する目的物が寄託物である。

寄託は契約によって成立するが、原則として、受寄者が寄託物を受け取るまでは契約を解除することができる。また、その沿革から、原則として無報酬と考えられているが、契約で有償の寄託にすることもできる。

受寄者は、無報酬の場合には「自己の財産におけると同一の注意」をもって、有償の場合には「善良なる管理者の注意」をもって、寄託物を保管する義務を負うほか、寄託者の承認なしに受託物を使用しない、寄託者の承諾等なしに寄託物を第三者に保管させないなどの義務がある。一方、寄託者は、有償の場合には報酬を支払わなければならず、寄託物の性質・瑕疵によって受寄者が受けた損害を賠償するなどの義務を負う。

寄託者は、返還時期を定めた場合であってもいつでも寄託物の返還を請求できる。一方、受寄者は、期間の定めが無いときはいつでも、定めがあるときはやむを得ない事由がある場合を除いてその期限後に返還することができる。また、寄託物の損傷等による損害賠償や受寄者が支出した費用の償還は、寄託物の返還から一年以内に請求しなければならない。

なお、営業に伴なう寄託や寄託を業とする場合(倉庫営業)については、民法に優先して商法に定める規定が適用される。例えば、営業に伴う受寄者は、無報酬の場合であっても「善良な管理者の注意」をもって寄託物を保管しならないし、倉庫営業者は、寄託物の預り証券及び質入証券を発行しなければならない。

また、特殊な寄託として「消費寄託」がある。これは、銀行預金などのように、受寄者は寄託物を消費することができ、返還は寄託物と同種・同等・同量のものをもってする寄託である。

キッズルーム

年少の子供のための部屋。遊びの場と寝室とを兼ねる場合が多い。英語のkids room。

住宅部屋のほか、マンションなどに設置される共同の遊び場をさすこともある。

キッチン

台所。調理の場所をいい、英語のkitchen。

水槽(シンク)、給排水設備、加熱装置、作業台、収納スペースなどで構成され、ひとまとまりの空間となっている。また、食品を扱い、水や熱を利用するため、衛生保持や耐水・耐火に注意しなければならない。

キッチンには、独立の部屋とするかどうか、調理台と壁との配置関係をどうするかなどに応じて、いくつかの種類がある。たとえば、食事室との間に仕切りを設けない方式(オープンキッチン)、調理台が壁に接しないで独立している方式(アイランドキッチン)などである。

キッチンパネル

台所のコンロ周辺の壁面に取付けるパネル。和製英語である。

耐火性能が高く、油や汚れがつきにくいものでなければならない。素材としては、タイル、ホーロー、不燃樹脂、金属などが使われる。また、色彩や形状を選ぶこともできる。

 

揮発性有機化合物

常温で揮発する有機化合物のこと。

代表的なものとして、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがあり、いずれも人体への有害性が指摘されている(詳しくはVOCへ)。

客付け

不動産業界用語の一つで、売却を依頼された不動産の買い手を見つけることをいう。

依頼された不動産会社が自らそれに当たるとは限らず、他の不動産会社の紹介で買い手が見つかることも多い。

一方、売却を依頼されることを「元付け」という。

キャスター

家具などを移動するために取り付けられた部品。英語のcaster。「足車」ともいう。台車の移動にも使われる。

キャスターの種類は、進行方向が固定されているもの(固定キャスター)と、車輪の方向を回転できるもの(旋回キャスター)に二分される。また、車輪の材質は、ゴム、ナイロン、ウレタン、金属などである。

なお、キャスターは平坦な場所で利用するよう設計されているので、傾斜のある場所での利用は避けるほうが良い。

CASBEE

建築物を環境性能で評価し格付けする手法の一つ。CASBEEは、英語のComprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency(建築環境総合性能評価システム)の略語で、任意に組織された建築物の総合的環境評価研究委員会が開発・メンテナンスしている。

CASBEEは、建築物の環境に対するさまざまな側面を客観的に評価するべく、建築物のライフサイクルを通じて評価すること、「建築物の環境品質Q」と「建築物の環境負荷L」の両側面から評価すること、環境効率の考え方を用いた評価指標「BEE(建築物の環境性能効率、Built Environment Efficiency)」で評価することの3つの理念に基づいて開発された。

CASBEEで用いる環境性能効率(BEE)は、Q(建築物の環境品質)を分子、L(建築物の環境負荷)を分母とすることにより算出される指標で、建築物の環境性能評価の結果を簡潔・明確に示す概念とされ、これによって建築物の環境評価結果をランキングすることができるとされている。

キャッシュフロー会計

企業の経営成績をキャッシュ(現金・普通預金・定期預金等)の増減をもとに明らかにするという会計手法のこと。

通常の企業会計では、企業の経営成績は最終的に当期利益によって明らかにされるが、当期利益には売掛金のように現金収入ではない収入が計上されており、また必要経費として減価償却費のように現金支出ではない経費が計上されている。このため、当期利益はキャッシュの増加とは通常一致しないことになる。
これに対してキャッシュフロー会計では、キャッシュの増減が企業活動の種類別に(営業活動・財務活動などの種類別に)表示されるので、企業の経営成績がキャッシュにもとづいて明確に表示されることになる。

欧米では古くからキャッシュフロー会計にもとづく「キャッシュフロー計算書」の作成が企業に義務付けられており、「キャッシュフロー計算書」は、貸借対照表・損益計算書と並ぶ重要な財務諸表のひとつとされてきた。
これに対して従来のわが国では、上場企業の財務会計を規制する証券取引法(財務諸表規則)上は、キャッシュフロー計算書を作成する必要がないものとされていた。
しかしわが国でも1997年から国際会計基準の導入が開始された(「国際会計基準」参照)。この結果、企業会計審議会の意見書により証券取引法が改正され、1999年4月より開始する事業年度からは、上場会社は財務諸表のひとつとしてキャッシュフロー計算書を作成することが法律上義務付けられた。これにより現在では、わが国の上場企業ではキャッシュフロー会計がすでに実施されている。

キャッシュフロー会計では、キャッシュフロー計算書においてキャッシュの増減が原因別に開示されるが、キャッシュを増加させるためには、一般的に売掛金をへらし、買掛金を増やし、商品在庫(会計用語では棚卸資産)を削減することが有効である。また不要不急の有形固定資産(土地・建物・機械設備等)の取得はキャッシュを減少させる要因となる。
そのため、わが国の上場企業ではキャッシュを増加させるため(あるいは減少させないため)に、固定資産を圧縮する方向に動いている。また上場建設会社・上場不動産会社では、商品在庫である販売用土地建物を売却する動きが加速しており、不動産市場における土地・建物の供給を増やす要因の一つとなっている。

キャッシュフロー計算書

企業の一会計期間におけるキャッシュ・フロー(現金の出入り)の状況を明らかにする書類をいう。

英語でCash Flow Statementといわれることから、CS(またはC/S)と略されることもある。

損益計算書は、営業収益(売上高)や費用は取引が行なわれた時点で計上すること(発生主義)、設備費用を減価償却により複数年度にわたって計上することから、現実の金銭の出入りをそのまま反映したものではない。だが、取引においては、企業の支払能力が重要であることから、現金の出入りを明確に示すことが要請される。
そこで、キャッシュフロー計算書を作成して、一会計年度、半期または四半期における資金の流入・流出を表示することとされている。

キャッシュフロー計算書は、資金の出入りの原因に対応する形で、営業キャッシュフロー(営業活動に伴う現金の動き)、投資キャッシュフロー(投資活動に伴う現金の動き)、財務キャッシュフロー(財務活動に伴う現金の動き)の3つに分けて表示されている。
キャッシュフロー計算書によって、企業活動による現金の動きを把握し、事業活動の状態等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

キャットウォーク

高所に設置された狭い通路。英語のcatwalk。劇場やダムの点検作業用通路、工事現場の高所作業用足場通路などをいう。

また、飼い猫のために屋内・室内に設置するペット用の備品を指す言葉としても使われている。

キャップレート(Cap Rate)

還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。

資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

CAD

コンピューターを使って設計すること。そのためのシステムを指す言葉でもある。英語のComputer Aided Design(コンピューター エイディッド デザイン)の略語。

建築の設計、複雑な機械のデザインなど、さまざまな分野で幅広く使われている。紙面に描いたり模型を実際に製作するよりも設計作業を容易に進めることができるほか、データの共有・管理の便に優れている。面的に設計する2次元CADと、立体的に設計する3次元CADに大別される。

キャビネット

飾り棚。英語のcabinet。美術品などを飾るための家具で、ガラス製の戸棚や引き出しが付いている。また、キャビネット自体が装飾され、インテリアの一部となっている場合も多い。

キャピタルゲイン(Capital Gain)

資産の価格変動に伴って得る利益をいう。

株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。

資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン(損失はキャピタルロス)という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン(譲渡益、資本利得ともいう)である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。
もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

規約(区分所有法における~)

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)に基づいて定める規約。一般に「管理規約」と呼ばれる。詳細は「管理規約」を参照。

規約共用部分

区分所有建物において、区分所有法の規定では専用部分とすることができるが、管理規約によって共用部分とする建物部分をいう。たとえば、マンションの管理人事務室、集会室、駐車場などである。

原則としてすべての区分所有者(賃借人を含む)が利用できるが、専用庭や駐車場などのように、規約によって特定の者に専用の使用権を認める場合もある。

なお、区分所有法によって共用部分としなければならない建物部分を「法定共用部分」という。

規約敷地

区分所有法建物の区分所有等に関する法律)により、区分所有者の規約によって区分所有建物敷地とされた土地で、区分所有者が建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をするものをいう。

建物の敷地ではないが、庭園、通路、駐車場など、建物の敷地と一体的に利用される土地がこれに該当する。規約敷地は、区分所有建物の敷地(法定敷地)と同様に区分所有者の共有とされ、原則として専有部分と分離して処分することはできない。

規約敷地は、区分所有建物の敷地と建物利用のために必要な土地とが分離して管理処分されることを防ぐために設定されるが、その設定・廃止は管理組合の意思による。意思決定においては、管理組合の総会において区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要とされている。

急傾斜地崩壊危険区域

崩壊する恐れのある急傾斜地(傾斜度が30度以上の土地)で、崩壊により相当数の居住者その他の者に危害が生ずる恐れのあるもの、およびこれに隣接する土地として都道府県知事が指定する区域をいう。
    
指定は、「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づいて行なわれる。
急傾斜地崩壊危険区域内においては、
1.水の放流や停滞行為など水の浸透を助長する行為
2.ため池や用水路などの施設、または工作物の設置、または改造
3.のり切、切土、掘さく、または盛土
4.立木竹の伐採などの行為
について都道府県知事の許可が必要であり、知事は許可に当たって、急傾斜地の崩壊を防止するために必要な条件を付すことができるとされている。

求償権

法律上の理由によって被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利。民法によって認められている。

求償権が認められているのは、他者の債務を弁済した場合に、その他者に対してその弁済額の返還を求める場合などである。例えば、保証人の一人が債務を弁済し他の債務者が債務を免れたときのその分の返還請求、他人の行為によって損害賠償した場合のその他人に対する返還請求、債務の弁済によって不当利得が生じた場合の不当利得者に対する返還請求が該当する。

求償債権

民法上の概念で、一定の法律上の理由で被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利をいい、一般には、他人の債務を弁済した者が、その他人に対して弁済額の返還を求める権利を指す。不法行為に対する損害賠償請求権ではないことに注意。

例えば、連帯保証人や信用保証会社が被保証人の債務を弁済した場合には、弁済者は、それによって債務履行を逃れた者に対して、逃れた額に相当する求償債権を得る。

そのほか、他人の行為によって損害賠償義務を負った場合に一定の要件のもとにその他人に対して賠償義務額の返還を請求することができるが、そのような請求権なども同様の債権である。

旧耐震基準

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。

これに対して、その翌日以降に適用されている基準を「新耐震基準」という。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されている。技術的には、建物自重の20%の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで判断される。

なお、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

Q値

熱は温度差、空気圧の差、風力などにより移動する。室内外の温度差1度、家全体から1時間に床面積1平方メートル当たりに逃げ出す熱量を、熱損失係数(あるいは熱伝達計数)といい、「Q値」という。

Q値が小さければ小さいほど、熱が逃げにくいということになる。

給湯

湯を供給すること。湯をつくる設備がボイラー(給湯器)で、湯が必要な台所、浴室などであるが、給湯は、両者を結びつけることである。

給湯の方法には、一つのボイラーから配管によって必要な場所に供給する方式(集中給湯)と、湯が必要な場所ごとにボイラーを設置する方式(局所給湯)とがある。また、ボイラーの形式には、ガス、電力等の燃料の種類、貯湯タンクの有無などに応じてさまざまなものがある。

給湯機(給湯器)

湯を供給するための機械器具。湯沸器のほか、ポンプ、タンク、配管などの機器で構成される設備であるが、その中心となる湯沸器(英語のボイラー boiler)を指すことが多い。

給湯の方式には、局所式とセントラル式、単管式と複管式、瞬間式と貯湯式 などの種類があり、それに応じて給湯機の性能や稼働方法が異なる。また、湯沸器の燃料には、ガス、石油、電力などが用いられ、その種別に応じて「ガス給湯器」「石油給湯器」「電気給湯器」のように区分される。

旧法上の借地権

借地借家法が施行された日(1992(平成4)年8月1日)より前に成立した借地権であって、旧借地法にもとづく借地権のこと。

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、1992(平成4)年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法(1992(平成4)年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。

これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。

1.旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物(木造を指す)については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2.旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた(旧借地法第2条、第5条)。しかし、普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。

このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

給与収入

給与所得者が雇用者から受ける給料、賞与等の支払額の総額のこと。この額は、源泉徴収票の「支払金額」の欄に記載されている。

なお、雇用者から受ける金銭であっても、通勤手当(月額10万円まで)、旅費などは、給与収入から除外されている。

給与所得

給与によって得る所得をいい、所得税課税の対象となる所得の種類の一つである。給与とされるのは、俸給、給料、賃金、歳費、賞与や、これらの性質を有する給付である。

給与所得額は、原則として、給与収入額から給与所得控除額を控除した残額であり、所得税はこれに対して課税される。

つまり、原則として、
「給与所得課税額=(給与収入額−給与所得控除額)×税率」
である。

なお、給与所得額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。

給与所得控除

所得税の課税において、給与収入金額から一定の額を控除することをいう。

事業収入、不動産収入などに対する課税に当たっては、収入を得るために必要となった経費(必要経費)を差し引くことができる。しかし、給与収入については、必要経費の算定が困難である。そこで、その代わりとして、給与収入から一定の金額を控除する方法が採用されている。

給与所得控除の額は、給与収入に応じて、収入額が多くなるに従って控除額が少なくなるよう段階的に定められている。

なお、通勤費、転居費、研修費、資格取得費、帰宅旅費、一定の勤務必要経費が定められた額を超えるときには、確定申告によりその超える部分の金額をさらに差し引くことができる(給与所得者の特定支出控除)。

QOL

生活の質的な豊かさ。英語のQuality Of Lifeの略語。厳密な定義はないが、生活の満足感を、物質的な豊かさだけでなく、精神的、社会的な豊かさを含めて評価する考え方に基づく概念である。

WHO(World Health Organization(世界保健機関))は、1947年制定の健康憲章において、健康を「単に疾病がないということではなく、身体的、心理的および社会的に完全な満足のいく状態にあること」と定義しているが、QOLはこの定義におおむね合致している。

その水準は、身体的な状態、心理的な状態、社会的な関係性、生活等の環境の状態など複数の視点から評価することになる。方法について、WHOは2つのモデルを示しているが、十分に確立しているとは言い難い。

共益費

賃貸集合住宅の入居者や事務所ビルのテナントが、建物の賃料とは別に負担する費用をいう。

建物全体の清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用が対象となる。専有面積当たりで算出し、月払いするのが一般的である。

なお、法律上の用語としても「共益費」が使われるが、これは同一の債務者に対する各債権者に共通の利益のために要した費用のことである。
例えば、ある債権者が債務者の財産を保存すればそれは他の債権者に利益にもなるので、そのための費用は共益費として、他の債務者に優先して弁済を受けることができるとされる。建物の賃借人が負担する共益費は、これとはまったく別のものであるから、注意を要する。

境界(境界確定)

私法上の概念であり、土地の地番を区切る線をいう。

「けいかい」と読むこともある。

土地は、その表示登記に当たって筆に区分され地番が与えられるが、地番と地番の境が境界である。

争いのある境界を確定するためには、判決により境界線を確定することを求める(境界画定訴訟)ことができる。また2006(平成18)年1月には、当事者の申請に基づき、筆界特定登記官が「筆界調査委員」に調査を依頼した上で、その意見書をもとに境界を特定する制度(筆界特定制度)が創設された。

境界線付近の建築の制限

境界線付近で建物を設ける場合のルール。民法の相隣関係として規定されている。

定められている制限は、
①建物は、境界線から50cm以上の距離を保って築造しなければならないこと
②他人の宅地を見通すことのできる窓または縁側・ベランダを、境界線から1メートル未満の距離で設ける場合には目隠しを付けなければならないことの2つである。

①に違反する建築に対しては、それを中止・変更させることができるが、建築着手後1年を経過し、または建物が完成した後は、損害賠償請求のみが可能とされている。

なお、このルールと異なる慣習があるときには、その慣習に従うとされている。

境界標の設置

土地所有者は、隣地所有者と共同の費用で境界標(土地の境を示す標)を設置できるとするルール。民法の相隣関係の一つとして認められている権利で、「境界権」または「界標設置権」という。

この場合の費用は、相隣者が等しい割合で(測量費は土地の広さで案分して)負担する。

強行規定

法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。

また同じ意味で「強行法規」ということもある。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。

ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。
例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

強行法規

強行規定ともいう。

法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。

ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。
例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

狭小住宅

狭い土地に建てられた住宅。明確な定義はないが、おおむね敷地面積が50平方メートル(約15坪)以下のものをいう。

地価が高い地域に建てられることが多く、敷地を建ぺい率の上限まで使い、床面積を確保するため地下室を設置したり、3階建てとする場合もある

強制執行

債務者に給付義務を強制的に履行させる手続きのことを「強制執行」という。

強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書(債務名義)が必要であり、またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要である。

強制執行は、金銭執行と非金銭執行に分類される。
金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。
また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産抵当権を設定している債権者が、その抵当権にもとづき不動産を競売することは、「任意競売」と呼ばれる。しかし任意競売は、強制執行には含まれない。また、任意競売では「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ではない。

供託

法令の規定により、金銭、有価証券、その他の物件を地方法務局などにある供託所または一定の者に寄託することをいう。

供託は、弁済供託(債務者が債権者の受領拒絶、受領不能、債権者を確知できない場合等に弁済を目的としてするもの)、担保保証供託(後の支払を確保を担保するもの)、執行供託(民事執行の目的たる金銭または換価代金を当事者に交付するためのもの)、保管供託(他人の物を直ちに処分し得ないときに一時保管するためのもの)、没収供託(公職選挙立候補者の供託のように没収に備えるためのもの)の5種類に分類できる。また、そのための手続きは、供託法に定められている。
宅地建物取引業を営む場合には、営業保証金を供託しなければならないとされているが、宅地建物取引業保証協会の社員はその必要はなく、別途弁済業務保証金分担金を納付することとされている。

共同担保目録

不動産登記において、一つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)を一括して記載した登記事項をいう。例えば、担保価値を保全するために、土地とその上の建物、土地とそれに接続する私道の共有権などを共同担保とするのが通例である。また、担保額を確保するために複数の不動産を共同担保とする場合もある。

従来は、抵当権の登記の際に共同担保とする物件を記載したリスト(これが共同担保目録)を添付することになっていたが、現在は登記官の職権で記載される。

共同担保目録は、登記事項証明書の申請の際にそれを必要とする旨の表示をすれば確認できる。

共同仲介

1つの不動産取引を複数の不動産会社が共同で仲介することをいう。

共同媒介」ともいう。

売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合や、代理店などによって一体的に仲介業務を行なう場合なども共同仲介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を迅速・公正に仲介するためには、情報を共有することが有効だからである。

共同媒介

一つの不動産取引を複数の不動産会社が媒介することをいう。売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合、代理店などによって一体的に媒介業務を行なう場合なども共同媒介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を媒介するためには、情報のネットワークの充実が必要だからである。

強迫

他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。
(詳しくは強迫による意思表示へ)

脅迫

私法上の概念で、人に恐怖心を抱かせて自由な意思決定を妨げる行為をいう。

強迫は不法行為とされ、強迫によってなされた意思表示は取り消すことができる。この場合、第三者への対抗も有効のほか、損害賠償請求なども可能である。
なお、「脅迫」は刑法上の用語で強迫とは別の概念であるが、事実上重なることが多い。

また、心理学で使われる「強迫」は全く別の用語である。

強迫による意思表示

強迫とは、他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。強迫を受けた者が行なった意思表示は、取り消すことができる(民法第96条第1項)。

強迫とは、具体的には「取引をしないとひどい目に遭わせる」などと害悪を告知して、畏怖を感じさせる場合を指す。ただし、害悪の内容が法律的に正当なものであっても、強迫に該当する場合がある(例えば、会社役員に対して「役員の不正を告発する」と告知して、畏怖を感じさせ、無理やり取引を行なおうとする場合など)。

また、強迫行為と意思表示との間には因果関係が必要とされているので、強迫行為があったとしても意思表示との間に因果関係がない場合には、その意思表示を取り消すことはできない。例えば、強迫を受けた者が畏怖を感じなかった場合には、強迫行為と意思表示の因果関係が否定される。

また、強迫により被害者が完全に意思の自由を喪失してしまった場合には、その意思表示は無効となる。例えば、軟禁状態におき、暴力をふるうなどして無理やり意思表示を行なうよう強要した場合には、もはや自由意思を喪失しているため、意思表示は無効と解釈される(昭和33年7月1日最高裁判決)。

なお、強迫により法律行為が行なわれた場合には、強迫があったことを知らない(=善意の)第三者はまったく保護されない。この点で民法は、詐欺の被害者よりも、強迫の被害者をよりいっそう保護しているということができる。
(「詐欺における第三者保護」を参照のこと)

なお、強迫は取引の当事者が行なう場合だけでなく、当事者以外の者が行なう場合もあるが、このような第三者による強迫の場合でも、強迫を受けた者が行なった意思表示は、取り消すことができる(民法第96条第1項)。

京間

主に関西で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。

関東間よりもやや広い。京都、大阪を中心に主に関西以西で用いられる。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。京間とは、この1間を「6尺5寸」(約197.0cm)とする家屋のことである。

(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお尺の長さは1891(明治24)年の度量衡法で定められたが、1958(昭和33)年に公式の単位としては廃止されている。

共有

私法上の概念で、複数の者が、同一の物を同時に所有している形をいう。

例えば、相続人が複数の場合の相続の際に、遺産が分割されるまでは相続人が遺産を「共有」することになる。また分譲マンションの共用部分は、区分所有者の「共有」に属している。

なお、共有物に対する各共有者の権利を「持分」または「持分権」と呼び、それぞれ単独で自由に持分を譲渡することができる。また、共有者の氏名を「共有名義」という。

共有物の管理については、民法の改正(2023年4月1日施行)によって、共有物の管理者、共有物の軽微変更、所在等不明共有者がいる場合の対応などに関するルールが明文化された。

共有物の管理

共有している土地や建物を管理すること。

民法は、共有物の管理について、

i)共有物に変更を加えるためには、共有者全員の同意を要する

ii)使用する共有者の決定など管理に関する事項は、各共有者の持分の価格の過半数で決する

iii)補修などの保存行為は、各共有者が単独ですることができる

と定めている。

しかしながら、相続等によって、共有者が多数となる、共有者の一部が所在不明となるなどの状況が目立っている。そこで、民法の改正によって、共有物の管理について次のようなルールが制定・明文化された(2023年4月1日施行)。 

(1)軽微変更(共有物の形状又は効用の著しい変更を伴わない行為)については、持分の価格の過半数で決定することができる。 

(2)短期の賃借権等の設定(借地借家法の適用のある賃借権を除く)は、持分の価格の過半数で決定することができる。

(3)共有物を使用する共有者がいる場合や賛否を明らかにしない共有者がいる場合には、一定の条件を満たすときには、持分の過半数で管理(狭義の)に関する事項を決定することができる。

(4)所在等不明共有者がいる場合には、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により共有物に変更を加えること、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により管理に関する事項(抵当権の設定等の所在等不明共有者が共有持分を失うことになる行為を除く)を決定することができる。

(5)共有物の管理者を選任できる(明文化)。

(6)遺産共有状態にある共有物に共有に関する規定を適用するときは、法定相続分(相続分の指定があるケースは、指定相続分)により算定した持分を基準とする(明文化)。

なお、区分所有建物の管理については、「建物の区分所有に関する法律(区分所有法)」の定めが適用される。

共有物の管理者

共有している土地・建物を管理する者。

共有物の管理に当たって、その管理者を選任して管理を委ねることは、円滑な管理のために有効な方法で広く行なわれているが、民法の改正によって、そのためのルールが次のように明文化された(2023年4月1日施行)。

共有物の管理者の選任・解任は、共有者の持分の価格の過半数で決定する。管理者は、共有者以外であってもよい。

管理者は、管理に関する行為(軽微な変更を含む)をすることができる。軽微でない変更を加えるには、共有者全員の同意を得なければならない。その職務は、共有者が決定した共有物の管理に関する事項に従って行わなければならない。その事項に違反すると、共有者に対して効力を生じないが、善意の(決定に反することを知らない)第三者には無効を対抗することができない。

なお、区分所有建物の管理者については、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」の定めが適用される。

共有物の軽微変更

共有物に変更を加える行為のうち、形状(外観、構造等)や効用(機能や用途など)の著しい変更を伴わないもの。たとえば、砂利道のアスファルト舗装、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事は、基本的に軽微変更であるされる。

共有物の軽微変更は、共有物の変更であるが、持分の価格の過半数で決定することができる。

なお、このルールは、民法の改正によって明文化された(2023年4月1日施行)。

共有物分割

共有物を単独者の所有物とするために分割すること。例えば、相続によって共有している土地を分け合う場合は共有物分割に該当する。

それぞれの共有者はいつでも分割の請求をすることができる。ただし、契約によって5年以内は分割しない旨を契約することができる。分割請求がなされた場合は、共有者間で分割の協議がなされるが、整わない場合には裁判所に分割を請求することができる。

土地を分割する方法には、分筆してそれぞれを単独の所有とする方法(現物分割)のほか、共有する土地を売却して得た代金を分け合う方法、特定の者の所有とし他の共有者に対しては金銭を支払う方法(賠償分割)などがある。

なお、ある共有者から持分権を譲り受けた者は、その共有者の権利義務を承継する。

また、民法の改正によって、共有者が、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者(氏名等不特定を含む)の不動産の持分を取得することができることとされた(2023年4月1日施行)。この場合、遺産共有については、相続開始から10年を経過していなければならない。

共有名義

共有」を参照。

共有持分

複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。

例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。

共用施設

マンションの住民が共同で使用する施設。建物区分所有法に定める共用部分に該当するが、躯体やベランダなどは共用部分であっても共用施設ではない。

共用施設は、管理規約等に基づき利用のルールが定められ、管理組合が管理する。

共用施設はすべてのマンションに設置されているわけではないが、主な設置例として、駐車・駐輪場、集会室、ゲストルームキッズルームなどがある。

共用部分

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。

その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。

具体的には、次の3つのものが「共用部分」である(区分所有法第2条)。

1.その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など)
2.専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など)
3.本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など)

このような1.~3.の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である(区分所有法第11条)。

また共用部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。
この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積専有面積)の割合に等しい(区分所有法第14条)が、この割合は規約により変えることができる。

また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない(区分所有法第15条)。

虚偽表示

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることをいう。

例えば、本人も相手方も土地の売買契約を締結するつもりがまったくないのに、お互いに相談のうえで、土地の売買契約を締結したかのように見せかける場合が、この虚偽表示に該当する。
(お互いに通じたうえで行なう虚偽の表示であるという意味で「通謀虚偽表示(つうぼうきょぎひょうじ)」と呼ばれることもある)

このような虚偽表示は、本人の有効な内心的効果意思を欠くので、原則として無効となる(民法第94条第1項)。
例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合には、AB間ではこの土地売買契約は無効である。従ってAは、この土地の所有名義をBからAへ戻すように、Bに対していつでも主張することができる。

しかしながら、上記の例で土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却してしまった場合には、この善意の(=事情を知らない)第三者は保護されるべきである。
そこで、民法ではこうした善意の第三者を保護する規定として民法第94条第2項を置いている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)

虚偽表示における第三者保護

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを「虚偽表示」といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。

例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合は虚偽表示に該当するので、AB間の土地売買契約は無効である。
しかし、この場合において、土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却し、さらにAB間の土地売買契約が無効であるとすれば、Cは権利のないBから土地を購入したことになるので、Cには土地をAに返還する義務が生じてしまう。しかし、これでは善意の(=事情を知らない)第三者であるCの取引の安全が害される結果となり、不当である。

そこで、民法ではこうした第三者を保護する規定として、民法第94条第2項を設け、「虚偽表示の無効は善意の第三者に対して主張することができない」と定めている。この民法の規定により、上記の例ではAとBは、AB間の土地売買契約の無効を善意のCに対して主張することができない。その結果、Cは問題の土地の所有権を有効に取得できることとなる。

なお、民法第94条第2項では、第三者が保護されるためには第三者が善意であること(事情を知らないこと)を要件としており、第三者が無過失であることまでは要求していない(判例)。
しかし、民法第94条第2項が類推適用される場面では、第三者に善意かつ無過失であることを要求する場合もある。
(詳しくは民法第94条第2項の類推適用へ)

極度額

根抵当権の目的不動産により担保される債権の弁済上限額。根抵当権の設定に当たって定められ、根抵当権者は、極度額を限度に、確定した元本および利息等・損害賠償金について根抵当権を行使すること(他の債権に先立って弁済を受けること)ができる。

極度額は、利害関係者の承諾を得なければ変更できない。また、元本の確定後は、極度額を、現に存する債権の額および以後2年間に生ずべき利息等・損害賠償金の合計額に減額することができる。

なお、根抵当不動産を取得した第三者等は、元本確定後の債務額が極度額を超えている場合、極度額を支払うことによって根抵当権を消滅させることができる。

居室

居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。

この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。

その反対に、「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。

なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアすることを必要としている。

ただし、居室として使用する地下室については採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)。

居住支援協議会

住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居など、住宅セーフティネットの構築や運営に関して協議する組織。地方公共団体、宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者の団体、居住に係る支援を行なうNPOなどによって構成される。

住宅確保要配慮者に対する居住支援は、民間賃貸住宅への円滑な入居、公的賃貸住宅等の整備など、地域の実情に即して関係者が連携して進めることが有効であることから、そのための協議、連絡を担うべく設置されている。

居住制限区域

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、年間積算線量が20ミリシーベルトを超える恐れがあり、被ばく線量を低減する観点から避難を継続することが求められる地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。

この区域では、除染を計画的に実施するとともに、早期の復旧に不可欠な基盤施設の復旧を目指すとされている。また、避難指示によって、区域内への不要不急の立入りを控えるとともに、立ち入る場合には被ばくする放射線量をできるだけ低減するよう行動すべきとされている。

なお、この区域の不動産について価格調査等を行うに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

居住調整地域

都市再生を図るため、住宅地化を抑制すべき区域として都市計画で定められる地域。地域地区の一つで、「都市再生特別措置法」に基づく制度である。

居住調整地域は、立地適正化計画区域のうち居住誘導区域以外の区域(市街化調整区域を除く)を対象に定められ、地域内では、3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為(0.1ha以上のもの)に対して、市街化調整区域と同様の規制が適用される

居住誘導区域

都市再生を図るため、居住を誘導すべき区域として立地適正化計画で定められる区域。「都市再生特別措置法」に基づく制度である。

居住誘導区域内においては、居住環境の向上、公共交通の確保など居住を誘導するための措置が講じられる一方、居住誘導区域外においては、3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為(0.1ha以上)を行なおうとする場合には、着手の30日前までに市町村長に届け出なければならず、届出に係る行為が住宅等の立地誘導に支障がある場合には、市町村長は立地適正化のための勧告をすることができる。

また、居住誘導地区内で20戸以上の住宅を整備する事業者は、事業実施のために必要な場合には、用途地域地区計画等の一定の都市計画または景観計画の決定・策定または変更を提案することができる。

居住用財産に係る譲渡所得の特別控除

居住用財産の譲渡利益に対する所得税について、課税を軽減する措置。

課税の軽減は、譲渡所得を計算するとき、譲渡利益から3,000万円(譲渡利益が3,000万円未満のときはその額)を控除する方法で行なう。

特別控除が適用されるのは、個人が自ら居住している土地・建物を譲渡して譲渡利益が生じた場合であって、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡した場合に限る。

居住用財産の買換え・交換特例

所得税の課税に当たって、不動産の譲渡によって生じた損失(譲渡損失)について、損失発生以降の複数年にわたって所得控除できる制度。所得金額の計算は各年ごとに独立で行なうという原則の例外である。



具体的には、所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡損失について、次の2つの場合に、当該年度における損益通算後の損失額を翌年以降3年間、所得から控除することができることとされている。


1. 居住用財産の買い換えのときに発生した損失であって、売却相手先が親族等ではないこと、買い替え資産に係る住宅ローン残高があることなど、一定の要件を満たす場合

2. 居住用財産を譲渡するときに発生した損失であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高があることなど一定の要件を満たす場合(当該資産に係る住宅ローン残高から譲渡金額を控除した額を限度とする)

ただし、これらの特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。

家具、たんす、下駄、琴、箱などの材料として使われる落葉高木樹。ゴマノハグサ科に属し、原産地は中国大陸とされる。日本でも古くから栽培されている。

桐材は、軽く、湿気に強く、耐火性・防虫性があり、狂いが少ない。また、色は淡褐色で優美である。このような性質から、桐は、樹木としても尊重され、その花や葉のかたちは紋所となっている。

切妻屋根

屋根の形式の一つで、棟からその両側に流れ落ちるかたちのもの。屋根は二面、建物の妻側上部が三角形となる。

切り土

傾斜のある土地を平らな土地にするために、地面を掘り取ること。

宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが2mを超える崖を生じるような切り土をする場合には、着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可を受けることが必要である(宅地造成等規制法第8条)。

近居

親子などが日常的に行き来できる距離に住むことをいう。その距離は、お互いの世帯が日常的に援助でき、援助されるような近さであると考えられている。

それぞれに独立して世帯を営みながら、子育て、介護などの必要に応えることのできる居住形態として注目されている。

金銭債権

金銭の支払いを受けることを目的とした債権をいう。

例えば、売掛金、貸金、不動産賃料、預金などはすべて金銭債権である。

金銭債権を流動化する手法(債権を早期に現金化する手法でもある)として、売掛債権、貸金債権、不動産賃料債権などを信託し、その受益権を金融商品として販売することが行なわれている。住宅ローン債権の流動化も、その一つである。

金銭債権は特約がない限り、貨幣価値の変動を顧慮する必要はなく(ただし一般的に利息の負担を伴う)、不可抗力による履行遅延が免責されないなどの特徴があるが、その特徴は金銭債権を裏付けにした金融商品にも反映されることとなる。

金銭消費貸借契約

借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のことである。

住宅を購入するために、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合には、購入者は購入する住宅に抵当権を設定し、抵当として金融機関に差し入れるのが一般的である。
この場合には、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約をまとめて一つの契約書に盛り込むことが多く、こうした契約は「金銭消費貸借抵当権設定契約」のように呼ばれる。

金銭消費貸借抵当権設定契約には次の契約条項が記載されるのが通例である。

1.借入金額・利率・返済期日・遅延損害金
2.返済の延滞や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置
3.不動産に対する抵当権設定
4.不動産の滅失等の場合における追加担保の差し入れ
5.不動産の売却・賃貸借等の制限
6.火災保険への加入
7.保証人または保証会社による保証

金属板葺き

金属板で屋根を覆うこと。

金属板には、亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミなどが使用されるが、最近では、銅、ステンレス、チタンなども用いられる。一般住宅では鋼板、アルミが多く使用されている。

金属板葺きには、軽量かつ安価であること、複雑な屋根でも加工しやすいことなどの長所がある。

金属板葺きの工法としては、一文字葺き、瓦棒葺き、横葺きなどがあり、いずれも板同士の継ぎ目を折り曲げて加工し、下地に釘などで止めるものである。
この他に、継ぎ目を溶接する工法が用いられる場合もある。

金属屋根

亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミ、銅、ステンレス、チタンなどの金属板で葺(ふ)いた屋根のこと。

禁治産者

常に心神喪失の状態にあり、禁治産の宣告を受けた者のこと(旧民法第7条)。

2000(平成12)年に民法が改正・施行されたため、この禁治産者制度は成年被後見人制度へと移行した(詳しくは「成年被後見人」へ)。

近傍宅地

登録免許税額の算定において、課税対象土地の価格評価のために用いる土地。「近傍類似地」「隣接地」とも言われる。

登録免許税額の算定に当たって用いる土地評価額は、原則としてその固定資産税評価額とされているが、私道、ため池、用水路など固定資産税が非課税の土地については評価額が定まっていない。この場合には、「評価対象の土地に接近するほぼ類似の土地」を指定して、その固定資産評価額の30%を課税対象土地の評価額とすることとされている。近傍宅地は、このときの「評価対象の土地に接近するほぼ類似の土地」である。

近傍宅地の指定は、登録免許税を課す法務局の業務であるが、指定方法は法務局によって異なるので確認する必要がある。

金融商品取引法

有価証券をはじめとする広範な金融商品の取引等について包括的なルールを定めた法律で、証券取引法を全面的に改正するなどにより、2007(平成19)年9月に施行された。

この法律の目的は、金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することである。そのために、企業内容等の開示制度、金融商品取引業者等に対する業務規制、金融取引所の開設・運営についての規制などを規定している。

その特徴は、

1.幅広い金融商品の取引業務を投資サービスとして捉え、そのような行為に対して横断的にルールを適用すること

2.投資家の保護と投資市場の自由な発達との均衡を図るため、プロの投資家への法の適用の特例を定めるなど、制度的な工夫がなされていること

3.規制の枠組みを、公正な価格形成などの市場機能に着目して構成していること

である。

この法律は、不動産の証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出されたすべての金融商品の取引等に対しても適用される。ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品(不動産特定共同化事業契約に基づく権利の証券化商品)については、同法の特例事業(倒産隔離されたSPC方式の事業)の出資持分以外は、保険契約、共済契約等に基づく権利の証券化商品と同様に、金融商品取引法の適用対象から除外されている。

 

なお、金融商品取引法が定める損失補塡等の禁止及び適合性の原則の規定については、不動産特定共同事業法の対象となる商品についても準用によって適用される。

近隣商業地域

都市計画法(9条)で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。

この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%または80%である。また容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。

この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3.店舗等
4.事務所等
5.危険や環境悪化の恐れが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場
6.ホテル・旅館
7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等、客席が200平方メートル未満のミニシアター
8.自動車教習所
9.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1.上記に挙げたもの以外の工場
2.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

近隣住区

居住の単位となる区域。小学校区を一つのコミュニティとし、その区域内に商業店舗、コミュニティセンター、公園などが配置され、基礎的な居住ニーズを満たすことができる。また、通過交通は近隣住区内から排除され、歩行のみで日常生活を営むことができる。

近隣住区の考え方は、アメリカのクラレンス・ペリー (Clarence A. Perry)が1924年に体系化した。郊外の開発計画ニュータウン計画などに幅広く取り入れられ、コミュニティの形成を視野に入れたまちづくりにも活かされている。

蟻害

シロアリにより主に木材が食い荒らされ、建築物の歪み・傾きなどのさまざまな不具合を引き起こすこと。

シロアリは、アリに似た白色または茶褐色の昆虫で、等翅目(シロアリ目)に属する。蟻とは無縁で、分類的にはむしろゴキブリに近い仲間である。胴体部にくびれがないことから、アリとの区別ができる。シロアリは生殖の時期には羽を持ち、羽アリとなって戸外へと移動する。
日本に生息するシロアリには、ほぼ日本全域に生息するヤマトシロアリ、千葉より西の温暖な海岸地域に生息するイエシロアリ、都市部に生息するアメリカカンザイシロアリのおおむね3種類がある。

特にイエシロアリは、湿潤な木材(主に建物の下部の木材)のみならず、乾燥した木材をも食害する能力を持ち、古材よりも新材を好んで食害し、加害場所から離れた場所に特別な巣を作り、急速に繁殖するため、その被害が大きい。

議決権(区分所有法における~)

区分所有法の第39条によれば、管理組合集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる(「普通決議」「特別決議」参照)。

ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している(区分所有法第38条)。
例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である(区分所有法第38条・第14条第1項)。

ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である(区分所有法第38条)。

義務違反者に対する措置(区分所有法における~)

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている(区分所有法第6条)。

このような共同の利益を守るために、区分所有法では「義務違反者に対する措置」という条項を設けている。その内容は次の1.2.のとおりである。

1.区分所有者が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の3つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条)
ある区分所有者が、共同の利益に反する行為をした場合(またはその恐れがある場合)には、他の区分所有者は、その行為の停止(またはその行為の結果の除去や、その行為を予防するために必要な措置を行なうこと)を、その区分所有者に請求できる。
これは、迷惑行為をする区分所有者に対して、他の区分所有者は誰でもその迷惑行為の停止等を請求できるという意味であるが、実際には管理規約の定めにより理事長理事会の決議を経て、理事長からその区分所有者に対して正式に行為の停止等を要求することが多い。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会普通決議が必要である。

2)使用禁止の請求(区分所有法第58条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者に対して専有部分の一定期間の使用禁止を請求することができる。
この使用禁止の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。

3)競売の請求(区分所有法第59条)
共同生活上の障害が非常に大きく、使用禁止の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者の建物・土地に関する権利を、強制的に競売することができる。
この競売の請求をするには、必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。

2.区分所有者の同居人や賃借人が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の2つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条第4項)
ある区分所有者の同居人や賃借人(区分所有法では「占有者」という)が、共同の利益に反する行為をした場合(またはその恐れがある場合)には、1.の1)の場合と同様に、他の区分所有者は、その行為の停止等を、その区分所有者に請求できる。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2)占有者に対する引渡しの請求(区分所有法第60条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することができる。
この請求をするには必ず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。
この請求が裁判で認められると、占有者はその専有部分から退去しなければならない。

逆線引き

都市計画で定める区域区分を、市街化区域から市街化調整区域に変更することをいう。

都市計画の見直しに際して、市街化区域内であるが、まとまった農地が残っているなどのため市街化を抑制すべきとされた地区が対象となる。
逆線引きがなされる背景には、特定市街化区域農地(生産緑地地区を除く)に対して固定資産税・都市計画税が宅地並みで課税されることなどの事情がある。ただし、事例は数少ない。

逆梁工法

ラーメン構造で組み立てたは、一般的に天井の下を通るため、室内に梁が出っ張る形になる。この梁の張り出しをなくすと、天井はスッキリし、家具のレイアウトもしやすくなる。また、梁を住戸の外側(一般にバルコニー側)まで移動すれば、天井も開口部も大きく取れる。それを可能にするのが逆梁工法(逆スラブ工法)。

張り出していた下の階の天井が、上の階の床側に出っ張ってくることになり、ここを二重床とすれば配管スペースとして利用でき、上下階の遮音性を高めることもできる。
また、逆梁をバルコニー側にまで移動すれば、そのままバルコニーの壁として利用でき、開口部も従来より高くなるため、天井高さまでサッシ窓などを大きく取ることもできる。

ギャラリー

片側が開けている幅広な廊下。英語のgallery。回廊、歩廊、柱廊などはギャラリーである。また、展示などに使われる場合も多く、画廊や美術品の展示場所もギャラリーと呼ばれている。

狭い意味で使われるギャラリーは、吹き抜け空間の上部にその空間に開かれた形で設置された廊下やバルコニーを指す用語で、劇場の張り出し席、教会の側廊(アイル)の上階から身廊に開けた廊下などがこれに該当する。

業界団体

産業ごとに結成されている同業種の集まり。その産業の発展のために、研修の実施、会員の規律の維持、社会的理解の促進、行政庁との連絡調整などの活動に当たっている。

不動産業の全国的な業界団体としては、(一社)不動産協会、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)、(公社)全日本不動産協会、(一社)日本住宅建設産業協会、(一社)不動産流通経営協会などがある。
そのほか、マンション管理、ビル管理、不動産の証券化などの事業についても、それぞれに業界団体が結成されている。

業務管理者(賃貸住宅管理業の〜)

賃貸住宅の管理に関する知識・経験等を有する一定の資格者。賃貸住宅管理業法に基づき、賃貸住宅管理業を営む場合に、事務所毎に選任し配置しなければならないとされている。

業務管理者の資格は、賃貸不動産経営管理士宅地建物取引士等であって一定の要件を満たす者について認められる。

業務停止

監督処分の一つで、宅地建物取引業者に対してその業務の全部または一部の停止を命令することをいう。

業務停止を命令できる場合は宅地建物取引業法に規定されており、業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、監督処分としてなされた指示に従わないときなどに行なわれる。その期間は、1年以内である。

また、業務停止の処分に違反したときには、宅地建物取引業免許を取り消すこともできる。

業務を行なう場所の届出

宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること。

1.趣旨
宅地建物取引業者は、宅地建物の分譲・代理媒介のために現地案内所を設けたり、展示会・相談会・抽選会を催すなどの方法で、「事務所」以外の場所で契約を締結し、または契約の申込みを受ける場合がある。
このような場合についても公的機関が監督し、業務の適正を確保する必要があるので、そのような案内所等を事前に届け出るよう宅地建物取引業者に対して義務付けたものである。

2.届出の対象となる場所
国土交通省令で定める場所である。これは、具体的には「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」のことを指している。
(詳細は「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」へ)

3.届出をすべき時期
案内所・展示会等で業務を開始する日の10日前までに届け出なければならない。

4.届出の方法
宅地建物取引業者は、所定の様式による届出を、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)と、その案内所等が所在する都道府県の都道府県知事の両方に届け出なければならない。

なお、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)に対する届出は、案内所等の所在地を管轄する知事を経由することになっている。

5.届出書の内容
届出書の様式は、施行規則様式第12号に規定されている。
届出書の内容は、「対象となる案内所・展示会等の場所」「業務の種別」「業務の態様(契約の締結、契約の申込みの受理)」「取り扱う宅地建物の内容等」「業務を行なう期間」「専任の宅地建物取引士の氏名・登録番号」である。

銀行印(会社の~)

会社が銀行口座を開設する際に、銀行に届け出た印鑑のこと。
小切手や手形の振り出しにこの銀行印が必要である。

銀行印(個人の~)

個人が銀行口座を開設した際に、銀行に届け出た印鑑のこと。

銀行住宅ローン

個人に対する住宅資金の融資(住宅ローン)のうち、銀行等の預貯金取扱金融機関が行なうものをいう。

銀行住宅ローンを行なうのは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など、預金の受入れを営むことのできる金融機関(預貯金取扱金融機関)である。これらの金融機関は、銀行法等の法律に基づいて免許を受け又は設立され、業務全般について政府の強い監督のもとに置かれている。

銀行住宅ローンの多くは、融資期間が長期であること、個人に対する多額の融資であることなどによる貸し倒れリスクに対応するため、住宅金融支援機構と連携して実施されている。

なお、住宅金融専門会社、消費者金融会社、保険会社などが行なう住宅ローンは「ノンバンク住宅ローン」と言われ、業務に対して貸金業法が適用される。

区域区分

都市計画によって、都市計画区域市街化区域市街化調整区域とに区分することをいう。

区域区分は、

1.都道府県が、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があると認めるとき
2.都市計画区域が、指定都市の区域、首都圏の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏の都市整備区域の全部または一部を含む場合

に定められる。

なお、区域区分が定められていない都市計画区域を「非線引き区域」と呼ぶことがある。

区域区分が定められていない都市計画区域

市街化区域市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

一つの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」(または「線引き」)と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている(かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された)。

1.趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している(詳しくは「区域区分」へ)。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2.土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なお、この「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3.都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない(都市計画法第13条第1項第11号)。
また、市街地開発事業促進区域を定めることも可能である(都市計画法第13条第1項第13号・第8号)。

4.開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし、開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに、市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である(都市計画法施行令第19条)。
また開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準(技術的基準)だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり、区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準(市街化調整区域の開発許可の基準)は適用されない。

杭基礎

直接基礎では十分に建物を支持できない場合に用いられる基礎。
コンクリート製などの杭を打設して硬い地盤まで到達させ、その杭の上に建物の土台を築くものである。

また固い地盤がない場合には、杭自体の摩擦力で、建物全体の荷重を支える方法が取られる。

空気清浄機

空気に含まれる浮遊物を除去する装置。一般的に、空気をフィルターに通し、浮遊物を濾過する方法が用いられている。

空気清浄機は、小さな粒子を効率よく濾過する性能を備えなければならない。濾過のためのフィルターは目の細かい不織布が使われ、さらに静電気を帯電させることによって吸着力を高める場合が多い。また、空気を吸い込むためのファンは、部屋の大きさに相応する吸引力が必要である。

空気清浄機は、稼働によって濾過能力が落ちるので、フィルターの掃除・交換が必要である。

なお、空気清浄機に加湿機能を加えた加湿空気清浄機もある。

空室対策

賃貸住宅やビルの経営において、賃借人(テナント)がいない住戸(空室)を解消することまたはそのための方策をいう。

空室対策は、借し主のニーズにより良く応えることを基本として実施される。
例えば、賃借人の属性を広げる、家賃、敷金など賃借条件を適正化する、リフォームリノベーションなどによって賃貸スペースの価値を高めるなどが行なわれている。

空中権

2つの意味がある。

1.土地の上空の空間の一部を使用する権利
契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。

区分地上権による空中権は、工作物(例えば空中電線)を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利をいう。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地(例えば電柱の設置場所)の便益のために他人の土地の空中を使用する(例えば電線を設置する)権利である。

いずれも、民法上の物権として認められている。

2.未利用の容積率を移転する権利
都市計画で定められた容積率(建物敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいう。

一定の条件のもとで容積率を割増しする方法(実質的に容積率が移転される)としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度があるが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存建物の未利用容積率を移転することはできない(「連坦建築物設計」を除く)。

もっと広範囲で容積率を移転できる制度としては、「特例容積率適用地区制度」がある。これは、都市計画で一定の区域を定め、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することを認める制度であり、2001年に創設された。

現在、東京都千代田区の一部が「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用地区」(116.7ha)として指定され、東京駅の駅舎敷地で未使用となっている容積率(東京駅は復元改修後、それ以上容積率を使用しないで保存される)を、その周辺の新築ビル(東京ビルディング、新丸ビル、丸の内パークビル、八重洲側の南北グラントウキョウビル等)に移転して、本来の容積率以上の高層ビル化を実現している。

容積率の移転は建築確認によって認められるもので、当事者が空中権を直接に取引する制度が確立しているわけではないが、容積を移転する敷地に対して移転先の敷地所有者が地役権を設定し、移転敷地所有者にその対価を支払うという方法が取られている。

なお、アメリカでは、未利用容積率を移転する権利がTDR(Transferable Development Right:移転可能な開発権)として法制化されている。

空地率

敷地面積から建築面積建物が建っている部分の面積)を差し引き、敷地面積で割った値のこと。
敷地に占める空地(くうち:敷地のうち建築物が建てられていない部分のこと)の割合を示す数値である。

空地率が高いほど、建築物の周囲の環境が良好になると考えられている。また近年では高い空地率を確保し、空地に歩行用通路・樹木・植栽等を整備することにより、不動産の価値自体を高めるという開発手法が用いられている。

クオリティオブライフ

QOL」を参照。

躯体

建物の構造をかたちづくる部材の集まり(構造体)の総称。基礎、柱、、壁面、床などで構成され、建物に加わる力を支える役割を担っている。

躯体は、構造体の主要材料に応じて、木造、ブロック造、鉄筋コンクリート造(RC造)鉄骨造(S造)鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)などに区分される。

管柱

通し柱が1階から2階以上の階まで1本物の柱で通すのに対し、管柱は階の途中で胴差など桁材で中断されている箇所に用いる短柱をいう。

クッション・フロア/CF(シーエフ)クッションフロアの略 床材の~

床材のひとつで、合成樹脂で作られた厚みのあるシートをいう。CFはクッション・フロアの略語であるが、クッション・フロアは和製英語である。

クッションフロアは、木製のフローリングに比べて安価で耐水性、弾力性に優れているとされるが、床暖房は使えない。

クッションフロア

プラスチック系床材のうち、塩化ビニル系床材であって、発泡層を含んでいる厚さ2mm前後のプラスチックシートのことを「クッションフロアシート」または「クッションフロア」と呼んでいる。

「クッションフロア」は、表面層と裏打ち層の間に発泡層を挟んでいるため、保温性・衝撃吸収性があり、また水にも強い。そのため、洗面所・脱衣所・台所の床仕上げ材として多用されている。

区分所有

分譲マンションのように、建物が独立した各部分から構成されているとき、その建物の独立した各部分を所有することを「区分所有」という。

「区分所有」が成立するためには、次の2つの条件を満たす必要がある(区分所有法第1条)。

1.構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2.利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。

つまり、構造上・利用上の独立性がある建物であれば、分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫などでも区分所有が成立することができる(詳しくは「区分所有建物」へ)。

区分所有権

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。

この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。

区分所有権とは、この専有部分を所有する権利のことである(詳しくは「区分所有建物」参照)。

区分所有者

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。

この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。

区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである(詳しくは「区分所有建物」参照)。

区分所有者数

分譲マンションなどの区分所有建物において、専有部分を所有している者のことを「区分所有者」という。

この区分所有者は管理組合を結成し、集会において管理規約を議決し、同じく集会においてさまざまな議案を議決することができる。

このように集会で議決を行なう場合には、通常の案件は普通決議で議決し、特別の案件は特別決議で議決することになるが、どちらの議決方法においても、「区分所有者数」のうちの一定以上の賛成が必要である。

ここでいう「区分所有者数」とは、次のような方法で求めた数である。

1.1人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える
2.1人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える
3.2人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数える

区分所有建物

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有建物となるためには次の2つの要件を満たすことが必要である。

1.建物の各部分に構造上の独立性があること
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2.建物の各部分に利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれ一つの住居として使用可能であるということである。

上記1.と2.を満たすような建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれる。区分所有建物については、民法の特別法である区分所有法が適用される。

代表的なものとしては分譲マンションが区分所有建物である。しかし分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、上記1.と2.を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となる。

なお区分所有建物では、建物の独立した各部分は「専有部分」と呼ばれる。
また、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」という。

廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有する。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となる(ただし土地権利が借地権である場合には「準共有」となる)。このとき区分所有者が取得している敷地の共有持分は「敷地利用権」と呼ばれる。

従って区分所有建物においては、区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という3種類の権利を持っていることになる。

区分所有法

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。「マンション法」と呼ばれることもある。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。

このため、1962(昭和37)年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約集会に関する法制度が整備された。

その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、1983(昭和58)年に区分所有法が大幅に改正された。このときに、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められた。

また、1995(平成7)年の阪神・淡路大震災において被災マンションの建て替えが課題となったこと、老朽化したマンションの建て替えや大規模修繕を円滑に行なう必要が生じたことから、2002(平成14)年には、復旧決議における買取り請求規定の整備、建替え決議要件の緩和、団地内建物の建替え承認決議の創設などが措置された。

なお、マンションの建て替え等に関しては、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(略称「マンション建替え円滑化法」)」において、合意形成や権利調整についての特別の規定が定められている。

区分建物

一棟の建物のうち、構造上区分されている部分であって、独立して住居等の用途に使用できるものをいう(不動産登記法第2条第22号)。

具体的には、分譲マンションの各住戸が「区分建物」である。

区分建物の登記記録

一棟の建物を区分した各部分のことを、不動産登記法では区分建物と呼ぶ。
この区分建物の登記記録については、普通の建物の登記記録とは異なる特徴がある。

1.表題部が2種類存在する。一棟の建物全体の表題部があり、その次に各区分建物の表題部が置かれる。一棟の建物全体の表題部には、一棟の建物全体の物理的状況が表示され、各区分建物の表題部にはそれぞれの区分建物の物理的状況が表示される。

2.表題部に、建物の物理的状況を、最初に登記をすることを「表題登記」という。一棟の建物全体についてこの表題登記をする際は、その建物に属するすべての区分建物について、同時に表題登記をしなければならない(不動産登記法第48条第1項)。

3.区分建物の敷地は、区分建物所有者全員による共有となる。そのため、敷地の持分と区分建物を別々に売買すること等が法律(建物の区分所有に関する法律)により原則的に禁止されている。
そこで不動産登記法では、区分建物の敷地である土地に「敷地権である旨の登記」という特殊な登記を記載し、その登記がなされた以降は、土地と建物が一体的に処分されることを登記上でも明確にしている(詳細は「敷地権である旨の登記」へ)。

組合

共同の事業を営むために、複数の人が出資し、組合契約を締結することで結成された人の団体のこと(民法667条等)。

組合は法人と同様に人の団体であるが、組合は法人格を持たず、法人は法人格を持つという大きな違いがある。
組合は法人と比較して、団体としての拘束が弱く、構成員の個性が顕著であるといわれている。例えば、組合の財産は全組合員の合有であり、組合の債務に対しては構成員がその個人財産によって弁済する責任を負う。また構成員が組合を脱退する際には持分の払い戻しが認められている。

このように組合は個人の集合としての性格が色濃く、法人とは異なっている(民法第676条、第675条、第681条など)。

クラウドファンディング

不特定多数が特定の目的のために資金を提供する行為またはその行為によって資金を調達すること。通常、インターネットサービスを利用する。英語でCrowd-funding。ソーシャルファンディングともいわれる。

クラウドファンディング手法の特徴は、インターネットを通じた告知・呼びかけとそれに対する応募とをマッチングすることによって、特定のプロジェクトのために多数の人々から小額の支援を得ることである。資金提供のかたちには、寄付のほか、投資や購入の方法がある。

活用の分野は広範で、市民活動や芸術活動に対する支援、小規模な事業への資金提供、企業に対する小口投資などがある。市民によるまち・地域への投資手法として活用が期待されている。

クラック

ひび割れ、すき間。英語のcrack。建物の外壁、目地などに生じる。

建物にクラックが生じると、水が浸入し、錆や腐食が発生・進行する恐れがある。クラックが生じる主な原因は、塗膜の乾燥、材料の劣化、振動であるが、定期的に点検・補修することによって防ぐことができる。

クランプ

物を挟みネジで締め付け固定する工具。英語のclampで、万力の一種。物を加工するときに動かないようにするためなどに使われる。また、足場などを組み立てるときに鋼管を締め付ける金具も「クランプ」と言われる。

なお、英語のclampには、「かすがい」という意味もある。

繰上返済(住宅ローンの〜)

住宅ローンで借りた資金を、当初の契約よりも前倒しで返済すること。繰り上げ返済した金銭は、元金の返済に充当される。返済すべき元金が減少するため、その後の利息負担も減少する。

繰上返済の方法には、(1)毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法(期間短縮型)と、(2)返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法(返済額軽減型)とがある。利息を含めた負担総額は期間短縮型のほうが少なくなる一方、返済額軽減型は返済に充てる毎月の負担額を小さくできる。

繰越控除(不動産譲渡所得に係る~)

所得税の課税に当たって、不動産の譲渡によって生じた損失(譲渡損失)について、損失発生以降の複数年にわたって所得控除できる制度をいう。所得金額の計算は各年ごとに独立で行なうという原則の例外である。

具体的には、所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡損失について、次の2つの場合に、当該年度における損益通算後の損失額を翌年以降3年間、所得から控除することができることとされている。

1. 居住用財産の買い換えのときに発生した損失であって、売却相手先が親族等ではないこと、買い換え資産に係る住宅ローン残高があることなど、一定の要件を満たす場合
2. 居住用財産を譲渡するときに発生した損失であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高があることなど一定の要件を満たす場合(当該資産に係る住宅ローン残高から譲渡金額を控除した額を限度とする)

なお、この措置については、適用期限が定められているので注意が必要である。

クルドサック

行き止まり道路の奥がロータリーになっていて、車の方向転換ができるようになっている袋路のこと。クルドサックを用いることにより、住人以外の車の通過を防止し、防災・防犯上の安全が確保できる。

車寄せ(エントランスの)

玄関に設置され、自動車の乗り降りに使える付きの出入り口。ホテル、集会場など多くの人が出入りする建物に設けられているが、マンションの施設としてエントランスに設置される場合もある。

クレセント

引き違いサッシなどの召し合わせ部分に取り付ける、戸締まり用の金物。
片方の側にはフック状部分のある固定金物が、もう一方には取っ手の付いた円盤の縁に螺旋状の突出があり、これを回転させるとフックにかかるようになっている。

ちなみにクレセントとは三日月のことで、形状が似ていることによる。

クロス

天井や壁などの仕上げ材として用いられる薄い布製の装飾用壁紙のこと。布製だけではなく、ビニール製やプラスチック製のものも多く、環境問題を含めた安全性が問われている。

最近ではシックハウス症候群の原因とされるホルムアルデヒドを含まない壁装用接着剤が使われていたり、環境対応商品や機能性壁紙も登場している。

クロゼット

クローゼットのこと。

クローク

携帯品やコート類の一時預かり所。英語のcloak room。劇場、ホテル、会議場などに設置されている。

なお、預かり所では預かったものを一定の場所に保管することから、住宅に設ける衣類等を保管・収納する場所をクロークという例もある。しかし、英語のcloakにはそのような意味はなく、誤用である。

クロージング

不動産を売却する媒介業務が完了することをいう。

その業務は、通常、宅地建物の所有者からの売却依頼から始まり、物件の査定、広告、買い手の勧誘、価格や条件の交渉などを経て、売買契約の締結、物件の引渡しと代金決済で完了する。このように、媒介業務は連続的に進んで行くのであり、一件落着すれば「閉じる」。

クローズエンド

投資信託のうち、受益権の買い戻し義務がないもの。

クローズドエンドの場合には、信託の受託者は、受託資金を期限まで安定的に運用できるため、流動性に欠ける資産の運用も可能になる。一方、投資者は、保有する受益権を換金する場合には、受託者に買い戻しを求めることはできず、他者に売却する必要がある。

会社型の投資信託は大部分がクローズドエンドであり、上場されているREITもこれである。

なお、受益権を買い戻す義務のある投資信託は「オープンエンド」といわれ、契約型の投資信託の大部分はこれである。また、私募REITの大部分もオープンエンドである。

クローゼット

衣類や生活雑貨を収納するために間取りされた空間。英語のClosetで、「クロゼット」ともいう。「物置部屋」「押し入れ」もほぼ同義である。

CL

クローゼットのこと。

クーリングオフ

一定期間、無条件で契約の申込みの撤回または解除ができる制度。消費者を保護するための措置で、訪問販売、電話勧誘販売などに適用されるが、一定の宅地建物の取引もその対象となる。

クーリングオフの適用があるのは、

1.宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物売買契約において、2.その事務所やそれに準ずる場所以外の場所で申込みや締結がされた場合であり、3.撤回または解除ができるのは8日間以内

である。

撤回または解除は書面で通知しなければならないが、その理由などを示す必要はなく、発信日を明確にすれば良い。その通知があったときには、売主は速やかに手付金等受領した金銭を返還しなければならない。

グッドデザイン賞

推奨に価するデザインに与えられる賞またはそのしくみをいう。毎年、応募されたデザインについて審査・授賞される。1957年に創設され、公益財団法人日本デザイン振興会が主催している。受賞したデザインには「Gマーク」をつけることができる。

グッドデザイン賞におけるデザインは、「人間を中心に考え、目的を見出し、その目的を達成する計画を行い実現化する一連のプロセス」(日本デザイン振興会ホームページ)であるとされ、幅広い領域を対象としている。例えば、サービス付き高齢者向け住宅、工業化住宅なども受賞している。

グラスウール

溶融したガラスを短繊維化し綿状にしたものを接着剤で板、筒、帯状に加工したもの。断熱性、保温性に優れている。ガラス繊維(ファイバーグラス)ともいう。

グランピング

設備やサービスの提供を受けて行なうキャンプ。英語のglamorous(魅力のある)とcamping(野営)を合成した造語(glamping)である。

グランピングは、自然環境が豊かな場所に設置された、設備が整ったテントや小屋を利用して、食材の提供や調理サービスを受けて過ごす余暇活動(レクリエーション)の方法とされる。労力をかけずに手軽に野営し、自然を享受することが特徴で、そのための設備やサービスを提供する事業が展開されている。

グリル

料理用の焼き網。英語のGrill。焼き料理のための部屋Grill roomをさすこともある。

また、鉄格子や格子窓もグリルといわれるが、この場合の英語のつづりは“Grille”である。

グリーンカーテン

建物の外側を生きた植物で覆ってカーテン状にしたもの。「緑のカーテン」ともいい、壁面緑化の手法のひとつである。

グリーンカーテンは、窓の遮光のほか、外壁の温度上昇の抑制、光合成による二酸化炭素の吸収、外壁の保護、観賞植物の育成などの効果が期待できるとされている。

グリーンカーテンとして通常栽培されるのは、つる植物である。

グリーン住宅ポイント制度

高い省エネ性能を有する住宅を取得する者等に対して、商品や追加工事と交換できるポイントを発行する制度。政府の予算措置で実施され、毎年度、実施の有無、制度の内容、発行予算額が決定される。

グリーン住宅ポイントの発行対象は毎年度定められるが、おおむね、高い省エネ性能等のある持家住宅の新築、空き家バンク登録住宅等の購入、高い省エネ性能を有する賃貸住宅の新築、断熱改修等の住宅リフォームであって、一定の条件を満たす必要がある。また、発行ポイント数は、対象の種別などに応じて定められている。

発行されたポイントは、一定の商品や一定の追加工事と交換できる。

なお、発行したポイントが予算額に達すると発行が停止されるので、注意が必要である。たとえば、2021年度のポイント発行申請は、12月に受付を終了している。

グリーン投資減税(建築物に係る省エネルギー設備に関する~)

エネルギー起源の二酸化炭素の排出削減または再生可能エネルギー導入拡大に相当程度の効果が見込まれる設備等を取得した場合の減税措置のうち、建築物に係る省エネルギー設備を対象にしたものをいう。

対象設備を取得し1年以内に事業の用に供した場合には、所得税・法人税について、

1.取得価額の30%相当額の特別償却
2.取得価額の7%相当額の特別控除(中小企業者等に限る)
のいずれかを選択して適用できる。ただし、2011(平成23)年度から13(25)年度までの3年前に限られる。

減税の対象となる建築物に係る省エネルギー設備は、次の通りである。

1.エネルギー使用合理化設備
高効率空気調和設備、照明設備、高効率換気設備、高断熱窓設備(それぞれの設備が現行省エネルギー基準を25%上回るもの)を同時に設置する場合

2.エネルギー使用制御設備
ビルエネルギー管理システム(測定装置、中継装置、アクチュエーター、可変風量制御装置、インバーター、電子計算機により構成)で省エネルギー効率が全体で5%改善する場合

グリーンベルト

連続する帯状の緑地帯。英語のgreen belt。市街地が無秩序に拡大することを防止し、レクレーションや環境保全の必要に応えるために整備される。また、エベネザー・ハワード (Ebenezer Howard)が構想した田園都市も、広いグリーンベルトに囲まれている。

大規模なグリーンベルトは、ロンドン市街地の外縁を囲むものがよく知られている。日本でも、1939年に東京緑地計画としてグリーンベルトの整備が決定されている。しかしながら、東京緑地計画はほとんど実現しなかった。

グリーン・ニューディール

環境の保全・改善のための投資を促進することによって雇用を創出し、景気の浮揚を図ろうとする政策をいう。

その特徴は、環境投資と経済政策とを結び付け、「地球環境問題への対応」、「景気回復」、そして「エネルギーの確保」という3つの課題に対応することにある。

1920年代の世界大恐慌において採用されたニューディールは、TVA(テネシー川流域開発公社)設立(アメリカ)やアウトバーン建設(ドイツ)のような公共事業を中心とした投資を推進するものであったが、グリーン・ニューディールにおける投資は、気候変動問題に対応するための技術開発や、エネルギー構造の変革を推進する産業活動に向けられる。

グリーン・ニューディールの目標には、建物熱効率の改善、建物のカーボンニュートラル(二酸化炭素の排出ゼロ)化、スマートグリッドの構築などが含まれていて、不動産のあり方にも大きな影響を与える可能性がある。

グルニエ

アティック(attic、アテカともいう)と同意。

屋根裏部屋のこと。グルニエ・アティックとは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋であったが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれている。

グルーガン

銃の形をした接着用器具。英語のglue-gun。スティック状の固体接着剤を熱で溶かして接着面に付着させ、接着剤が冷えて固化する方法で接着する。「ホットガン」ともいわれる。

グルーガンに用いられる接着剤は、溶剤は使われておらず、比較的低温で溶け硬化が早い材料(熱可塑性プラスチック)が用いられている。このような接着剤を「ホットメルト接着剤」というが、材料によって溶解温度や強度に違いがある。したがって、グルーガンを使う場合には、接着剤の性質に応じて温度などを調整しなければならない。

紙、木材、布などを手軽に接着することができる器具であるが、ガラス、鉄、プラスチックなど表面が平滑なものの接着には強度不足となる恐れもある。また、発泡スチロールなど熱に弱い材料の接着はできない。

グループホーム(認知症対応型共同生活介護・介護予防認知症対応型共同生活介護)

認知症と診断され、要介護度1以上で、ホームのある市町村に住んでいる高齢者が入居し、10人未満の小単位でスタッフとともに共同生活を営む施設。認知症対応型共同生活介護、介護予防認知症対応型共同生活介護ともいう。

住み慣れた地域で、家庭的で落ち着いた雰囲気で穏やかに過ごすことで認知症の進行を遅らせ、家庭介護の負担を軽減することを目的としており、2006年、介護保険法改正により導入された「地域密着型サービス」の一つに位置付けられた。

グループホームの指定基準は、1事業所当たり共同生活住居(ユニット)が2以下で、1ユニットの定員は5~9人。居室・居間・食堂・台所・浴室・事務所などがあり、居室は原則個室で4.5以上と定められている。
介護職員は、ユニットごとに、常勤で利用者数の3人に対し1人以上、夜間も常時1人以上を配置している。

比較的小規模な施設なので、住宅を改修したものや社宅・寮を利用したもの、他の介護施設に併設したものなどがあり、運営主体の多くは、民間事業者やNPO法人などの非営利団体である。

費用は、家賃、光熱費、共益費、食費が掛かり、立地や建物・設備の仕様によって大きな開きがある。このほか、介護保険の1割負担の費用が掛かる。

グレーチング

格子状の蓋。英語のgrating。

排水機能を備えていて、道路や通路の溝蓋などに使われている。機能だけでなく、デザインの良さも必要とされる。      

蹴上げ

階段の一段の高さのこと。階段は足が乗る水平面の板(踏面=ふみづら)と踏面と垂直に交わる蹴上げで構成される。建築基準法では、住宅の場合、幅750mm以上、蹴上げ230mm以下、踏面150mm以上と決められている。

ケアハウス

1989年にスタートした後に登場した比較的新しいタイプの軽費老人ホーム。ケア付となるので、有料老人ホームと同様に、介護保険法の特定施設となれる。

指定基準を満たす職員が配置され、居室は専有部分が21.6平方メートル以上(共同生活室を設けるユニット型の場合は15.63平方メートル以上)で、トイレ・洗面所・ミニキッチン・収納が備えられている。
費用は、家賃・事務費・生活費を月額で支払うのが一般的。

ケアマンション

高齢者の居住の利便性を高めた集合住宅のこと。シルバーマンションともいう。

空間の設計や設備が高齢者の居住に適する他、介護、給食など日常生活に対する支援サービスを伴うことが多い。分譲、賃貸の両方のタイプがある。

高齢者の居住に関しては、

1.バリアフリーユニバーサルデザインを採用するなどの空間・設備デザインについての工夫、2.生活の手伝いや健康保持・医療サービスのような高齢者向け支援の提供、3.住宅費、生活費、医療費などを含めた経済的な負担の管理に対する支援

を総合的に考えなければならない。

経営管理権(森林の〜)

市町村が、森林所有者の委託によって森林を経営管理(伐採・販売・造林・保育)する権利。森林経営管理法に基づいて市町村が設定する。

経営管理権の設定対象となる森林は、水源涵養機能、木材生産機能、生物多様性保全機能等の森林の多面的機能の発揮のために間伐等の施業を実施すべきにもかかわらず、長期間にわたって施業が実施されていない森林である。

経営管理権の設定は、市町村が、森林所有者の意向・申出に基づいて「経営管理権集積計画」を作成し、森林所有者及び関係権利者の同意を得て行なう。そして、経営管理権が設定された森林の所有者は、その経営管理を市町村に委託することとなる。

設定された経営管理権は、権利設定後にその森林の所有者となった者に対しても効力がある。宅地建物取引業者は、取引や取引の代理・媒介に当たって、その旨を重要事項として説明しなければならない。

なお、経営管理権が設定された森林のうち林業経営に適した森林については、市町村は、その経営管理を林業経営者に再委託できるが、再委託によって経営管理する権利が「経営管理実施権」である。

経営管理実施権(森林の〜)

他者が所有する森林について、その経営管理(伐採・販売・造林・保育)を市町村の委託を受けて実施する権利。森林経営管理法に基づいて設定される。

市町村は、一定の森林について、森林の所有者自らが森林の経営管理を実施できない場合には、森林の経営管理を受託できる権利(経営管理権)を取得することができる。このとき、市町村は、森林管理権を設定した森林のうち林業経営に適した森林については、その経営管理を林業経営者に再委託できる。この再委託によって森林の経営管理を実施する権利が「経営管理実施権」である。

経営管理実施権は、設定を希望する民間事業者(一定の要件を満たす者)を公募し、審査・選定した民間事業者に対して設定される。

設定された経営管理実施権は、権利設定後にその森林の所有者となった者に対しても効力がある。宅地建物取引業者は、取引や取引の代理・媒介に当たって、その旨を重要事項として説明しなければならない。

景観行政団体

景観法に基づき行為規制等の権限を行使する都道府県・市町村のこと。具体的には、都道府県、指定都市、中核市を指す。

ただし、指定都市・中核市以外の市町村であっても、都道府県に代わって、景観計画、景観重要建造物、景観重要樹木、景観協定、景観整備機構の事務を処理することにつき都道府県とあらかじめ協議した市町村であれば、景観行政団体となる(景観法第7条第1項)。

景観計画

景観行政団体が策定する良好な景観の形成に関する計画のこと(景観法第8条第1項)。景観計画は、都市、農山漁村その他市街地または集落地域と、これと一体となって景観を形成している区域について定められる。この景観計画が定められた区域のことを「景観計画区域」という。

景観計画では、景観計画の区域(景観計画区域)、良好な景観の形成に関する方針、良好な景観の形成のための行為の制限に関する事項その他が定められる(第8条第2項)。
特に行為の制限に関する事項(第8条第2項第3号)については、

1.建築物または工作物の形態または色彩その他の意匠の制限
2.建築物または工作物の高さの最高限度または最低限度
3.壁面の位置の制限または建築物の敷地面積の最低限度
4.その他第16条第1項の届出を要する行為ごとの良好な景観の形成のための制限

などの制限のうちで必要なものを定めることができる(第8条第3項)。

景観計画区域

景観行政団体が策定する景観計画で定められた区域のこと(景観法第8条第2項第1号)。
景観計画区域では、行為の制限に関する事項(第8条第2項第3号)として、建築物工作物の形態意匠の制限、建築物・工作物の高さの最高限度または最低限度の制限、壁面の位置の制限または建築物の敷地面積の最低限度などのうち必要なものが定められている(第8条第3項)。

景観計画区域内で次の行為をするときは、30日前までに景観行政団体の長に届出を行なうことが必要である(景観法第16条第1項、第18条第1項)。

1.建築物の新築、増築、改築もしくは移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替または色彩の変更
2.工作物の新設、増築、改築もしくは移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替または色彩の変更
3.開発行為その他政令で定める行為
4.良好な景観の形成に支障を及ぼす恐れのある行為として景観計画に従い景観行政団体の条例で定める行為

この届出に対して、景観行政団体の長は、設計の変更等の措置を命じることができる(景観法第17条第1項)。この命令に従わない場合、景観行政団体の長は、原状回復を命令することができ、それにも従わないときは自ら原状回復等を行なうことができる(景観法第17条第5項、第6項)。
このように景観計画区域内での行為制限には、ある程度の強制力が付与されていることに特徴がある。また原状回復命令(景観法第17条第5項)に違反した場合、1年以下の懲役または50万円以下の罰金という罰則が予定されている(景観法第100条)。

景観重要建造物

景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物であって、景観行政団体の長が指定した建造物のこと(これと一体となって良好な景観を形成している土地その他の物件を含む)。
景観行政団体の長は、景観計画の景観重要建造物の指定の方針に即して、景観重要建造物を指定する(法第19条第1項)。

景観重要建造物の増築、改築、移転もしくは除却、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替え、または色彩の変更をするには、景観行政団体の長の許可が必要である(景観法第22条)。

なお、文化財保護法の規定により国宝、重要文化財、特別史跡名勝天然記念物または史跡名勝天然記念物として指定され、または仮指定された建造物については、景観重要建造物に指定することができない(法第19条3項) 。

景観重要樹木

景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な樹木であって、景観行政団体の長が指定した樹木のこと。
景観行政団体の長は、景観計画の景観重要樹木の指定の方針に即して、景観重要樹木を指定する(法第28条第1項)。
景観重要樹木の伐採または移植には、景観行政団体の長の許可が必要である(景観法第30条第1項)。

なお、文化財保護法の規定により特別史跡名勝天然記念物または史跡名勝天然記念物として指定され、または仮指定された樹木については、景観重要樹木に指定することができない(景観法第30条第2項)。

景観地区

都市計画によって定められる地域地区の一つで、市街地の良好な景観を形成するための地区をいう。

その指定要件等は景観法に規定されている。

景観地区内においては、建築物の形態意匠(デザイン・色彩など)が規制される他、条例によって、工作物の形態意匠の制限、建築物・工作物の高さ限度、壁面の位置等、開発行為等の規制を定めることができるとされている。この場合、形態意匠の規制については、各地区の事情に応じて多面的な基準を定め、その基準に基づいて審査・認定するという方法が採用されている。

なお、都市計画区域準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によって景観区域に準じた規制をすることができるとされている(準景観地区)。

景観法

良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律で、2004年6月に公布、同年12月から施行された。

この法律は、都市部だけでなく農村部等も対象にして、地域の個性を反映した柔軟な規制等によって景観の形成を図るための制度を定めており、景観に関する基本法とされる。

景観法に規定されている主な制度としては、

1.景観行政を担う主体としての景観行政団体
2.景観計画区域の指定、景観計画の策定、それにもとづく建築等の届出、デザイン・色彩に関する勧告・変更命令など
3.都市計画による景観地区の指定、建築等のデザイン・色彩、高さ等の総合的な規制、景観認定制度など
4.住民合意による景観協定
5.景観重要建造物景観重要樹木の指定・保全

などがある。

軽減税率(消費税の〜)

特定の商品に対する消費税の税率を軽減すること又は軽減して課せられる税率をいう。消費税を課している各国で広く採用されている。

日本では、消費税率を10%に引き上げる時点(2019年10月1日)に、合わせて軽減税率が導入される。軽減税率は8%で、軽減の対象となる商品は、「酒類」「外食」「ケータリング・出張料理等」を除く飲料食品、定期購読の契約をした週2回以上発行される新聞である。

消費税制度においては、事業者は、納入すべき消費税額の算定に当たって、売上税額から仕入税額を控除することになる。この場合、軽減税率が導入されているときには、仕入れ商品が軽減税率の対象であるかどうかによって仕入税額が異なる。そこで、2023年10月1日から、消費税の適切な課税を確保すべく、登録した事業者が商品ごとに適用税率・税額を表示した書類(インボイス)を交付する制度(インボイス方式)が導入され、インボイスに基づいて仕入れ税額控除を算定することとなる予定である。インボイス方式が実施されたのちは、原則としてインボイスに基づかない仕入れ税額控除は認められない。

また、2019年10月1日以降インボイス方式が導入されるまでは、軽減税率対象であるか否かを示す書類に基づいて仕入れ税額控除を算定する方法(区分記載請求書等保存方式)が適用される。

なお、小規模事業者については、事務負担軽減のため、納入すべき消費税額の算定に当たって簡易な方法を採用することが認められている。

蛍光灯

ガラス管の内面に塗った蛍光物質を発光させる照明灯。

蛍光灯のガラス管には、アルゴンなどの希ガスと少量の気体水銀が封入され、内面には蛍光塗料が塗られている。そして、放電によって電子が管内の水銀原子に衝突して紫外線が放射され、さらにその紫外線が塗られた蛍光物質を照射して可視光線が発生する。これが発光のしくみである。

蛍光灯が点灯するためには放電を始動させるための装置が必要で、その装置にはいくつかの種類がある。たとえば点灯管(グロースタータ)はその一つである。       

経済産業省

国の行政事務を分担管理する機関のひとつ。経済産業省設置法に基づいて設置され、その長は経済産業大臣である。英語表記は、Ministry of Economy, Trade and Industryである。

経済産業省は、「民間の経済活力の向上及び対外経済関係の円滑な発展を中心とする経済及び産業の発展並びに鉱物資源及びエネルギーの安定的かつ効率的な供給の確保を図ること」(経済産業省設置法)を任務とし、その達成のための事務を司っている。

所掌事務は多岐にわたるが、産業政策、通商政策、エネルギー政策に関する事務の多くは、経済産業省が担っている。また、資源エネルギー庁、特許庁、中小企業庁は、経済産業省の組織である。

たとえば、住宅設備機器、インテリア用品、工場生産住宅などの生産に関する指導・助成や、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する指導・助成は、国土交通省だけでなく経済産業省も行なっている。

形質変更時要届出区域(土壌汚染対策法の~)

土壌の汚染状態が基準に適合していない土地であって、土壌汚染の摂取経路がなく、健康被害が生じる恐れがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域(摂取経路の遮断が行なわれた区域を含む)。土壌汚染状況調査の結果によって都道府県知事が指定するが、指定する区域には、一般の区域のほか、埋立地管理区域、埋立地特例区域、自然由来特例区域の種別がある。指定は公示され、台帳に記載して公衆の閲覧に供される。

この区域内では、土地の形質変更をしようとする場合には、都道府県知事に計画の届け出が必要である。このとき、計画が適切でない場合には、計画の変更が命じられる。この制限は、宅地建物取引の営業における重要事項説明の対象とされている。

経常利益

企業会計上の概念で、企業の経常的な経営活動から生まれた利益をいう。

通常、一会計年度の間の値をいい、当期の経常的な経営実績を表わすとされる。

経常利益は、当期の損益計算書をもとに、営業収益(売上高)から営業費用(売上原価、販売費・一般管理費)を引いた値(営業利益)に、さらに営業外の収益・費用(利息の受取・支払、有価証券の売却損益など)を加減して算出される。従って、特別損益(固定資産の売却損益、過年度の減価償却過不足修正額など)は反映されない。 

経常利益=営業収益-営業費用±営業外の収益・費用

この値がマイナスの場合は経常損失となるが、両者の総称が「経常損益」である。

珪藻土

藻の一種である珪藻類の遺骸による堆積土で、素材色は白色、灰白色、淡黄色。多孔質で吸水性に富むが、軽くて脆い。もともと研磨材、耐火材、七輪などの材料に使われたが、近年、高い吸放湿性、吸臭・吸音性、断熱性からシックハウス対策として注目され、住宅の内・外壁に使用されることが多い。

漆喰のようにツノマタなどを混ぜた左官塗り用だけでなく、素人でもローラーやハケで簡単に塗れる塗装タイプの製品も開発されている。

経年劣化

時間とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の方法で使い続けることによる摩滅、汚れ等の損耗も経年劣化である。

 

不動産の賃貸借契約解除の際に賃借人が負担すべきとされ、原状回復は、賃借人の故意・過失等による劣化の回復であって、経年劣化による損耗の回復は含まれない。たとえば、国土交通省が示す「原状回復ガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡などの通常の住まい方で発生するものや、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂などの建物の構造により発生するものの回復は、賃貸人の負担となるとしている。

競売

債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のこと。

刑罰

犯罪に対して国家が犯人に与える罰のこと。

刑罰には重い順に「死刑、懲役、禁固、罰金、拘留、科料」があるとされている。
「懲役、禁固、拘留」は自由刑に分類され、「罰金、科料」は財産刑に分類される。
また、財産刑の付加刑として「没収」がある。

軽費老人ホーム

軽費老人ホームは、地方自治体や社会福祉法人など公的機関が設置・運営する福祉施設。
無料または低額な料金で入居でき、食事の提供、その他日常生活に必要な支援を提供する老人福祉施設の一つである。

軽費老人ホームは、給食付のA型と自炊タイプのB型、そして「居宅サービス」を提供する機能を持つケアハウスの3種類があるが、2008年にケアハウスへの一元化が決定。A型、B型は建て替え時にはケアハウスへの転換が求められる。
A型には、月収34万円以下という所得制限があり、月額費用も所得に応じて決められる。B型は、自炊できるぐらい自立していることが入居の条件。

景品表示法(不動産業における~)

商品やサービスの表示や景品類の提供に関して、一般消費者による自主的、合理的な選択を阻害するおそれのある行為を制限・禁止する法律。正式名は「不当景品類及び不当表示防止法」で、1962年に制定された。

景品表示法によって禁止される「不当な表示」および制限・禁止される「景品類」は、告示によって明示され、それに反する行為に対しては、措置命令、課徴金納付命令などが課せられる。また、不特定かつ多数の一般消費者に対して優良誤認・有利誤認を与える行為については、適格消費者団体がその停止・予防等を求めることができる。

景品表示法は、不動産取引に対しても適用される。特に、不動産広告は、誤認を招く恐れが大きいため、景品表示法に基づいて、政府の認定を受けた「不動産の表示に関する公正競争規約」(不動産公正取引協議会連合会)が定められている。

契約

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。

具体的には、売買契約賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

契約一時金(賃貸住宅における~)

賃貸住宅を賃借するときに、賃料とは別に契約時に一括して支払う金銭。その内容や使途は場合に応じてさまざまで、契約時にはその意味や適切さについて十分に確認しなければならない。

たとえば、礼金、保証金、敷引きなどは、いずれも契約一時金に該当するが、何に対する対価であるかについて、貸主・借主双方が合意する必要がある。また、敷金は、債務を担保するためのもので契約終了時などに精算する金銭であるから、契約一時金に含めることは適切ではなく、区別して金額等を明記しなければならない。   

契約責任原理

契約の締結によって一定の行為を履行する責任が生じるという私法上の原理。債務不履行によって損害賠償責任が生じるのはこの原理に基づく。

伝統的に、契約責任原理によって損害賠償責任が生じるのは、「債務者の責めに帰すべき事由(帰責事由)」によって債務が履行されない場合であり、債務者の故意・過失又は信義則上これと同等の事由がない場合には、損害賠償責任は生じないと考えられている。これに対して、消費者契約法理の進展などを背景にして、契約によって引き受けた結果を実現できなかったことによって生じた損害(ただし契約が想定していない障害による損害を除く)に対しては賠償の責任があるとし、債務不履行に対して責任を負わないのは「契約において債務者が引き受けていなかった事由」がある場合であるという考え方が提起されている。

このような考え方の違いは、契約責任原理を適用する場合に責任を負う根拠をどこに求めるかの違いの現れでもあり、前者は故意・過失の存在に、後者は契約の拘束に反する行動に、それぞれ責任を負わせることとなる。最近は、契約に基づく規律を重視する立場が強くなっていて、どちらの考え方を適用すべきかなどについて議論がある。

なお、契約責任原理の適用に当たっては、不動産の売買のような特定物の取引において、売主が引き受ける責任の範囲や内容を明確に確定できるかどうかなど実務的な視点からの議論も必要である。

契約締結上の過失

私法上の概念で、契約締結の過程において、一方の過失によって相手方が損害を受けたという場合に、その賠償責任を認めようとする責任理論をいう。

契約に当たって、調査・報告、配慮、注意などの義務を怠ったことにより、契約が不成立または無効となって不測の損害を与えたときに、民法で規定する信義則に違反したとして、損害賠償の責任を負うことになる。この考え方は、判例によって確立しており、損害賠償の範囲は、契約が有効なものと信じたことにより被った損害(現地検分の費用、銀行融資の利息、改修などに要した追加費用など)とされる。

例えば、売主に調査・告知義務違反があり損害を与えた場合(例えば、隣地の高層マンション計画の不告知によって生じた日照障害)、契約の準備段階で注意義務違反があり契約締結に至らなかった場合(例えば、相手に誤信を与えて取引予定の建物が改修されたが契約締結に至らなかった場合に、誤信を与えないようにする注意を怠ったとされたケース)などがその例である。

契約の解除

契約締結時にさかのぼって契約を解消すること。

ただし、賃貸借契約のように継続的な契約の場合には、契約の効果は将来に向かってのみ解消するため、解約ということが多い。

その方法は、大きく、当事者の片方が一方的に契約を解除する場合と契約の当事者で話し合って契約をなかったことにする場合(合意解除)に分かれる。前者はさらに、法律の規定によって解除する権限が発生するもの(法定解除)と、契約などで定めた条件に従って発生するもの(約定解除)の2種類がある。

法定解除ができるのは、相手方に履行遅滞や履行不能のような債務不履行があった場合と、売買契約における契約不適合責任にもとづいて解除する場合である。また、約定解除には、解約金を支払っていつでも解約できると定めた場合(解約手付)、期間内に建物を建築しないときには買い戻す約束をした場合(買戻特約)などのケースがある。

契約不適合

売買や請負において、契約に基づいて引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合していないことをいう。

たとえば、土地の地目が異なっていれば種類が不適合であるし、建物の耐震強度が不足していれば品質の不適合となる。また、受け取った品物の個数が違えば数量の不適合である。

目的物が不動産の場合には、品質に関する不適合の判断が問題となる。「住み心地」のような品質は評価が難しいし、耐震性、耐火性などは設計や工事記録を精査しないとわからない。あるいは、既存住宅などについては経年的な品質の劣化をも考慮しなければならない。住宅性能評価や住宅インスペクションを実施することは、契約不適合に対応するためにも有効である。

また、不動産売買において契約表示面積と実測面積のあいだに過不足があったときには、契約において実測面積を基礎に代金額を定めるとの合意がある場合に契約不適合となる。

契約不適合の場合には、買主・注文者は、売主・請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金減額請求報酬減額請求損害賠償請求又は契約解除権の行使をすることができる。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならないとされている。

このルールは、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって明確化された。

契約不適合責任

売買契約や請負契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつである。

買主・注文者は、契約不適合責任を負う売主・請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求又は契約解除権の行使をすることができる。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならない。

民法(債権関係)改正前は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があったときの責任等について特別の規定が定められていたが、改正によってこの規定が削除され、隠れた瑕疵があった場合を含めて、目的物が契約に適合しない場合の規定に統合・整理された(改正法の施行は2020年4月1日から)。この統合・整理された規定では、引き渡した目的物が契約に適合しない場合には、引渡した者(売主・請負人)に履行の追完、代金の減額等の責任が生じることとなる。この生じる責任が契約不適合責任である。

なお、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」とおおむね同義であるが、特定物(その固有性に着目して取引され代替性がない)の売買についてのみ使われる用語である。

軽量鉄骨

正式名称は「軽量形鋼」。
厚さ6mm未満の鋼板を、複雑な形状に折り曲げてつくった鋼材のことである。

この軽量鉄骨には、断面の形状等により多数の種類がある。
最もよく使用されるのは、断面の形状がアルファベットの「C」に似たもの(「リップ溝形鋼」)である。

軽量鉄骨構造

鉄骨構造の一つ。
軽量鉄骨構造とは、次のような特徴を持つ鉄骨構造である。

1.軽量鉄骨を柱・として使用する。
2.ブレース(brace:留め具)で柱・梁を対角線につなぐことにより、水平方向の外力に対抗できる構造をつくる。
3.木質系パネル・軽量気泡コンクリートパネル・窯業系パネルなどで壁・床を構成する。

従って、「軽量鉄骨構造」とは、在来工法木造建築物における木造軸組を「軽量鉄骨とブレース」に置き換えたものであると考えることができる。

こうした「軽量鉄骨構造」は、一般住宅やアパートに使用されることが多い。

蹴込み

階段の踏面のあいだを繋ぐ垂直方向の面、あるいは、下段の踏面のうち上段の踏面と重層している部分(下段が上段の端よりも奥に突き入れている場合のその部分)をいう。

また、家の上がり口の前面を言う場合もある。

化粧合板

普通合板の表面をプラスチック材料などで覆ったもの。

欠格事由(宅地建物取引業免許の〜)

宅地建物取引業の免許を得ることができない事由。宅地建物取引業法は、業務を行なうためには許可が必要とし、許可の基準を定めている。欠格事由は、その基準に規定された許可できない事項である。

例えば、申請前5年以内に免許の不正取得、情状が特に重い不正不当行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合、宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合などである(詳細は「免許の基準(宅地建物取引業の~)」を参照)。

欠陥住宅

備えるべき安全性能を欠いている住宅をいう。

その性能としては、風雨、地震、火災に耐える性能、地盤や主要構造部の堅牢性、さらには防音、通気、シックハウス防止等室内環境の水準などがあるが、その確保すべき水準は必ずしも明確ではない。例えば、建築基準法などの法令の規定に違反している場合、常識的な住宅としての性能を欠く場合、請負契約などで予定している性能を満たさない場合などは、欠陥住宅である可能性が大きい。また、欠陥住宅であるという苦情としては、雨漏り、亀裂の発生などに関するものが多い。

欠陥住宅が発生する原因の多くは、設計の誤りか施工時の手抜きやミスである。そこで、その責任を明確にするため、住宅の品質確保の促進等に関する法律では新築住宅の建築請負者や売主に対して、柱などの構造上重要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分について、引渡し後10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。さらに、住宅の性能基準を客観的に評価し、その性能を保証する制度(住宅性能表示制度)も運営されているが、この制度を用いるかどうかは任意である。

結露

空気の温度を徐々に下げていくと、ある温度で空気中の水蒸気が飽和状態になり、さらに下げると過飽和状態になり水滴となる。これを結露という。

住宅の床・壁・天井や窓ガラスなどに結露すると(これを表面結露という)、カビや汚れの原因になる。また、断熱材や構造部材などに結露すると(これを内部結露という)、断熱性能はゼロ状態になるし、建物の耐久性を著しく低下させることになる。

煙感知器

火災による煙を感知し、火災信号を発する設備。温度が上昇する前に感知できるため、火災の早期発見に有効とされている。

一般に天井に取り付けられる。感知方法に応じて、煙によるイオン電流の変化により作動するイオン化式スポット型、煙による光電素子の受光量の変化により作動する光電式スポット型、煙の累積による光電素子の受光量の変化により作動する光電式分離型に分類される。また、作動する煙の濃度に応じて、1種(煙濃度5%)、2種(煙濃度10%)、3種(煙濃度15%)の種別があるが、一般的な煙感知器は2種である。

ケヤキ

建築用材や家具材として広く使われるニレ科の落葉高木。材は硬くて、木目が美しく、磨くと光沢が出る。「欅」または「槻」と表記される。

樹木は、街路樹、防風林、庭木などとして植えられている。また、ケヤキの老樹は珍重されることがある。

間(ケン)

長さの単位で尺貫法で用いられる。1間は6尺(1.8182m)で、1平方間が1坪(3.3058平方メートル)である。

なお、「間」はもともと柱間の数を示す単位(柱の数-1)であって、長さが決まっていたわけではない。その名残もあって、京間(畳割制)のの長さ(長辺)を指すときには、6尺3寸(1.9091m)を1間とするのが慣例である。

嫌悪施設

近隣に立地することが嫌がられる施設をいう。

住宅地での立地について紛争が発生したり、地価に影響を与える場合がある。

例えば、公害発生の恐れがある施設、不快感や危険感を与える施設、風紀を乱す恐れのある施設、地区のイメージやまち並みを低下させる施設などである。
だが、法令に合致した立地であればその立地を抑制することは財産権の不当な制約となる恐れがあり、また、立地の影響を客観的に評価することも困難である。個別具体的に、立地の当否について社会的な合意を図っていくほかない。

権原

私法上の概念で、ある法律行為または事実行為を正当とする法律上の原因をいう。

例えば、他人の土地に建物建築する権原は、地上権賃借権等である。

ただし、占有の場合には、占有を正当とする権利にもとづかないときにもその権利は保護され、占有するに至ったすべての原因が権原となることに注意が必要である。権限と区別して、「けんばら」と読むこともある。

権限外の行為の表見代理

表見代理は、代理権のない者(無権代理人)と本人との特殊な関係によって無権代理人を真実の代理人であると誤信させ、代理権の存在を信じて取引した善意無過失の相手方を保護するための制度である。表見代理においては、その代理行為を代理権のある行為として扱い、本人に対して効力を生じさせる(取引の効果を本人に帰属させる)こととなる。

なお、代理権授与表示による表見代理代理権消滅後の表見代理、権限外の行為の表見代理の3種類がある。

権限外の行為の表見代理は、代理人が本人から与えられた権限以外の行為をした場合に、相手方が権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由がある場合である。この場合には、代理権限内の行為であると信じた無過失の相手方は、本人に対して行為の効力を主張できる。

権限外の行為の表見代理の例は、たとえば、財産管理のために土地を賃貸する代理権を与えられた代理人が、土地を売却する契約を締結した場合である。

権限踰越の表見代理

表見代理となる場合の一つ。民法に定める「権限外の行為の表見代理」と同じである。詳しくは、「権限外の行為の表見代理」を参照。

健康型有料老人ホーム

自立生活を基本とする高齢者向け居住施設。有料老人ホームの類型の一つである。

健康型有料老人ホームでは、食事の提供、洗濯の代行等のサービスを受けることができるが、原則として自立して生活する。また、レクレーション設備などを備えた施設もある。ただし、介護が必要になれば、施設を退去しなければならない。

なお、有料老人ホームには、「健康型」のほか、生活支援サービスのみを提供し介護サービスは別の契約となる「住宅型」、介護サービスを提供する「介護付」がある。

健康経営

従業員等の健康保持・増進を、経営の視点で考えて実践すること。企業が経営理念に基づいて従業員の健康保持・増進に取り組むことによって、従業員の活力向上や生産性の向上等の組織の活性化をもたらし、業績向上や組織としての価値向上へ繋がるとされる。

健康経営の具体的な施策は、例えば、検診等に関する費用補助、健康づくりセミナーの実施、ジム利用の費用補助などがある。

健康住宅

シックハウス症候群の発生を予防していることを謳って販売される住宅。有害化学物質やハウスダストが発生しないように配慮しているとされるが、その基準等は明確に定まっていない。また、シックハウス症候群の発生機序については十分に解明されていない。

なお、シックハウス症候群の発生予防については、建築基準法に基づき、汚染源である2種類の化学物質の使用が禁止・制限され、換気装置の設置が義務付けられているほか、住宅品質確保促進法で化学物質の表示を義務化するなどの対応が図られている。

健康被害が生ずる恐れのある土地の調査

土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずる恐れがある土地について実施する汚染状況の調査をいう。土壌汚染対策法に基づく調査の一つで、都道府県知事の命令によって、当該土地の所有者等が指定調査機関に調査させる。

調査を命じるのは、次のいずれかの要件に当てはまる土地である。ただし、既に汚染の除去等の措置が講じられている土地、鉱山の敷地等については、調査命令の対象とはならない。

イ 当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が基準に適合しないことが明らかで、それに起因して現に地下水の水質の汚濁が生じ、又は生ずることが確実であると認められ、かつ、地下水の利用が予想される土地。

ロ 当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が基準に適合しない恐れがあり、それに起因して現に地下水の水質の汚濁が生じていると認められ、かつ、地下水の利用が予想される土地。

ハ 当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が基準に適合せず、又は適合しない恐れがあると認められ、かつ、当該土地が人が立ち入ることができる土地。

検索の抗弁権

保証人が「主債務者には取立てが容易な財産がある」と立証した場合には、債権者は先にその主債務者の財産から取立てをしなければならない。これを「検索の抗弁権」と呼んでいる(民法第453条)。

例えば、AがBから100万円の借金をし、Aの友人であるCがその借金の保証人になったとしよう。このとき債権者Bが、保証人Cに対して100万円の債務を支払うように請求したとする。

その際に、保証人Cが「主債務者Aには強制執行が容易な銀行預金60万円がある」と証明し、保証人Cが検索の抗弁権を行使したならば、債権者Bはまず主債務者Aから60万円を取り立てなければならない(もし、主債務者Aが取立てに応じない場合には、その銀行預金に対して債権差押などを行なうべきである)。

また、債権者が迅速な取立てを怠ったために、取立て可能であった金銭が取立てできなくなった場合には、その責任は債権者が負う。例えば上記例で、債権者Bが取立てを遅らせたために、他の債権者Dが60万円の銀行預金を取り立ててしまい、債権者Bは預金からの取立てができなくなったとする。このとき保証人Cは、その金額を差し引いた40万円についてのみ保証債務を負うこととなる(民法第455条)。

このように検索の抗弁権は、債権者の立場を弱くするものである。なお連帯保証の場合には、連帯保証人にはこの検索の抗弁権がないことに注意したい。

検査済証

建築工事が完了した建築物について、建築主事等は、検査の申請を受理した日から7日以内に、当該建築物について工事完了検査を行なわなければならない。

この工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面が「検査済証」である。

建設協力金

地主が、建物賃借者(テナント)から建設費を借りて賃貸建物を建築する場合の、その借入金をいう。

一般的に、建設された建物は建設協力金の貸主(建物賃借者)に賃貸され、その賃料と建設協力金の返済額とが相殺されることになる。

建設協力金によって不動産賃貸事業を営む方法は、土地活用手法の一つとされ、リースバック方式ともいわれる。

建設業許可

建設業を営むために必要な許可。建設業法による制度である。

建設業許可は、営む工事の種類ごとに得なければならない。工事の種類は、土木一式工事、建築一式工事、大工工事、左官工事、とび・土工・コンクリート工事など、29種類に分類されている。許可の期間は5年間で、引き続き営業するためには期間の更新が必要である。

また、発注者から直接請け負う工事の全部又は一部を下請業者に施工させる建設業者は、工事1件当たりの下請代金が4,000万円以上、建築工事については6,000万円以上の場合には「特定建設業」の許可を、それ以外の者は「一般建設業」の許可を得ることとされている。

許可は、2以上の都道府県の区域内に営業所を設けて営業する場合は国土交通大臣、1つの都道府県の区域内にのみ営業所を設けて営業する場合には当該営業所の所在地を管轄する都道府県知事が行なう。

許可を得た建設業者は、請負契約に関する規律に従い、元請人の義務を果たし、施工技術を確保し、経営事項の審査を受けるなど、法律に定められた規定に従って営業しなければならない。

建設業経理事務士

建設業経理に関する知識および処理能力があると認められた者。建設業では、業務の特性に即して簿記や原価計算を行なう必要があり、その必要に応える役割を担う。

建設業経理事務士の資格は、(一財)建設業振興基金が実施する試験によって与えられる。試験は、難易度によって1級から4級までに分かれ、合格者にはそれぞれ「1級建設業経理士」「2級建設業経理士」「3級建設業経理事務士」「4級建設業経理事務士」と称することとなる。

1級および2級の試験は建設業法に基づく「登録経理試験」とされ、その合格者について実務者登録の制度がある。また、1級および2級の試験合格者は、公共工事の入札に係る経営事項審査において、公認会計士等と同様に、経理が適正に行なわれたことを確認する者として認められている。

建設業法

建設業に関する基本的な法律で、1949年に公布・施行された。

この法律には、建設業を営むうえで守らなければならない諸規定が定められており、それによって、建設工事の適正な施工の確保、発注者の保護、建設業の健全な発達の促進を図ることとされている。

建設業法に規定されている主な制度としては、

1.建設業の営業許可制度
2.建設工事の請負契約に関する、契約内容の義務化、一括下請負の禁止等
3.主任技術者および監理技術者の設置等による施行技術の確保
4.建設業者の経営に関する事項の審査

などがある。

建設工事標準請負契約約款

中央建設業審議会や建設業界の業界団体が制定している、建設工事の請負契約のモデル契約書のこと。

建設業法第19条では工事請負契約の書面化を義務としているが、建設工事標準請負契約約款はこの建設業法第19条に適合する契約書として、現実に建設業界で広く使用されている。

建設工事標準標準請負契約には次のような種類がある。

1.公共工事に関しては、中央建設業審議会が「公共建設工事標準請負契約約款」を制定している。
2.民間工事に関しては、中央建設業審議会が「民間建設工事標準請負契約約款」を制定している。
3.民間工事に関しては、建設業界の業界団体(全国建設業協会など4つの団体)が2.の約款をベースとして、「四会連合協定工事標準請負契約約款」を制定した。
4.その後、上記3.において2つの団体が加入したため、上記3.の約款の名称が「民間連合協定工事標準請負契約約款」と改められた。

建設残土

建設工事に伴って発生する土。「建設発生土」ともいう。建設残土は「土」であって、建物の解体などで発生するコンクリート塊、建設発生木材などのような産業廃棄物とはされていない。

建設残土は、できる限り再利用することとされ、一定の基準で分別し、土の特性に応じて、盛土材、埋め戻し材などとして利用される。

建設住宅性能評価書

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という(住宅の品質確保の促進等に関する法律品確法)第6条、同施行規則第5条)。

品確法では、建設住宅性能評価書を交付された新築住宅については、建設住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により買主保護が図られている(詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ)。

新築住宅について建設住宅性能評価書が作成されるには、「設計住宅性能評価書の作成」「建設住宅性能評価書の作成の申請」「検査の実施」「建設住宅性能評価書の作成」という過程を経る必要がある(詳しくは「新築住宅の建設住宅性能評価書」へ)。

また、既存住宅について建設住宅性能評価書が作成されるには、「建設住宅性能評価書の作成の申請」「現況検査」「個別性能評価」「建設住宅性能評価書の作成」という過程を経る必要がある(詳しくは「既存住宅の建設住宅性能評価書」へ)。

これらの建設住宅性能評価書に記載されるべき事項については、国土交通大臣が基準を定めている(詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ)。

なお、建設住宅性能評価書が交付された住宅については、原則として1万円の費用負担で弁護士会に紛争処理を申請することができる(詳しくは「指定住宅紛争処理機関」へ)。

建設発生土

建設残土」を参照。

建設リサイクル法

建設資材の再生利用、建設資材廃棄物の減量等を促進するための法律。正式名は「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」で、2000(平成12)年に制定された。

建設リサイクル法は、一定規模以上の解体工事及び新築工事等(対象建設工事)の受注者に対して、(1)コンクリート、木材、アスファルト・コンクリート等(特定建設資材)の廃棄物をその種類ごとに分別しつつ施工すること(分別解体等の実施)(2)分別解体等によって生じた特定建設資材廃棄物について、資材・原材料として利用できる状態又は燃料に利用できる状態にすること(再資源化等の実施)を義務付けている。

また、対象建設工事の発注者は、(3)工事着手の7日前までに分別解体等の計画を都道府県知事に届け出なければならず、(4)対象建設工事の請負契約の締結に当たって、分別解体等の方法、解体工事に要する費用等を明記しなければならない。

建築

建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている(建築基準法2条13号)。

建築家

主として建築物のデザイン設計に携わる専門職。通常、建築士の資格を有する。英語のarchitect(アーキテクト)。

建築家の仕事は、芸術的な要素をもつ建築デザインの業務と技術的な要素が強い構造・設備設計の業務が融合している。その仕事は公共的な責任を伴い、建築家を称するには、高度な教育と長い実務経験が必要と考えられている。また、建築家の職能は職人的な伝統を受け継いでいて、職能団体を結成して社会的な地位を保っている代表的な職業のひとつである。

仕事の仕方によって、独立した職業人として仕事に携わる者(アトリエ系建築家)と、建築業などの企業において業務を担当する者に大別できるが、いずれも顧客(クライエント)の注文に応じてサービスを提供することは同じである。また、建築の専門分野は、大きく、意匠設計(デザイン)、構造設計、設備設計に分かれているが、建築家とされるのは、主として意匠設計を担当するとともに設計全体を統括する役割を担う専門家であることが多い。さらには、都市計画や環境設計を専門分野とする建築家もいる。

建築確認

一定の建築物建築(増改築を含む)しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準)に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度、または当該確認行為をいう。

確認を申請する義務があるのは建築主で、確認を行なうのは建築主事等である。

建築主は、建築確認を受けた場合には確認済証の交付を受ける他、工事を完了したときには検査を受けること、一定の場合には工事の中間検査を受けることなどの義務を負う。また、建築基準に違反した建築物については、建築主、建築工事の請負人等に対して、工事施工の停止や違反を是正するための措置を命じることができる。ただし、特別な場合を除いて、従前から存在する基準に違反の建築物(既存不適格建築物)については、増改築をしない限りはそのまま使用できる。

建築確認制度において重要なのは、建築確認を受けなければならない建築物の建築工事に当たっては、その設計は建築士が当たらなければならず、また建築士である工事監理者を置かなければならないとされていることである。この条件を満たさない建築確認申請は受理されない。つまり、建築基準を確保する仕組みは、建築確認制度と建築士制度とが一体となって初めて実効あるものとなるのである。

なお、建築基準は、都市計画区域および準都市計画区域内の建築物に対してはより厳しい基準が適用されるなど、建物の敷地場所、規模、構造、用途等に応じて詳細に定められているため、その内容については注意深く確認する必要がある。

建築確認(手続の流れ)

建築主事は、建築確認の申請を受理してから、一般の建築物については7日以内に、一定の特殊な建築物または大規模な建築物については原則として35日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認した場合には、建築主に文書(確認済証)を交付することとされている。

また、建築計画が法令に適合しないと認めたとき又は申請書の記載によつては建築基準関係規定に適合するかどうかを決定することができない正当な理由があるときは、7日又は35日以内に、その旨及びその理由を記載した通知書を建築主に交付することになる。

なお建築主は、確認の期限を過ぎた場合であっても、確認済証の交付を受ける前には、工事に着手することはできない。

建築基準法

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法(1919(大正8)年制定)に代わって1950(昭和25)年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。

遵守すべき基準として、個々の建築物の構造基準(単体規定、具体的な技術基準は政省令等で詳細に定められている)と、都市計画とリンクしながら、都市計画区域内の建物用途、建ぺい率容積率、建物の高さなどを規制する基準(集団規定)とが定められている。また、これらの基準を適用しその遵守を確保するため、建築主事等が建築計画の法令適合性を確認する仕組み(建築確認)や違反建築物等を取り締まるための制度などが規定されている。

その法律的な性格の特徴は、警察的な機能を担うことであり、建築基準法による規制を「建築警察」ということがある。

建築協定

敷地建築物に関する民間の協定であって、特定行政庁(知事・市長など)の認可を受けたもののこと。

1.建築協定の意義
建築協定では、ある地域の土地所有者等の全員が合意することにより、「敷地の最低面積」「敷地境界線からの外壁の後退距離の最低限度」「建築物の耐火性」「建築物の用途」「建築物の階数」「建築物の色彩や意匠」「設備の設置場所」などを非常にきめ細かく規制し、統一することができる。このため、建築協定により統一的な良好なまち並みが形成され、環境が保全されるというメリットがある。

同じようなきめ細かい法的規制である地区計画は、都市計画の決定手続を経なければならないのに対して、建築協定は住民の合意という比較的簡便な手続きで設定できる点も特徴である。

なお、「一人協定」の制度が新設されてからは、宅地分譲業者などが建築協定を最初に設置できるようになったため、さらに使いやすくなっている。1996(平成8)年には、建築協定に不参加のエリアも事後的に協定に参加するための簡便な手続きとして「建築協定区域隣接地」の制度が導入されている。

2.建築協定を締結する手続き
建築協定は、その地域内の土地所有者と借地権者の全員の合意により協定書を作成して、公開による意見聴取を経て、特定行政庁の認可を受けることにより成立する(建築基準法第69条、第73条)。特定行政庁は、一定の基準に協定の内容が適合する場合には、必ず認可しなければならない(同法第73条第1項)。
ただし、借地権の目的となっている土地(いわゆる底地)については、その土地の所有者(いわゆる底地権者)の合意は不要とされている(同法第70条第3項)。建築協定の内容が建築物の借り主に関係するときは、建築物の借り主も合意に参加しなければならない(同法第77条)。
なお、建築協定を締結する前提として、市町村が建築協定の締結に関する条例を設けていることが必要である(同法第69条)。

3.建築協定書の内容
建築協定書には、「建築協定区域」「建築物に関する基準」「建築協定の有効期間」「建築協定違反があった場合の措置」を必ず記載しなければならない(同法第70条1項)。

4.建築協定の効力
特定行政庁が認可の公告をした場合、その公告の日以後に土地所有者・借地権者となった者についても効力がある(同法第75条)。ただし、合意していない底地権者から底地権を引き継いだ者には効力がない(同法第70条第3項)。

5.一人協定
土地所有者が1人(借地権者もいない)であるとき、その唯一の土地所有者が特定行政庁の認可を受けることにより、建築協定を定めることができる(同法第76条の3第1項)。この認可を受けた建築協定は、3年以内にその土地に2人以上の土地の所有者等が存することとなったときから通常の建築協定となる(76条の3第5項)。この規定により、例えば宅地分譲業者が分譲前に建築協定を設定して、その後で宅地分譲することが可能とされている。

6.建築協定区域隣接地からの参加
「建築協定区域」に隣接する土地であって、建築協定区域内の土地所有者・借地権者が建築協定への将来的な参加を希望するような隣接する土地については、建築協定書において「建築協定区域隣接地」として定めることができる(同法第70条第2項)。
このような「建築協定区域隣接地」の区域内の土地所有者・借地権者は、全員の合意により、いつでも建築協定に加わることができる。建築協定に加わる意思表示をした「建築協定区域隣接地」は、「建築協定区域」の一部となる(75条の2第2項・3項)。

7.建築協定の変更と廃止
建築協定を変更するには、合意した土地所有者・借地権者の全員の同意が必要。建築協定を廃止するには、合意した土地所有者・借地権者の過半数の合意が必要。変更も廃止も、特定行政庁の認可を受けなければならない(同法第74条・第76条)。

建築許可

市街化調整区域での建築であって、開発行為を伴わないものに対する建築の許可をいう。

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるから、建築は原則的に禁止されている。ただし、次のような場合には、建築を行なうことができる。

1.開発行為(土地の区画形質の変更)を行なうための許可(開発許可)を受けた区域内で行なう、開発許可条件に適合する建築
2.開発行為を伴わない建築で、都道府県知事の許可を得て行なう建築(都市計画法第43条)(この場合の都道府県知事の許可が「市街化調整区域における建築許可」)

市街化調整区域における建築許可は厳しく運用されていて、開発許可区域以外の区域で建築(改築、用途変更を含む)を行なえるは、次のものに限られている。

1)建築許可を要しない建築
ア.農産物、林産物または水産物の生産、または集荷の用に供する建築物(畜舎、蚕室、温室、育種苗施設など)およびこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築
イ.公益上必要な建築物(鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校など)であって、適正合理的な土地利用および環境保全上支障がない建築物の建築

2)建築許可を受けることのできる建築
ア.都市計画事業の施行として行なう建築物の建築
イ.非常災害のため必要な応急措置として行なう建築物の建築
ウ.仮設建築物の新築
エ.通常の管理行為、軽易な行為として行なう次のもの
a.既存の建築物の敷地内において行なう車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築
b.建築物の改築または用途の変更で当該改築、または用途の変更に係る床面積の合計が10平方メートル以内であるもの
c.周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物(その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なうものに限る)
d.土木事業その他の事業に一時的に使用するための第一種特定工作物の新設

建築構造

「荷重や外力に対抗するために必要な部分の組み合わせ」のことである。
端的にいえば、建築構造とは「建物の骨組」のこと。

建築士

建築物の設計、工事監理等を行なう技術者であって、試験に合格して免許を受けた者をいう。建築士法による資格である。

建築士は、設計等を行なうことができる建物の規模、構造、用途によって、一級建築士、二級建築士、木造建築士に分かれている。例えば、延べ面積が千平方メートルを超え階数が二以上の建築物は、一級建築士でなければ設計をしてはならないし、延べ面積が百平方メートル(木造の建築物にあっては三百平方メートル)を超えまたは階数が三以上の建築物は、一級建築士または二級建築士でなければ設計をしてはならない。

また、一級建築士であって、構造設計または設備設計について高度な専門能力を有すると認められた者は、構造設計一級建築士または設備設計一級建築士としてその専門業務に従事することができるとされている。

建築士の資格は法的に保護さていて、例えば、建築確認の申請に当たって提出する設計図書は建築士が作成しないと受理されないし、建築士の免許を受けることなく建築士の名称を用いて業務を行なう者は罰せられる。

なお、建築士の業務分野は、その専門性に応じて、大きく、意匠設計(主として、建築のデザインや設計の総合性の確保を担う)、構造設計(主として、建築物の構造の安全性確保などを担う)、設備設計(主として、建築設備の設計を担う)、監理業務(主として、工事が設計に適合して実施されるための監督などを担う)に分かれている。

建築主事

建築確認を行なう権限を持つ、地方公務員のこと。

建築主事となるには、一定の資格検定に合格しなければならない。
その後、国土交通大臣の登録を受け、知事または市町村長の任命を受けることが必要である。

都道府県には必ず建築主事が置かれる。また政令で定める人口25万人以上の市でも、建築主事が必ず置かれる。それ以外の市町村では任意で建築主事を置くことができる(建築基準法第4条)。

建築審査会

建築主事を置いている市町村と都道府県にのみ設置される、5人または7人の委員で構成される組織。

建築審査会は、特定行政庁建築基準法に関わる許可を与える場合に、特定行政庁に同意を与える等の権限を持っている。

建築条件付宅地分譲

宅地分譲の方法の一つで、宅地の売買契約後一定の期間内に、売主または売主が指定する者との間で当該土地に建物を建築する請負契約を締結することを停止条件として分譲することをいう。

住宅を建築した後に土地とともに分譲する(建売住宅)場合と違って、買主は住宅プランなどを選択する自由があるが、建築請負者があらかじめ決まっていることによる限界がある。見方によっては、建売に伴うリスクを回避しつつ、建築を請け負う利益を享受する手法である。

建築条件付き土地

建て売りといえば、土地とそこに立つ住宅がセットで販売されるものだが、建築条件付き土地の場合は、売り建てともいうように、土地を売るに当たって、一定期間内に売り主または売り主が指定する者との間で当該土地に建物を建築する請負契約を結ぶことを条件にしている。指定期間内に建築請負契約が締結されない場合は、契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される。

建築施工管理技士

建築工事の施工管理を適確に実施する技術を有するとして与えられる資格。建設業法に基づく資格で、国土交通大臣が付与する。

建築施工管理技士は、1級建築施工管理技士と2級建築施工管理技士に区分されている。また、2級建築施工管理技士は、建築、躯体、仕上げの3種類の資格に分かれている。それぞれの資格を得るためには、指定試験機関が実施する技術検定に合格しなければならない。検定の対象となるのは、施工計画、施工図の作成、工程管理、品質管理、安全管理等に関する技術である。

建設業の営業所及び工事現場には、一定の資格を有する技術者を置かなければならないが、建築工事については、建築施工管理技士及び建築士がその資格者として認められている。この場合、1級施工管理技士及び1級建築士はすべての建築工事について資格があるが、2級施工管理技士、2級建築士、木造建築士については、携わる営業内容及び施工建築物の規模・用途に制限がある。

なお、業務の性質から、建築施工管理技士は工事の実施に関する技術のウエイトが比較的高く、建築士は建築物の設計・監理に関する技術のウエイトが比較的高いとされている。

建築設備

建物と一体となって建物の機能を全うさせる設備のことで、空調・換気設備、給排水衛生設備、電気設備、エレベーターなどがこれに該当する。

建築設備は、建築物本体に比べて、その運用のための費用が大きいこと、建物利用の快適性を左右しやすいこと、エネルギー消費を伴い環境に対して大きな影響を与えることなどの特徴がある。
また、一般に、建物本体よりも耐用年数が短い傾向があるほか、建物の維持・改修に当たっては、建築設備の保守・更新を的確に行なうことが重要であるといわれている。

建築設備の設計は、通常、建物の設計と同時一体的に行なわれ、その施工も建物の建築を請け負った建設業者が一括して担うことが多い(ただし、直接の施工は、建築請負業者が設備工事業者に下請発注するのが一般的)。しかし、大規模な建築物については、建築設備の設計・施工を分離して実施する場合(分離発注)もある。

建築設備士

建築設備の設計や工事監理に関して建築士に意見を述べることのできる資格。建築士法に基づく資格である。

建築設備士が意見を述べるのは、建築士が意見を求めた場合であって、建築士は、延べ面積が2,000平方メートルを超える建築物の建築設備の設計や工事監理を行なう場合には意見を求めるよう努めることとされている。ただし、設備設計一級建築士が設計を行なう場合には、意見聴取は不要である。

建築設備士の資格を得るためには、試験に合格し、登録しなければならない。登録機関として、(一社)建築設備技術者協会が指定されている。

建築線

それ以上建築物が突出してはならない道路と敷地の境界線をいう。

通常は現実の道路との境が建築線であるが、建築基準法によって、幅員が1.8m以上、4m未満の道路の場合に、その中心から2m後退した線が建築線として指定されていることがある。また、私道について道路の位置が指定されている場合には、その指定された道路位置との境界が建築線となる。

つまり、民有地の中に建築線が引かれて、それをはみ出して建物を建てるような土地利用はできない(土地