高く売る為、囲い込みを防止する方法とは?

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不動産を売却するなら、できるだけ高く売りたいものです。
そのためには、物件がたくさんの方の目に触れる機会をつくるのがポイントですが、なかには「囲い込み」によってその機会を損失しているケースもあります。
そこで今回は、不動産の売却をご検討中の方に向けて、高く売るためのポイントの一つである「レインズ」を利用するメリットや、囲い込みを防止する方法について解説します。
不動産を高く売るためには、不動産取引の仕組みを知っておくことも大切なので、ぜひ理解を深めておきましょう。

不動産を高く売るためのポイント!レインズを利用するメリット

不動産の売却を検討していると、「レインズ」という言葉を耳にすることがあるでしょう。
そもそもレインズとは、どういうものなのでしょうか。
レインズとは、不動産物件情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムで、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
では、不動産を高く売るために有効な「レインズ」の概要をご説明していきましょう。

レインズの目的

不動産の売却において、一部の不動産会社による「囲い込み」という手法で物件を売ることが問題になっていました。
囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件の情報を、自社の顧客だけに紹介するという手法のことです。
レインズは、この「囲い込み」を防止し、不動産取引の適正化と円滑化を目的に運営しています。

レインズの仕組み

レインズは、不動産会社のみが利用できるシステムです。
まず、レインズの会員となっている不動産会社は、コンピューターネットワークシステムに、売却を依頼された物件の詳細を登録します。
この情報をもとに、不動産業界全体が連携して、購入希望者を探せる仕組みになっています。
たとえば、買い手側の不動産会社は、購入したい方の希望条件に合わせてレインズで検索すれば、登録されている物件のなかから、希望に合う物件情報を引き出して紹介できるのです。
取引が成立すれば、成約報告をシステムに登録するので、常に最新の情報を閲覧でき、過去の取引情報も参考にできます。

レインズを利用するメリット

レインズには、不動産を高く売る方法として、次のようなメリットがあります。

多くの購入希望者の目に触れる
レインズは、東日本・中部・近畿・西日本と全国に4つあり、対象エリアごとに運営されています。
パソコン画面で全国の物件を簡単に検索できるので、多くの方の目に触れることで早く売却につながり、また、高く好条件で売る方法として有効です。

相場を知ることができる
レインズでは、取引が完了すると、成立した年月日・取引価格などが登録されます。
この情報は実際の成約価格なので、類似する物件の価格を調べることによって、相場を知る参考になります。

すべての物件が登録されているわけではない

レインズの登録が義務付けられているのは、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結んでいる場合のみです。
一般媒介契約の場合は登録する義務がないので、すべての物件が登録されているとは限りません。
不動産を高く売るためには、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結ぶことをおすすめします。
弊社では、「少しでも高く売る方法が知りたい」「レインズに登録してほしい」など、不動産の売却に関するさまざまな相談を承っております。
売却について、お困りのことがあればぜひお気軽にご相談ください。

不動産を高く売るためのポイント!片手取引と両手取引について

続いて、不動産取引の方法として、「片手取引」と「両手取引」についても知っておきましょう。
不動産を売る際の諸費用のなかに、仲介手数料があります。
これは、不動産会社が売却に向けておこなう、さまざまな販売活動に対する手数料で、取引が成立した場合に支払う成功報酬です。
片手取引と両手取引では、この仲介手数料が大きなポイントになります。
では、片手取引と両手取引について、それぞれの特徴をご説明します。

片手取引とは

売主側に1社、買主側にも1社が立つ取引のことです。
不動産の売買が成立した際、売主側は売却を依頼した不動産会社に、買主側は物件探しを依頼した不動産会社に、それぞれ仲介手数料を支払います。

両手取引とは

売主と買主の両方の仲介をする取引のことで、関わる不動産会社は1社です。
不動産の売買が成立した際、売主側も買主側も、この1社に仲介手数料を支払います。

両手取引が良くないわけではない

両方から仲介手数料が入る両手取引のほうが、不動産会社にとってはメリットがあるため、「儲けが大きいのでは?」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、両手取引そのものが必ずしも良くない取引だというわけではありません。
たとえば、レインズを利用したり、ほかの売却を依頼した不動産会社以外の会社に物件探しを依頼したりしても、なかなか買い手が見つからないケースがあります。
売却を依頼した不動産会社で買い手が見つかって、結果、両手取引になったというケースも少なくありません。

両手取引では両方の業務をおこなうことになる
両手取引では、売主側・買主側の両方の業務をおこなうことになります。
仲介手数料がそれぞれから支払われますが、業務量に見合った報酬です。
売却活動に尽力してくれる真摯な対応であれば、結果、両手取引になったとしても、満足できるでしょう。

不動産を高く売るためのポイント!囲い込みを防止する方法とは

最後に、不動産を高く売るための大切なポイントとして、「囲い込み」を防止する方法をお伝えしましょう。
囲い込みとは、物件の情報が他社に知られないようにするために、情報を隠したり、独占したりすることで、これをされると売却の機会損失になります。
囲い込みを防止するためには、次のような方法があります。

レインズに登録されているかを確認する

レインズは、不動産会社のみが閲覧し利用できるシステムですが、売却を依頼した方は、登録されている内容や取引の状況などを確認できます。
売却の依頼を受けた不動産会社がレインズに登録する場合、「取引状況」という項目に入力しなければなりません。
この取引状況には、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった3種類のステータスがあります。
取引状況を確認するためには、まず売却を依頼した不動産会社から、レインズの登録証明書を受け取ってレインズにアクセスします。
購入希望者を募集しているのに「公開中」以外のステータスになっている場合は、どういう状況なのか確認してください。

どの媒介契約を結ぶかが大切

一般媒介契約では、レインズの登録は義務付けられていません。
不動産の売却において、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社はレインズに登録しないと、宅建業法違反になります。
専任媒介契約なら7日以内、専属専任媒介契約なら5日以内と、登録までの期限も設けられています。
不動産を高く、より好条件で売るためには、どの媒介契約を結ぶかも大切なポイントです。

まとめ

今回は、不動産を高く売るためのポイントとして、レインズを利用するメリットや、囲い込みを防止する方法を解説しました。
不動産を高く売るためには、できるだけ多くの方の目に触れることが成功への第一歩です。
早く売却を成功させるために、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を検討してみてはいかがでしょうか。
弊社は不動産に関するお悩みやご質問に、真摯に対応いたします。
不動産の売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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